EH 2010.2142 Az árverési hirdetmény kifüggesztése nem helyettesíti sem a Vht. 114. § (1) bekezdésének b) pontjában előírt kézbesítést, sem a Vht. 140/B. §-ában foglalt tájékoztatást.
Közös tulajdonban álló ingatlan illetőségének pénztartozás miatt történő árverezése esetén szükséges annak vizsgálata, hogy az ingatlan ténylegesen lakott-e, azaz a "nem adós" tulajdonostársak életvitelszerűen az ingatlanban tartózkodnak-e [1994. LIII. évi tv. 114. §; 141. §; 161. §]
Az adós ellen 2 097 462 forint többlethasználati díjnak és járulékainak a megfizetésére indult végrehajtási eljárásban végrehajtó 2008. február 29. napjára tűzte ki a B., K. tér 13. V. emelet 15. szám alatti ingatlan adós tulajdonát képező 1/6 illetőségének az árverését. A végrehajtó az árverési hirdetményt a további 1/6 illetőség tulajdonosa, dr. E. A. (a továbbiakban: egyéb érdekelt) részére téves címzéssel küldte meg, ezért a küldemény "a címzett ismeretlen" jelzéssel visszaérkezett. A végrehajtó az említett időpontban megtartotta az árverést, amelyen az adós illetőségét - lakott állapotban, 1 120 000 forint vételárért - a végrehajtást kérő vette meg, aki az ingatlan 4/6 részének tulajdonosa. Az ingatlanban egyik tulajdonostárs sem lakik.
Az árverési jegyzőkönyv kézbesítését követően az egyéb érdekelt, valamint az adós végrehajtási kifogást terjesztett elő. Azzal az indokkal kérték az árverés megsemmisítését, hogy annak időpontjáról nem kaptak értesítést, emellett az árverezés "lakott" állapot figyelembevételével történt, holott a lakás évek óta üresen áll. (A becsértékkel kapcsolatos kifogásukat a bíróság külön végzésben bírálta el.)
Az elsőfokú bíróság végzésével megsemmisítette a 2008. április 30. napján megtartott ingatlanárverést. Döntését azzal indokolta, hogy a végrehajtó megsértette a bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. törvény (a továbbiakban: Vht.) 114. § (1) bekezdésének b) pontjába foglalt kézbesítési, valamint a Vht.140/B. §-ában előírt tájékoztatási kötelezettségét, amikor dr. E. A. tulajdonostárs részére az árverési hirdetményt téves címzéssel adta ki. Az elsőfokú bíróság indokai szerint ugyancsak törvénysértő az, hogy a végrehajtó lakottan árverezte az ingatlant, holott a Vht. 141. § (3) bekezdésébe foglalt kivételek egyike sem állt fenn.
A végrehajtó fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság a végzést helybenhagyta és csupán utalt annak helyes indokaira.
A jogerős végzés ellen - mindkét fokon eljárt bíróság végzésének hatályon kívül helyezése és a kifogás elutasítása végett - a végrehajtó terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet. Elsősorban arra hivatkozott, hogy dr. E. A. nem "egyéb érdekelt", így végrehajtási kifogást sem terjeszthetett volna elő, hiszen az árverés nem érintette az ingatlanilletőségét. További érvei szerint a Vht.-nek az árverés időpontjában hatályos 145. § (5) bekezdése a bírósági hirdetőtáblán történt kifüggesztéshez kötötte a közhírré tételhez fűződő jogkövetkezményeket, ezért nem adhat alapot az árverés megsemmisítésére az a körülmény, ha a "nem adós" tulajdonostárs nem vette át az árverési hirdetményt. Végül hivatkozott arra is, hogy a Vht. 141. § (3) bekezdése értelmében nem feltétele a "lakottan" történő értékesítésnek az, hogy az adós tulajdonostársai ténylegesen lakják az ingatlant: tulajdonjogukból eredően a tulajdonostársak bármikor be- vagy kiköltözhetnek, ezért osztatlan közös tulajdonban álló ingatlant csak lakottan lehet árverezni.
A felek és az egyéb érdekelt a felülvizsgálati kérelemre nem tettek nyilatkozatot.
A felülvizsgálati kérelem nem alapos.
Követve a felülvizsgálati kérelem érveinek sorrendjét, elsősorban arra mutat rá a Legfelsőbb Bíróság, hogy a végrehajtási eljárásban "egyéb érdekeltként" az vehet részt, akinek valamely jogát vagy jogos érdekét a végrehajtás érinti. Közös tulajdonban álló ingatlan árverése esetén a "nem adós" tulajdonostárs érdekeltségét - és ezáltal a végrehajtási eljárásban "egyéb érdekeltként" részvételét - a Vht. 161. § (2) bekezdése alapítja meg, amely biztosítja számára a végrehajtási eljárásba való bekapcsolódás lehetőségét. A rendelkezésnek megfelelően a "nem adós" tulajdonostárs kizárólag a közös tulajdonban álló ingatlan árverésének esetén (tehát nem a végrehajtási eljárás egésze vonatkozásában) járhat el "egyéb érdekeltként" és csak a Vht. 161. § (2) bekezdésének megfelelő nyilatkozat megtételével kapcsolatban. A perbeli eset azonban éppen e körbe tartozik: a "nem adós" tulajdonostárs "egyéb érdekelt"-ként azt kifogásolhatja, hogy eljárási hiba vagy szabályszegés akadályozta a Vht. 161. § (2) bekezdésébe foglalt jogának gyakorlását.
Az adott esetben ez történt: a végrehajtó azzal, hogy téves címzéssel kézbesítette az adós tulajdonostársának az árverési hirdetményt, és a kitűzött időpontban megtartotta az árverést, eljárási szabálysértést valósított meg, amely korlátozta az adós tulajdonostársát a Vht. 161. § (2) bekezdésében biztosított jogának gyakorlásában, hiszen nem értesült az árverés időpontjáról, amely a Vht. 161. § (2) bekezdésének megfelelő kérelme benyújtásának végső időpontja. Az eljárási szabály megsértése megvalósul akkor is, ha az adós tulajdonostársa végül nem él a jogszabályban biztosított lehetőséggel és nem terjeszti elő az említett kérelmet.
A felülvizsgálati kérelem érvei kapcsán kiemeli a Legfelsőbb Bíróság, hogy az árverési hirdetmény kifüggesztése nem mentesíti a végrehajtót a kézbesítési szabályok betartása alól. A Vht. árveréskor hatályos 145. § (5) bekezdése valóban a bíróság hirdetőtábláján történt kifüggesztéshez kapcsolta a közhírré tételhez kötődő jogkövetkezményeket (az elektronikus árverés általánossá válása folytán 2009. január 1-jétől ez az időpont a licitnapló lezárásáig történő közzétételhez kötődik). A közhírré tétel azonban a végrehajtási eljárásba addig még be nem kapcsolódott személyek (pl. az árverési vevők) értesítési lehetősége, akiknek neve (elnevezése) és címe (székhelye) még nem ismert, így számukra a kézbesítés más módja nem lehetséges, ezzel szemben a végrehajtási eljárás résztvevői (felek és egyéb érdekeltek) részére a kézbesítés a Vht. (és helyettes rendelkezésként a Pp.) szabályai szerint történik. Az árverési hirdetmény kifüggesztése és kézbesítése nem egymást helyettesítő, szabadon választható lehetőségek; az árverési hirdetmény kézbesítésére vonatkozó, a Vht. 144. § (1) bekezdésének b) pontjába foglalt kifejezett rendelkezése esetén az árverési hirdetmény kézbesítését nem pótolja annak közhírré tétele.
A Vht. 141. § (2) bekezdésének megfelelően az ingatlant - főszabály szerint - beköltözhető állapotban kell árverezni; a főszabály alóli kivételeket a Vht. 141. § (3) bekezdése tételesen felsorolja. A Vht. 141. § (3) bekezdése c) pontjának megfelelően lakottan kell árverezni az ingatlant, ha az osztatlan közös tulajdonban levő ingatlanban a nem adós tulajdonostárs lakik.
Ellentétben a felülvizsgálati kérelem érvelésével, amely szerint önmagában a közös tulajdon ténye miatt minden esetben lakottan kell árverezni az osztatlan közös tulajdonban álló ingatlan illetőségét, a Vht. 141. § (3) bekezdésének c) pontja kapcsán kialakult bírói gyakorlat ingatlanilletőség árverezése esetén annak vizsgálatát követeli meg, hogy az ingatlan a "nem adós" tulajdonostársak által ténylegesen lakott-e, azaz a "nem adós" tulajdonostársak életvitelszerűen az ingatlanban tartózkodnak-e. Ez az értelmezés vezethető le a Vht. 141. § (3) bekezdése c) pontjának szövegezéséből, a rendelkezés ugyanis a "nem adós" tulajdonostárs bentlakását, mint a lakottan történő árverés feltételét fogalmazza meg (tehát lakottan kell árverezni akkor, ha a nem adós tulajdonostárs bent lakik), és nem akként szól, hogy osztatlan közös tulajdonban álló ingatlan illetőségét minden esetben (még ha az ingatlan üresen áll is, pusztán a közös tulajdon osztatlan jellegéből eredő terhek és korlátozások miatt) lakottnak kell tekinteni. Az első- és a másodfokú bíróság indokai megfelelnek a Vht. 141. § (3) bekezdése c) pontja kapcsán általánosan kialakult jogértelmezésnek.
Mindezek szerint a jogerős végzés nem jogszabálysértő, ezért azt a Legfelsőbb Bíróság a Vht. 219. §-ának megfelelően alkalmazott Pp. 275. § (3) bekezdése alapján hatályában fenntartotta.
(Legf. Bír. Pfv. I. 20.566/2010.)