A Fővárosi Ítélőtábla Gf.40004/2012/5. számú határozata szerződés érvénytelenségének megállapítása tárgyában. [1952. évi III. törvény (Pp.) 123. §] Bírók: Molnár József, Rózsa Éva, Rutkai Éva

Kapcsolódó határozatok:

Kúria G.40330/2011., Fővárosi Törvényszék G.40330/2011/8., *Fővárosi Ítélőtábla Gf.40004/2012/5.*, Kúria Pfv.21779/2012/8. (BH 2014.5.143)

***********

Fővárosi Ítélőtábla

16.Gf.40.004/2012/5.

A Fővárosi Ítélőtábla a Lex & Lex Ügyvédi Iroda (.................) által képviselt .....................(felperes címe.) felperesnek a dr. Ráboczki Balázs ügyvéd (...............) által képviselt ..........................(alperes címe.) alperes ellen bérleti szerződés felmondásának érvénytelensége iránt indított perében a Fővárosi Bíróság 2011. október 19-én kelt, 17.G.40.330/2011/8. számú ítélete ellen a felperes részéről 9. sorszám alatt benyújtott fellebbezés folytán - nyilvános tárgyaláson - meghozta a következő

ítéletet:

A Fővárosi Ítélőtábla az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyja.

Kötelezi a felperest, hogy 15 napon belül fizessen meg az alperesnek 20.000 (húszezer) forint + áfa összegű másodfokú perköltséget. A le nem rótt fellebbezési illetéket az állam viseli.

Az ítélet ellen fellebbezésnek nincs helye.

Indokolás

A ............, mint tulajdonos képviseletében eljáró ............(jelenlegi elnevezése ................) alperes bérbeadóként 2009. június 16-án bérleti szerződést kötött a felperessel. Alperes az ............. a vagyongazdálkodási keretszerződés alapján képviselte bérbeadóként. A bérleti szerződés a .............. szám alatti, összesen 5.747 m2 alapterületű ingatlan bérbeadására jött létre. A bérleti jogot a bérlő nyílt pályázati eljárás után szerezte meg a 2009. július 1-től 2015. június 30-ig terjedő 6 éves időtartamra, havi 1.667.000 forint + áfa összegű bérleti díj ellenében. A bérlő kötelezettségét képezte az ingatlan használatával felmerülő üzemeltetési- és rezsi költség viselése. A bérleti szerződés 8. pontja szerint a bérbeadó az 1993. évi LXXVIII. törvény (Ltv.) 24.§ és 25.§-aiban szabályozott esetekben a szerződést írásban felmondhatja.

Alperes a 2010. augusztus 3-án kelt, felperesnek augusztus 9-én kézbesített levelében összesen 20.546.250 forint bérleti- és egyéb szolgáltatási díj tartozás megfizetésére szólította fel a felperest azzal, ennek elmulasztása esetén a bérleti szerződést felmondja. Fizetési határidőként 2010. augusztus 9. napját jelölte meg. Ezt követően augusztus 4-én kelt levelében, ugyanezen összeg megfizetésére újabb felszólítást küldött, melyet felperes augusztus 13-án vett át. E levél is figyelmeztette a felperest a felmondásra, mint jogkövetkezményre, a fizetési határidő utóbbi esetben augusztus 18-a volt. A bérlő a tartozását a felszólításokban megjelölt idő alatt nem fizette meg. Az alperes a 2010. augusztus 16-án kelt - felperesnek augusztus 19-én kézbesített - levelében a bérleti szerződést az augusztus 3-i fizetési felszólításra hivatkozva, 2010. szeptember 30-ára, a bérleti szerződés 8. pontjára utalással felmondta. Tájékoztatta, hogy a .............. bérbeadóként jogosult képviselni, a ............határozataival elfogadott közszolgáltatási keretszerződés folytán.

A felperes a felmondást nem fogadta el. 2010. szeptember 9-én keresetet nyújtott be a Pesti Központi Kerületi Bírósághoz a ...........alperessel szemben a bérleti szerződés felmondása érvénytelenségének megállapítása iránt. A keresetlevelet a Pesti Központi Kerületi Bíróság a Fővárosi Bírósághoz tette át.

Felperes a keresetét fenntartva, a felmondás érvénytelenségének megállapítását, s alperes perköltségben való marasztalását kérte. Hivatkozott arra, alperes nem volt jogosult a bérleti szerződés felmondására, mert a szerződést bérbeadóként a ..............kötötte, így a felmondás jogát is ő gyakorolhatja. A felmondás nem felelt meg a lakások és helyiségek bérletéről szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (Ltv.) 24.§ és 25.§-ában foglaltaknak, az augusztus 3-i felszólításra alapított felmondás során az alperes nem tartotta be a felmondásra vonatkozó határidőket, így az jogszabálysértő. Hivatkozott arra is, jogainak megóvása érdekében áll az, hogy a bíróság ítélettel állapítsa meg a felmondás érvénytelenségét, ez szükséges a birtokláshoz való jogának megóvása érdekében, hogy vele szemben ne lehessen kiürítést kezdeményezni. A ............... által ellene kiürítésre irányuló per idő előtti volt, abban a perben a per tárgyalásának felfüggesztését kérte.

Alperes a kereset elutasítását, felperes perköltségben való marasztalását kérte. Álláspontja szerint a felmondás jogszerű volt, emellett egy 1995. évi BH fórum rovatban megjelent tanácskozás anyagára utalt, mely szerint, ha a bérlő tartósan nem fizet bérleti díjat, a bérleti szerződés felmondása esetén formai okokra nem hivatkozhat, mert a bérleti díj nem fizetése a legalapvetőbb bérlői kötelezettség megsértése. Állította, az általa csatolt közszolgáltatási keretszerződés 5.1.2., 4.4.11. pontjai, s annak mellékletét képező kimutatás alapján jogosult volt a bérleti szerződés felmondására.