A Legfelsőbb Bíróság Pfv.21446/2008/12. számú határozata szerződés érvénytelenségének megállapítása tárgyában. Bírók: Harter Mária, Kazay László, Pilishegyi Mária

Pfv.I.21.446/2008/12.

A Magyar Köztársaság Legfelsőbb Bírósága a Sárhegyi és Társa Ügyvédi Iroda (ügyintéző: dr. Bártfai Beatrix ügyvéd) által képviselt felperesnek a dr. Glatz Ferenc Ügyvédi Iroda (ügyintéző: dr. Glatz Ferenc ügyvéd) által képviselt alperes ellen szerződés érvénytelenségének megállapítása iránt a Győr-Moson-Sopron Megyei Bíróságnál 18.P.20.088/2007. számon folytatott és másodfokon a Győri Ítélőtábla Pf.II.20.426/2007/9. számú ítéletével befejezett perében - amely perbe az alperes pernyertessége érdekében a dr. Glatz Ferenc Ügyvédi Iroda (ügyintéző: dr. Glatz Ferenc ügyvéd) által képviselt ...... beavatkozott -, az említett számú jogerős ítélet ellen a felperes által benyújtott felülvizsgálati kérelem folytán - a 2009. január 28. napján megtartott nyilvános tárgyaláson - meghozta a következő

ítéletet:

A Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítélet felülvizsgálati kérelemmel támadott rendelkezéseit valamint ebben a keretben a Győr-Moson-Sopron Megyei Bíróság P.20.088/2007/31. számú ítéletét - a perköltség-viselésre vonatkozó rendelkezésre is kiterjedően - hatályon kívül helyezi és megállapítja, hogy a felek által 2006. január 19. napján "ráépítési jog és földhasználati jog alapításáról" elnevezésű megállapodás teljes egészében semmis.

Kötelezi az alperest, hogy az állam javára - az állami adóhatóság felhívására - fizessen meg 3.300.000 (Hárommillió-háromszázezer) forint együttes kereseti, fellebbezési és felülvizsgálati illetéket.

Kötelezi továbbá az alperest, hogy 15 nap alatt fizessen meg a felperesnek 10.000.000 (Tízmillió) forint együttes első- és másodfokú, valamint felülvizsgálati eljárási költséget.

Ez ellen az ítélet ellen nincs helye további felülvizsgálatnak.

Indokolás:

A felülvizsgálati kérelem elbírálása szempontjából jelentős tényállás a következő:

A perbeli ingatlan - az s-i P. tér - a felperes nyilvántartott törzsvagyona.

A felperes 2006. január 19. napján megállapodást kötött az alperessel arról, hogy az alperes saját forrásaiból "üzleti alapon működő", nyilvános parkolást biztosító, több szintes mélygarázst épít a felperes említett ingatlana alatt, a felszínét pedig sétáló térré alakítja. A szerződő felek megállapodásukban - továbbiak mellett - kinyilvánították azt a céljukat, hogy "kiküszöböljék" a ráépítés Ptk-ban meghatározott jogkövetkezményeit: a felperes kötelezettséget vállalt arra, hogy az ingatlant megosztatja, az egyik kialakuló ingatlan alatt lehetővé teszi a mélygarázs megépítését, és ennek céljából földhasználati jogot biztosít az alperes számára az említett ingatlanon valamint a másik ingatlan 50 m2 területrészén. A megállapodás szerint a használatbavétel engedélyezését követően a szerződő felek között nem keletkezik közös tulajdon, hanem az alépítmény önálló helyrajzi számot kap és az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésével az alperes tulajdonába kerül.

A megállapodás megkötését követően megtörtént az ingatlan megosztása, a földhivatal pedig bejegyezte a földhasználati jogot az alperes javára az ingatlan-nyilvántartásba. Az alperes 2006. április 24-én építési engedélyt kapott a mélygarázs építésére és 2006. őszén megkezdte a munkákat, amelyek a befejezéshez közelegnek.

A felperes - kiegészített - keresetében annak megállapítását kérte, hogy a 2006. január 19. napján megkötött megállapodás semmis. Álláspontja szerint a Ptk.97.§ (2) bekezdésének megfelelő, így osztott tulajdont keletkeztető megállapodás elsődlegesen jogszabályba - mégpedig a Ptk.114.§ (1) bekezdésébe, a helyi önkormányzatokról szóló 1990. évi LXV. törvény (a továbbiakban: Ötv.) 79.§ (1) bekezdésébe, valamint a felperes 8/1997.(III.25.) ÖK rendeletének 9.§ (1) bekezdésébe - ütközik, mert a polgármester forgalomképtelen törzsvagyonról rendelkezett. Kihangsúlyozta, hogy az osztott tulajdon vonzataként az alperes a Ptk.97.§ (3) bekezdésének megfelelően elővásárlási jogosultsághoz jutna a felperes törzsvagyonához tartozó ingatlanon; mindemellett a képviselőtestület nem jogosította fel a polgármestert a perbeli szerződés megkötésére, és nem hagyta jóvá a megállapodást. Semmisségi okként másodlagosan arra hivatkozott, hogy a megállapodás a Ptk.173.§ (2) bekezdésének megkerülésére irányul, harmadsorban pedig lehetetlen szolgáltatásra, hiszen az említett jogszabályokban tiltott osztott tulajdont keletkeztet. A semmisség következményeként az eredeti állapot helyreállítását - ennek körében a bejegyzett földhasználati jog törlését - kérte. Mindezek eredménytelenségének esetén a használat jogának ingyenes átengedése miatt feltűnő aránytalanság címén is támadta a szerződést. Kereset-kiegészítésében annak megállapítását igényelte, hogy a Ptk.137.§ (1) bekezdése alapján a földterület tulajdonosaként megszerezte az építmény tulajdonjogát; annak előadásával, hogy ebben az esetben hajlandó a gazdagodása megtérítésére.

Az alperes ellenkérelme a kereset elutasítására és költségeinek megtérítésére irányult. Álláspontja szerint a forgalomképtelenség a dolog elidegenítését és terhelését zárja ki, azonban a perbeli ingatlanok nem kerültek elidegenítésre és a földhasználati jog sem csorbítja a felperes jogait, aki a mélygarázs építésével közhasznú feladatának tesz eleget. Előadása szerint nem vezette a jogszabályok megkerülésének szándéka, és a szerződés nem irányult lehetetlen szolgáltatásra sem, hiszen a törzsvagyon forgalomképtelensége nem zárja ki a földhasználati jog alapítását, az ingatlanok elidegenítésről pedig szó sincs. A feltűnő értékaránytalansággal kapcsolatos megtámadás elkésett, és egyébként sem alapos, mert csupán a térfelszín parkosításának és rendezésének költsége meghaladja a nettó 100 millió forintot. Kihangsúlyozta, hogy az eredeti állapot helyreállítása célszerűtlen lenne, s a beruházás megvalósulása miatt már nem lehetséges.

A beavatkozó az alperest támogatta, így a kereset elutasítását kérte. Azzal érvelt, hogy az építési szabályok nem tiltják a közterület alatt építmény elhelyezését, amely a közterületre nyíló pincékre irányadó szabályok szerint egyéb önálló ingatlanként jön létre, függetlenül a közterület tulajdonosának a hozzájárulásától, a tulajdonos csupán az építő személyét választhatja meg. A felszín alatti építkezés nem érintette a felszín tulajdonjogát, használhatóságát; a földhasználati jog pedig az építkezés célját szolgálta, ez a jog az építmény felépítéséhez kapcsolódva, törvény erejénél fogva jött létre. A felperes kölcsönös szolgáltatások hiányában nem hivatkozhat azok feltűnő aránytalanságára.

Az első fokú bíróság ítéletével megállapította, hogy a 2006. január 19. napján létrejött megállapodás földhasználati jog alapításáról szóló rendelkezése érvénytelen, intézkedett e jog törléséről, az alperest mindezek tűrésére kötelezte, ezt meghaladóan a keresetet elutasította.

A másodfokon eljárt ítélőtábla az ítéletet helybenhagyta. A kereset elutasításával kapcsolatban döntését azzal indokolta, hogy a felek megállapodása - annak tartalma alapján - a Ptk.97.§ (2) bekezdésének felel meg, a törzsvagyon körébe tartozó, tehát forgalomképtelen ingatlanokra vonatkozik, azonban forgalomképtelen dolgokon is megszerezhetők olyan jogok, amelyek megszerzését jogszabály nem tiltja kifejezetten. Az adott esetben a támadott megállapodás nem okoz "meg nem engedhető" változást a közterület jogi helyzetében és rendeltetésében: nem jelent elidegenítést és "nem is valamiféle létező tulajdonjog száll át az építkezőre", hiszen az alperes tehermentesen, tehát "eredeti" módon szerzi meg az önálló ingatlanként bejegyezett építmény tulajdonjogát; mindezek miatt a megállapodás nem ütközik jogszabályba.