EH 1999.27 A pénzintézet a kölcsönszerződés biztosítására az ingatlanra a jelzálogjog mellett vételi jogot is jogosult kikötni [Ptk. 112. § (1) bek., 201. § (2) bek., 263. § (1) bek., 375. § (1) és (3) bek.].
Az 1994. július 28-án kötött kölcsönszerződés alapján az alperes pénzintézet 1995. április 30-ig több részletben visszafizetendő, összesen 40000000 Ft kölcsönt nyújtott a felperesnek. A kölcsönszerződés biztosítására a felperes az alperes javára jelzálogjogot engedélyezett a tulajdonában álló egyes ingatlanokon. A felek a fenti ingatlanokra 1994. július hó 28. napján vételi jogra vonatkozó szerződést is kötöttek, amely szerint a megjelölt ingatlanokon a felperes az alperesnek vételi jogot enged arra az esetre, ha a felperes a kölcsönszerződésben meghatározott fizetési kötelezettségének nem tesz eleget. A szerződésben a felek az egyes ingatlanok vételárát összegszerűen meghatározták azzal, hogy a vételárba az alperes a ki nem fizetett kölcsön összegét és annak járulékait beszámíthatja. A szerződés 5. pontja szerint az alperes a vételi jogát a kölcsön utolsó törlesztőrészletének lejártát követő 30 napig gyakorolhatja. Az illetékes földhivatal az ingatlan-nyilvántartásba a jelzálogjogot, valamint az alperest megillető vételi jogot bejegyezte.
A felperes a kölcsönszerződésből eredő fizetési kötelezettségeit nem teljesítette, ezért az alperes élt a vételi jogával. Az ingatlan-nyilvántartásba a tulajdonjogát adásvétel jogcímén bejegyezték, egyúttal a jelzálogjogot és a vételi jogot a földhivatal törölte.
A felperes a keresetében a vételi jogra vonatkozó szerződés semmisségének megállapítását kérte, arra hivatkozással, hogy e megállapodás a Ptk. 254. §-ának (3) bekezdésében írt tiltó rendelkezésekbe ütközik, ezért a szerződés a Ptk. 200. §-ának (2) bekezdése szerint semmis. Kérte a semmisség jogkövetkezményeinek levonását, ennek kapcsán az eredeti állapot helyreállítását. A perrel érintett ingatlanokra vonatkozóan az ingatlan-nyilvántartásban az alperes tulajdonjogának törlését, és az ingatlanok tulajdonjogának a felperes javára történő visszajegyzését, valamint a korábban kötött jelzálogszerződések alapján az alperes javára a jelzálogjog visszajegyzését kérte.
Az alperes a kereset elutasítását kérte.
Az elsőfokú bíróság ítéletében a felperes keresetének helyt adott, és megállapította, hogy a felek között 1994. július 28. napján létrejött opciós szerződés érvénytelen. Elrendelte az eredeti állapot helyreállítását, ennek kapcsán megkereste a K. Körzeti Földhivatalt annak érdekében, hogy az ingatlanokra a felperes tulajdonjogát jegyezze be, az alperes tulajdonjogának egyidejű törlése mellett azzal, hogy az alperest a három ingatlanon egyetemleges jelzálogjog illeti meg 40000000 Ft kölcsön és járulékai erejéig. A bíróság az alperest a fentiek tűrésére kötelezte.
Az elsőfokú bíróság egyetértett a felperes jogi álláspontjával abban a vonatkozásban, hogy az opciós szerződés a Ptk. 254. §-ának (3) bekezdésében írt tiltó rendelkezésekbe ütközik, ezért a Ptk. 200. §-ának (2) bekezdése értelmében semmis. Utalt arra, hogy a hivatkozott jogszabályhely olyan megállapodás létrejöttét tiltja, amelyben a kötelezett nem teljesítése esetére a jogosult bírósági határozat nélkül, a végrehajtási eljárás kikerülésével, megszerzi a zálogtárgy tulajdonjogát. A perbeli esetben a kölcsönszerződés 14. pontja az opciós szerződést a kölcsönszerződésben meghatározott kötelezettség biztosítékaként nevesíti, ami adott esetben önálló szerződés is lehet. Megállapítása szerint azonban a felek az alperes javára a vételi jogot a jelzálogjoggal terhelt ingatlanok tekintetében kötötték ki, így a megállapodások láncolata alapján valójában az alperes a zálogtárgy tulajdonjogát szerezheti meg. A Ptk. 237. §-ának (1) bekezdése szerint gondoskodott az eredeti állapot helyreállításáról, ennek során az alperes tulajdonjogának az ingatlan-nyilvántartásból történő törléséről és a felperes tulajdonjogának visszajegyzéséről.
Az alperes fellebbezése folytán eljáró Legfelsőbb Bíróság mint másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét megváltoztatta, és a felperes keresetét elutasította.
A Legfelsőbb Bíróság mint másodfokú bíróság az ítélet indokolásában kifejtette, hogy a másodfokú bíróságnak abban a kérdésben kellett állást foglalnia: a Ptk. korábban hatályban volt 254. §-ának (3) bekezdésében [a jelenlegi szabályozás szerint a 263. § (1) bekezdésében] írt tilalom megkerülését célozta-e a felek közötti opciós szerződés megkötése.
A Legfelsőbb Bíróság e tárgyban nem értett egyet az elsőfokú bíróság jogi álláspontjával. Rámutatott arra, hogy a Ptk. 112. §-ának (1) bekezdése szerint a tulajdonost megilleti az a jog, hogy a dolgot megterhelje vagy annak tulajdonjogát másra - akár a hitelezőjére is - átruházza. Az utóbbi esetben nincs jogi akadálya annak sem, hogy a felek a szerződés hatályának beálltát a kölcsönszerződés lejártához, illetőleg a fizetés elmaradásához kössék, és megállapodjanak a lejárt követelések kölcsönös beszámításában. Nem tilos az sem, hogy a tulajdonos a hitelezője javára vételi jogot engedjen. A jelzálogjoggal terhelt ingatlan tulajdonosa is rendelkezhet az ingatlanával a fenti módon, azt kölcsönösen kialkudott vételár ellenében átruházhatja akár a hitelezőjére is, vagy a vételár megjelölésével vételi jogot engedhet.
A Ptk. korábban hatályban volt 254. §-ának (3) bekezdése kizárólag ahhoz a megállapodáshoz fűzi a semmisség jogkövetkezményét, amely szerint a jogosult a kötelezettség teljesítésének elmulasztása esetében megszerzi a zálogtárgy tulajdonjogát. Ez a megállapodás is csak akkor tilos, ha a kielégítési jog megnyílta előtt jött létre. Annak azonban, hogy a felek a jogosult kielégítési jogának a megnyílta után ily módon megegyezzenek, nincs jogi akadálya. Ebből következik, hogy a tilalom - eltérően az elsőfokú bíróság álláspontjától - nem azt kívánja megakadályozni, hogy bírósági határozat nélkül - a végrehajtási eljárás kikerülésével - megszerezhető legyen a zálogtárgy tulajdona. A rendelkezés célja annak megakadályozása, hogy a zálogtárgy tulajdonjoga a követelés fejében anélkül legyen megszerezhető, hogy a felek a zálogtárgy valóságos szerződési értékét meghatározták volna, s így a szerződés a kötelezett hátrányos helyzete kihasználásának eszközévé váljon. Minthogy a felek az adott esetben nem abban állapodtak meg, hogy a zálogjoggal terhelt ingatlan tulajdonjoga a hitelezőre az annak még fennálló követelése fejében átszáll, a másodfokú bíróság megítélése szerint a perbeli opciós szerződés nem ütközik jogszabályba, és azt nem is a jogszabály megkerülése érdekében kötötték. A kifejtettekre figyelemmel a Legfelsőbb Bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét a Pp. 253. §-ának (2) bekezdése szerint megváltoztatta, és a felperes keresetét elutasította.
A jogerős ítélet ellen a felperes nyújtott be felülvizsgálati kérelmet, amelyben a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését és az elsőfokú ítélet helybenhagyását kérte. Álláspontja szerint az elsőfokú bíróság a tényeket helyesen feltárva, a jogszabályokat pontosan értékelve hozta meg ítéletét. Ezzel szemben a másodfokú bíróság a Ptk. 254. §-ának (3) bekezdése - amely más szám alatt ma is hatályos rendelkezést tartalmaz - téves értelmezésével hozta meg döntését. Véleménye szerint az említett egyértelmű jogszabályt semmiféle értelmezésben nem lehet úgy tekinteni, hogy az csak egyes esetekre vonatkozik, más esetekre pedig nem. Így téves a másodfokú ítélet indokolásának az a része, amely szerint "A jogszabályban írt tartalmú megállapodás azért tilos, mert a hitelező az addig esetlegesen törlesztett összegeket is figyelmen kívül hagyva, elszámolási kötelezettség nélkül a fennálló követelések fejében anélkül szerzi meg a zálogtárgy tulajdonjogát, hogy a zálogtárgy valóságos értékét meghatározták volna, ezért az ilyen jellegű szerződés a kötelezett hátrányos helyzete kihasználásának eszközévé válna." Ezen túlmenően álláspontja szerint az a jogalkotó szándék is megállapítható, hogy vélelmezni kell a zálogkötelezett eleve hátrányos helyzetét. Ha a felek zálogszerződést kötöttek, akkor az abban foglalt vagyontárgy zálogtárgy marad akkor is, ha mellette vételi jogot is kikötöttek.
Az alperes a jogerős ítélet hatályban való fenntartását kérte.
A jogerős ítélet nem jogszabálysértő.
A Legfelsőbb Bíróság mint felülvizsgálati bíróság álláspontja szerint helytálló a Legfelsőbb Bíróságnak mint másodfokú bíróságnak az az okfejtése, hogy a Ptk. korábban hatályban volt 254. §-ának (3) bekezdése [a jelenlegi szabályozás szerint a 263. §-ának (1) bekezdése] csak az arra vonatkozó megállapodást tiltja, mely szerint a zálogjog jogosultja a kötelezettség teljesítésének elmulasztása esetén megszerzi a zálogtárgy tulajdonjogát. A jogszabály kizárólag az ilyen megállapodáshoz fűzi a semmisség jogkövetkezményét, és azt is csak akkor, ha a megállapodás megkötésére a kielégítési jog megnyílta előtt került sor. A jogszabályban írt tartalmú megállapodás nyilvánvalóan azért tilos, mert a hitelező az addig esetleg törlesztett részleteket figyelmen kívül hagyva, elszámolási kötelezettség nélkül, a zálogtárgy valóságos értékének meghatározása nélkül szerezhetné meg a fennálló követelése fejében a zálogtárgy tulajdonjogát, amely a kötelezett hátrányos helyzetének kihasználására vezethet.
A Legfelsőbb Bíróság mint felülvizsgálati bíróság álláspontja szerint azonban ez a jogszabályi tilalom nem korlátozza a tulajdonosnak a Ptk. 112. §-ának (1) bekezdése szerinti rendelkezési jogát, így a tulajdonos nincsen elzárva attól, hogy a jelzáloggal terhelt ingatlant tovább megterhelje, annak tulajdonjogát átruházza, esetleg éppen a hitelezőjére vagy a hitelező javára azon - a Ptk. 375. §-ának (1) bekezdésében foglaltaknak megfelelően - a dolog és a vételár pontos megjelölésével vételi jogot engedjen.
A vételi jogra vonatkozó szerződés a Ptk. 375. §-ának (1) bekezdése szerint éppen abban különbözik a Ptk. 254. §-ának (3) bekezdésében foglaltak alapján semmis megállapodástól, hogy bár a vételi jog jogosultja egyoldalú nyilatkozattal megvásárolhatja a dolgot, így megszerezheti annak tulajdonjogát, a vételi jog érvényes kikötése esetén azonban szükséges a vételi joggal terhelt dolognak és a vételárnak a megjelölésével a szerződést írásba foglalni. A vételi jog gyakorlása esetén a tulajdonost - egyebek mellett - ugyanúgy megilleti a szerződésnek a Ptk. 201. §-ának (2) bekezdésében foglaltak szerinti megtámadása, mint más szerződések esetében. További védelmet jelent az eladónak az is, hogy a vételi jogra vonatkozó megállapodást követően a körülményekben bekövetkezett olyan lényeges változásokra hivatkozással, amelyekre tekintettel a dolog eladása a tulajdonosra nézve rendkívül méltánytalan eredményre vezetne, a bíróság mentesítheti a tulajdonost a vételi jogból eredő kötelezettségei alól [Ptk. 375. §-ának (3) bekezdése].
Tekintettel arra, hogy a perbeli esetben a felek a vételi jogra vonatkozó szerződést írásba foglalták, abban az egyes ingatlanokat és a vételár összegét pontosan meghatározták, továbbá meghatározták azt a végső időpontot is, ameddig az alperes a vételi jogot gyakorolhatja, a szerződés érvényesen létrejött, és az előbb kifejtettekből következően annak semmissége nem állapítható meg.
Mindezekre tekintettel a Legfelsőbb Bíróság mint felülvizsgálati bíróság a jogerős ítéletet a Pp. 275/A. §-ának (1) bekezdése alapján hatályában fenntartotta. (Legf.Bír. Gfv.X.32.615/1997. sz.)