A Fővárosi Ítélőtábla Pf.20749/2008/4. számú határozata szerződés semmisségének megállapítása tárgyában. [1959. évi IV. törvény (Ptk.) 145. §, 378. §] Bírók: Hőbl Katalin, Madarász Anna, Tölg-Molnár László

Fővárosi Ítélőtábla

9.Pf.20.749/2008/4.

A MAGYAR KÖZTÁRSASÁG NEVÉBEN!

A Fővárosi Ítélőtábla a dr. Tillmann Lajos ügyvéd és a Forgács és Kiss Ügyvédi Iroda ügyintéző: dr. Kiss Elemér ügyvéd) által képviselt felperesnek - a dr. Soós B. Tibor ügyvéd által képviselt I. rendű, II. rendű, III. rendű és IV. rendű alperes ellen szerződés semmisségének megállapítása és egyéb iránt indított perében a Fővárosi Bíróság 2008. február 27-én meghozott 24.P.28.894/2005/51. számú ítélete ellen a felperes 52. sorszámon előterjesztett fellebbezése folytán meghozta a következő

Í t é l e t e t:

A Fővárosi Ítélőtábla az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyja.

Kötelezi a felperest, hogy 15 (tizenöt) napon belül fizessen meg az I-IV. r. alpereseknek együttesen 600.000 (hatszázezer) forint másodfokú perköltséget.

Az ítélet ellen fellebbezésnek helye nincs.

I n d o k o l á s:

Keresetében a felperes elsősorban annak megállapítását kérte, hogy az alperesek 2005. június 13-án aláírt és a 2004. július 12-én kötött adásvétellel vegyes csereszerződést felbontó megállapodása színlelt szerződés, és mint ilyen semmis. A semmisség jogkövetkezményeként az eredeti állapot ingatlan-nyilvántartási helyreállítását kérte, és annak megállapítását is, hogy az előbbi megállapodás semmissége folytán az alperesek 2005. június 13-án aláírt csereszerződése érvénytelen; a 2004. július 12-i adásvétellel vegyes csereszerződésnek az I. rendű alperes által megvásárolt 1216/2781 tulajdoni illetőségre vonatkozó része vele szemben hatálytalan; erre a tulajdoni illetőségre elővásárlási jogának gyakorlása következtében 53.000.000 Ft-os vételár mellett az adásvétel létrejött. Ennek megfelelően kérte azt is, hogy a bíróság az ítélet alapján tulajdonjogát a tehermentes tulajdoni illetőségre jegyeztesse be vétel jogcímén az ingatlan-nyilvántartásba (Ptk. 208. §, 145. § (2) bekezdés, PK 9. sz. állásfoglalás).

Másodsorban annak megállapítását kérte, hogy az alperesek közötti 2005. június 13-án kelt és a perbeli ingatlan 1216/2781 részére a III. rendű alperes által kötött szerződésrész, valamint a IV. és I. rendű alperes javára holtig tartó haszonélvezeti jogot alapító szerződésrész színlelt, és mint ilyen semmis, az az I. rendű alperesnek e tulajdoni hányadra szóló tulajdonszerzését leplezi. Kérte annak megállapítását is, hogy az ingatlan 1216/2781 részére elővásárlási jogának gyakorlása folytán 33.000.000 Ft vételáron az adásvételi szerződés a II. rendű alperes és közötte létrejött, ennek folytán jogosult tulajdonjogát az ítélet alapján vétel jogcímén bejegyeztetni az ingatlan-nyilvántartásba a IV. és I. rendű alperes haszonélvezeti jogának egyidejű törlése mellett.

Az alperesek a kereseti kérelem elutasítását kérték. Védekezésüket alapvetően arra alapították, hogy a keresettel támadott ügyletek esetében a felperest elővásárlási jog nem illette meg, mert ezeknek a szerződéseknek a tárgya egy ingatlan oszthatatlan tulajdonrészének adásvétellel vegyes cseréje. A felperes pereskedése a Ptk. 5. §-ában tilalmazott joggal való visszaélést valósít meg.

Az elsőfokú bíróság ítéletével elutasította a keresetet. Kötelezte a felperest, hogy 15 nap alatt fizessen meg az alpereseknek 1.300.000 Ft perköltséget.

Ítéletének indokolásában leszögezte: a tulajdonjoghoz kapcsolódó rendelkezési jogosultságból és a szerződési szabadság elvéből következően a tulajdonos maga döntheti el, hogy tulajdonát mikor, milyen feltételekkel, mennyiért és kinek értékesíti (Ptk. 145. § (1) bekezdés, 200. § (1) bekezdés). A tulajdonjoghoz tartozó szabad rendelkezés általánosan érvényesülő elvét azonban a Ptk. 145. § (2) bekezdése részben korlátozza akkor, ha nem az egész, hanem csupán a résztulajdonnal rendelkező kívánja tulajdoni hányadát értékesíteni. Ebből a rendelkezésből következik, hogy az I., III. és IV. rendű alperesi vétel előtt fel kellett volna hívni a felperes figyelmét arra, hogy kíván-e élni elővásárlási jogával. A perbeli esetben azonban az a speciális helyzet valósult meg, hogy az alperesi vevők az 1520/2781 tulajdoni hányad ellenértékét nem helyettesíthető készpénzzel, hanem készpénz és csereingatlan rendelkezésre bocsátásával kívánták kielégíteni. Osztotta az alpereseknek ezzel kapcsolatban kifejtett azt az álláspontját, miszerint készpénzzel és csereingatlannal történő ellentételezéskor elővásárlási jog nem merülhet fel. Ennek az az indoka, hogy a Ptk. 145. § (2) bekezdés felmerülésekor nem lehet csupán az egyik fél, nevezetesen az elővásárlási jog gyakorlójának méltányos érdekeit figyelembe venni. Amennyiben az eladó érvei is mérlegre kerülnek, úgy azok nyilvánvalóan csorbát szenvednének, ha az elővásárlási jog jogosultjának vételi szándéka folytán az egyedileg már kiválasztott és nem helyettesíthető cserelakás helyett készpénz elfogadására kényszerülne. A jelen ügyben további egyedi elem, hogy a felperes nem a vétel tárgyát képező 1520/2781 részilletőségre, hanem csupán annak a készpénzzel ellentételezett 1216/2781 tulajdoni hányadára élt elővásárlási jogával. Ez a tény felveti azt a kérdést is, hogy a felperes joggyakorlása összhangban áll-e a Ptk. 145. § (2) bekezdésében és a PK 9. sz. állásfoglalásban megfogalmazott célokkal. A felperesi igény ugyanis nem érintette a III. rendű alperes tulajdonában maradó 304/2781 részilletőséget, és így - felborítva az 1996. augusztus 22-i szerződés óta kialakított használati módot - a III. rendű alperes a kereset szerint olyan résztulajdont tudhatna magáénak, amely a felülépítménnyel rendelkező résztulajdoni illetőség rendeltetésszerű használatát nem tenné lehetővé. E szempontokat mérlegelve azt állapította meg, hogy a perbeli adásvétellel vegyes csereszerződés esetében a felperest elővásárlási jog nem illette meg, és ezért a felperes alaptalanul hivatkozott arra, hogy az alperesek 2005. június 13-i szerződése vele szemben hatálytalan.

A kereset szerint az alpereseknek a 2005. június 13-i felbontó megállapodása színlelt, és ezért semmis. A felperes a színlelés okaként azt jelölte meg, hogy az alperesek elővásárlási jogának kijátszása miatt kötöttek az I. rendű alperes tulajdonszerzését már nem tartalmazó újabb megállapodást. A felperest a már kifejtettek szerint azonban elővásárlási jog nem illette meg, ezért nem hivatkozhat megalapozottan arra, hogy nem létező elővásárlási joga kijátszására irányult az alperesek törekvése. Mindemellett megjegyezte, hogy a Ptk. 207. § (5) bekezdésében szabályozott semmisség megállapításához valamennyi szerződő fél színlelése, vagyis valós szerződési akaratának elleplezésére irányuló törekvése szükséges. A felperes azonban azt már nem részletezte, hogy ez a III. rendű, de különösen a II. rendű alperes esetében miként valósult meg. Állította azt is, hogy az alperesek megállapodása a Ptk. 200. § (2) bekezdése miatt is semmis, a vételárat ugyanis az illeték megkerülésére alkalmas módon határozták meg. Érvelése helytállóságát a bíróság azért nem vizsgálta, mert a Legfelsőbb Bíróság iránymutató, a BH 2001. 335. számú eseti döntésében is kifejtett érvelése szerint csak az érdekeltséggel rendelkező fél hivatkozhat a semmis szerződés érvénytelenségére. Miután pedig elővásárlási jog nélkül a felperesnek semmilyen érdekeltsége nem mutatható ki, a felperes hivatkozása sem volt vizsgálható érdemben. Mindezek alapján a felperes elsődleges és másodlagos keresetét is elutasította. Megjegyezte, hogy az ítéletben kifejtett előbbi indokok következtében szükségtelen volt annak kimerítő elemzése, hogy az alperesek szavahihetők-e, mert a felperes által megjelölt ellentmondások még netáni fennállásuk mellett sem bírnak jogi jelentőséggel. A perköltségről a Pp. 78. § (1) bekezdése szerint rendelkezett.