A Debreceni Ítélőtábla Gf.30403/2016/3. számú határozata kártalanítás tárgyában. [1952. évi III. törvény (Pp.) 78. §, 253. §, 1959. évi IV. törvény (Ptk.) 108. §, 324. §, 326. §, 32/2003. (VIII. 22.) IM rendelet (Ükr.) 3. §] Bírók: Csiki Péter, Kocsis Ottília, Veszprémy Zoltán

DEBRECENI ÍTÉLŐTÁBLA

Gf.II.30.403/2016/3. szám

A Debreceni Ítélőtábla a dr. Szabó István ügyvéd (cím) által képviselt felperes neve ú.-i (cím) lakos felperesnek - a dr. Imre György ügyvéd (cím) által képviselt alperes neve (alperes címe) alperes ellen kártalanítás iránt indított perében a Nyíregyházi Törvényszék 8.G.15-15-040130/42/II. számú ítélete ellen az alperes által 43. sorszám alatt előterjesztett fellebbezés folytán meghozta a következő

ítéletet:

Az ítélőtábla az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyja.

Kötelezi az alperest, hogy 15 nap alatt fizessen meg a felperesnek 101 250 (Egyszázegyezer-kettőszázötven) forint általános forgalmi adót tartalmazó 476 250 (Négyszázhetvenhatezer-kettőszázötven) forint fellebbezési eljárási költséget.

Ez ellen az ítélet ellen nincs helye fellebbezésnek.

Indokolás

A felperes tulajdonában áll az Ú., E. u. 27. szám alatt található, az ingatlan-nyilvántartás szerint "kivett ipartelep és nagykereskedelmi raktár" megjelölésű ingatlan, melyen a felperes gazdasági termelő tevékenységet végez. Az ingatlanon található a G. (I.) Kastély.

Az alperes képviselő-testülete a 2008. január 29-i ülésén 6/2008. (I.29.) szám alatt rendeletet alkotott az épített örökség védelmének helyi szabályozásáról. A rendeletben a képviselő-testület a rendelet mellékletében felsorolt helyi épített örökségnek nyilvánított épületeket és területeket helyezett védelem alá, köztük az E. u. ..28 helyrajzi szám alatt található G. (I.) Kastélyt.

Az ingatlanügyi hatóság a rendelet alapján a felperes tulajdonában lévő ingatlanra a "helyi jelentőségű védett terület" tényt feljegyezte. A Ny.-i Körzeti Földhivatal határozatával szemben a felperes fellebbezéssel élt, a Szabolcs-Szatmár-Bereg Megyei Földhivatal azonban az első fokú határozatot helybenhagyta.

Az önkormányzati rendelet megszületése előtt a felperes a vállalkozása működtetéséhez finanszírozási hitelt vett igénybe, melynek biztosítékaként keretbiztosítéki jelzálogjogot alapított a perbeli ingatlanra. A hitelintézet az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésről tudomást szerezve arról tájékoztatta a felperest, hogy ennek okán a tulajdona korlátozottan forgalomképes, és a védetté nyilvánítás következtében az ingatlan biztosítéki értéke nem nyújt elegendő fedezetet további aktív ügylet lebonyolítására, ezért felhívta, hogy a vállalkozása további működtetése érdekében új biztosítékot ajánljon fel.

A felperes előzetes bizonyítási eljárást kezdeményezett dr. P. K. ny.-i közjegyzőnél. A közjegyző által kirendelt Ő. J. építész szakértő véleményében megállapította, hogy a kastélyépület felújítási költsége jelentősen meghaladná annak értékét. Restaurálása több okból is megkérdőjelezhető, illetve gazdaságtalan. Az épület építészeti értékét szem előtt tartva olyan rossz műszaki állapotban, valamint az eredeti kialakítást is megváltoztatva olyan rossz állapotban van, hogy annak felújítása, restaurálása nem javasolt. A szakértő rögzítette véleményében, hogy a védetté nyilvánítás előtt védetté nyilvánítási dokumentáció nem készült.

A közjegyző által kirendelt Cs. T. ingatlanforgalmi szakértő 2012. szeptember 25-i keltezésű véleményében (1. sorszámú szakvélemény) megállapította, hogy az ingatlan a védetté nyilvánítás nélküli állapotában 70 000 000 forint forgalmi értékű, a védettséget elrendelő határozat miatt a forgalmi értéke 60 000 000 forint, az értékcsökkenés 10 000 000 forint. A közjegyző szakértői díj megállapításról hozott végzését követően a felperes észrevételeket tett az ingatlanforgalmi szakvéleményre, melyek figyelembevételével Cs. T. 2013. március 25-én újabb szakvéleményt készített (2. számú szakértői vélemény), melyben az ingatlan védetté nyilvánítás nélküli értékét 95 000 000 forintban, a védetté nyilvánítás utáni értékét 80 000 000 forintban, az értékcsökkenés összegét 15 000 000 forintban határozta meg. A szakvéleményt a közjegyző részére is benyújtotta, tőle a felperes 2013. május 9-én kapta meg.

A felperes 2014. február 3-án előterjesztett keresetében 15 000 000 forint, ennek 2008. január 29-től járó kamata és a perköltség megfizetésére kérte kötelezni az alperest, elsődlegesen kártérítés jogcímén a Ptk. 349. §-a alapján, másodlagosan kártalanítás jogcímén az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvény (Étv.) 30. §-a alapján. A kára összegszerűségével kapcsolatban hivatkozott a közjegyzői eljárásban készült ingatlanforgalmi szakvéleményre.

Az alperes ellenkérelmében a kereset elutasítását és a felperes költségben való marasztalását kérte.

Az elsőfokú bíróság a 15-14-040021/32. sorszámú ítéletével a keresetet elutasította.

A felperes fellebbezése, illetve az alperes csatlakozó fellebbezése folytán eljáró Debreceni Ítélőtábla Gf.II.30.231/2015/5. számú végzésével az elsőfokú bíróság ítéletét hatályon kívül helyezte és az elsőfokú bíróságot a per újabb tárgyalására és újabb határozat hozatalára utasította. A határozata indokolásában az ingatlanforgalmi szakértői véleményre utalással hangsúlyozta, hogy annak következtében, hogy a felperes tulajdonában lévő ingatlanra az ingatlanügyi hatóság az alperes rendelete alapján bejegyezte a "helyi jelentőségű védett terület" tényt, a tulajdonost kár érte, mert az alapvetően gazdasági célokat szolgáló ingatlan korlátozottan használhatóvá vált; védetté nyilvánított állapotban a pénzintézetek csak nagyon korlátozott mértékben fogadják el fedezetként; jelentős mértékben csökkent az egyébként nagy területtel rendelkező ingatlan további beépíthetősége, hasznosíthatósága, értékesíthetősége. E károsodás hátterében pedig az ingatlant helyi védelem alá helyező önkormányzati rendelet áll. Egyetértett az elsőfokú bíróság ítéletében kifejtett azon állásponttal, hogy a helyi önkormányzati rendelet jogszabály, s az annak hatályba lépésével esetleg bekövetkezett károsodás nem keletkeztet a jogalkotó és a károsult között polgári jogi (kötelmi) jogviszonyt, következésképpen a polgári jogi kárfelelősségnek a szabályai nem alkalmazhatók. A rendeletalkotás nem jogellenes, annak hiányában pedig nem lehet szó kártérítési felelősségről.

Ugyanakkor rámutatott, hogy a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény (Ptk.) 108. § (1) bekezdése szerint az ingatlan tulajdonosa tűrni köteles, hogy az erre külön jogszabályban feljogosított szervek - a szakfeladataik ellátáshoz szükséges mértékben - az ingatlant időlegesen használják, arra használati jogot szerezzenek, vagy a tulajdonjogát egyébként korlátozzák. Ebben az esetben az ingatlan tulajdonosát az akadályoztatás (korlátozás) mértékének megfelelő kártalanítás illeti meg. A 108. § (3) bekezdése szerint a tulajdonjog gyakorlásával kapcsolatos termelési, építésügyi, egészségügyi, vízügyi és egyéb előírásokat külön jogszabályok tartalmazzák. Az egyik ilyen "külön jogszabály" az Étv., amely szerint az ingatlan tulajdonosa tulajdonjogának korlátozására feljogosított szerv, a helyi önkormányzat is lehet. Az Étv. a tulajdonos károsodása esetére kártalanítási kötelezettséget ír elő, melyet az államigazgatási eljárásban igényelhet az arra jogosult, s az annak során született közigazgatási határozat felülvizsgálatát lehet kérni a bíróságtól a Pp.-ben írt szabályok betartásával. Az Étv. 30. § (5) bekezdés második mondata úgy szól, hogy védett terület, építmény vagy egyedi érték védelme érdekében elrendelt tilalom esetén a fizetési kötelezettségre az erre vonatkozó külön jogszabályok az irányadók. Arra figyelemmel azonban, hogy ilyen külön jogszabály nincs, speciális szabály hiányában az általános szabály, azaz a Ptk. 108. §-a alkalmazandó, az teremti meg a felperes követelésének a jogalapját.