BH 2008.3.64 A társasházi lakásban lakó quasi bérlő nem kötelezhető a tulajdonost terhelő társasházi közös költségek megfizetésére, ha ezt megállapodás alapján nem vállalta át - E költségek fizetésének elmulasztására felmondás nem alapítható, és nem kérhető a bérlő lakás kiürítésére való kötelezése [1993. évi LXXVIII. tv. 2. §, 6. §].

A felperes 2000. május 4-én végrehajtási árverés útján megvásárolta az alperes tulajdonában álló perbeli társasházi lakást az alperes által lakottan, a lakottságnak megfelelő vételárért. A felperes tulajdonjogát 2000. június 19-én bejegyezték az ingatlan-nyilvántartásba.

A felperes a 2003. július 4-én kelt levelével felszólította az alperest, hogy a 2000. június 1-jétől 2003. június 30-áig terjedő időre esedékes 86 408 forint társasházi közös költséget 8 napon belül fizesse meg, mert ellenkező esetben felmondja a bérleti jogviszonyát. Az alperes nem teljesített, így a felperes 2003. július 22-én, augusztus 31. napjára felmondta az alperes jogviszonyát és felszólította a lakás kiürítésére, de ez eredménytelen volt.

A felperes a 2003 novemberében indított, majd módosított keresetében érvényes felmondására hivatkozással kérte az alperesnek a lakás kiürítésére, valamint a lakáshasználati díj megállapítása mellett 2005. március 1-jétől havi 42 500 forint lakáshasználati díj megfizetésére való kötelezését.

A bíróság jogerős ítéletével elutasította a lakás kiürítése iránti keresetet, kötelezte azonban az alperest 2005. március 1-jétől a havi 42 500 forintban megállapított lakáshasználati díj megfizetésére. Megállapította, hogy a 2005. november 30-áig lejárt díjhátralék összege 382 500 forint, amelynek 2005. december 1-jétől 36 havi egyenlő részletben való teljesítését rendelte el.

A határozat indokolásában kifejtette, hogy az árverési vétellel a felek között quasi bérleti jogviszony jött létre, így a jogvitájuk elbírálására a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (Ltv.) rendelkezései az irányadók. Az Ltv. 2. §-ának (2) bekezdése értelmében a bérlőnek a lakás használatáért lakbért kell fizetnie, illetőleg meg kell fizetnie a szerződés keretében a bérbeadó által nyújtott szolgáltatások ellenértékét is. A közös költség nem csupán üzemeltetési költséget foglal magában, és a felek ebben a kérdésben nem is állapodtak meg, ezért a közös költséget a felperes nem háríthatta át az alperesre, e költség fizetésének elmaradására hivatkozással nem is kérhette a lakás kiürítését.

Az alperest a lakás használatáért díjfizetési kötelezettség terhelte és az elsőfokú eljárásban maga sem ellenezte, hogy a bíróság a szakértői vélemény alapján megállapítsa a reális használati díjat és annak a megfizetésére őt hat hónapra visszamenőlegesen kötelezze. Erre is figyelemmel kötelezte a bíróság az alperest az Ltv. 6. §-ának (2) bekezdése alapján megállapított havi 42 500 forint használati díj megfizetésére és elrendelte a hátralékos összegnek havi részletekben való teljesítését [Pp. 217. § (3) bek.].

A jogerős ítélet ellen a felperes és az alperes is felülvizsgálati kérelmet nyújtott be, a Legfelsőbb Bíróság azonban az alperes felülvizsgálati kérelmét a 2. sorszámú végzésével hivatalból elutasította.

A felperes a felülvizsgálati kérelmében a jogerős ítéletnek a lakás kiürítése iránti keresetet elutasító rendelkezését támadta, és ebben a részében kérte a jogerős ítélet megváltoztatását, illetőleg az első- vagy a másodfokú bíróság új eljárásra és új határozat hozatalára való utasítását. Álláspontja szerint az alperesnek az Ltv. 2. §-a (2) és (3) bekezdéséből következően viselnie kell a társasházi közös költségeket is, mert használja a közös tulajdonú helyiségeket, ezeknek a használata az írásba foglalt szerződés hiányában, illetőleg attól függetlenül tényleges megvalósul, ellenszolgáltatást pedig nem fizetett.

Az alperes a felülvizsgálati ellenkérelmében a jogerős ítélet hatályában való fenntartását kérte.