A Legfelsőbb Bíróság Gfv.30015/2009/5. számú határozata tartozás megfizetése tárgyában. [1997. évi CLVII. törvény (Társasházi tv.) 5. §] Bírók: Bodor Mária, Pethőné dr. Kovács Ágnes, Vezekényi Ursula

Gfv.X.30.015/2009/5.szám

A Magyar Köztársaság nevében!

A Legfelsőbb Bíróság mint felülvizsgálati bíróság az Oroszné dr. Jancsó Judit ügyvéd (...) által képviselt F. Társasház (...) felperesnek a Barázné dr. Kiss Annamária ügyvéd (...), valamint dr. Botos Tibor ügyvéd (...) által képviselt B. Kft. (...) alperes ellen közös képviselő megfizetése iránt a Budai Központi Kerületi Bíróság előtt 3.P.20.815/2006. számon indult és a Fővárosi Bíróság 2008. szeptember 4-én kelt 3.Gf.76.285/2007/4. számú jogerős ítéletével befejezett perben a jogerős ítélettel szemben az alperes által benyújtott felülvizsgálati kérelem folytán - nyilvános tárgyaláson - meghozta a következő

í t é l e t e t :

A Legfelsőbb Bíróság mint felülvizsgálati bíróság a Fővárosi Bíróság 3.Gf.76.285/2007/4. számú ítéletét hatályában fenntartja.

Kötelezi az alperest, hogy fizessen meg a felperesnek 15 napon belül 56.000,- (ötvenhatezer) Ft+Áfa felülvizsgálati perköltséget.

Ez ellen az ítélet ellen további felülvizsgálatnak nincs helye.

I n d o k o l á s :

Az alperes, mint a 4 épületből álló felperesi társasház építtetője 2002. január 14-én kérte a társasház bejegyzését a földhivatalnál, annak bejegyzésére 2003. március 28-án került sor. A "D" épületben 15 lakás található és 2 nem lakás céljára szolgáló helység. Az alperes a "D" jelű épületben 2002. januárjáig a lakások 50%-át értékesítette, külön tulajdonában maradt két nem lakás céljára szolgáló helység, egy 67m²-es iroda és egy 150m² alapterületű kondicionáló terem. A felperes 2003. február 20-án megtartott közgyűlésen 5. sorszám alatt határozatot hozott, mely szerint a tulajdonostársak a birtokbavétel időpontjától közös költséget fizetnek. A 2003. május 22-i közgyűlésen hozott 13. számú határozat szerint a per alperese köteles közös költséget fizetni azon időponttól kezdődően, amikor az adott épület lakásainak 50%-a átadásra került. A költség mértéke megegyezik a lakók által fizetett közös költséggel. Alperes 2002. január 1-jétől 2007. augusztus 31-ig nem fizetett közös költséget, összesen 1.866.634,-Ft hátraléka keletkezett.

A fizetési meghagyással indult eljárásból perré alakult eljárásban a felperes 2002. február 1-jétől 2007. augusztus 31-ig terjedő időszakra 1.866.634,-Ft és kamatai, továbbá a jövőre nézve havi 37.758,-Ft közös költség megfizetésére kérte kötelezni az alperest.

Az alperes a kereset elutasítását kérte.

A Budai Központi Kerületi Bíróság 2007. szeptember 19-én kelt ítéletében kötelezte az alperest, hogy fizessen meg a felperesnek 1.866.634,-Ft-ot, s ennek 2004. október 15. napjától a kifizetésig járó kamatait, továbbá 2007. szeptember 1-jétől kezdődően minden hónap 20. napjáig esedékesen 37.758,-Ft közös költséget. Rendelkezett a perköltség viseléséről. Ítélete indokolásában kifejtette, a 2005. január 1-jét megelőzően hatályos, a társasházakról szóló 1997. évi CLVII. tv. (régi Tht.) 18.§-a, illetve a 2005. január 1-jétől hatályos 2003. évi CXXXIII.tv. (Tht.) 24.§ /1/ bekezdése szerint a közös költség a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk szerint terheli, kivéve, ha az alapító okirat, vagy az SZMSZ (régi Tht. 20.§), illetve, ha az SZMSZ (Tht.24.§) másként nem rendelkezik. A felperesi társasház SZMSZ-e tulajdoni hányad szerinti költségviselést ír elő. A 2003. február 20-i közgyűlésen hozott 5. számú határozat szerint a birtokbavétel napjától terheli a tulajdonostársakat a közös költség fizetésének kötelezettsége. A használatbavételi engedély 2001. december 21-én került kiadásra a "D" jelű épületre, így ezen időponttól az el nem idegenített, két nem lakás céljára szolgáló ingatlan tekintetében az alperes ekkortól tekintendő birtokban levőnek. 2002. januárjában a "D" épület lakásainak 50%-át az alperes a lakások tulajdonosainak birtokába adta. Nem fogadta el az első fokú bíróság az alperes azon hivatkozását, hogy a közös költség összegéről nem tudott. Egyébként is ez a fizetési kötelezettség alól nem mentesíti különös tekintettel arra, hogy mint egyszemélyi alapító ő alkotta meg és írta alá az alapító okiratot, mely a közös költség fizetési kötelezettségről rendelkezett.

A Fővárosi Bíróság 2008. szeptember 4-én kelt ítéletében az első fokú bíróság ítéletét helybenhagyta. Rendelkezett a perköltség viseléséről. Álláspontja szerint az első fokú bíróság a bizonyítékok okszerű mérlegelésével hozta meg döntését. A 13/2003. (V.22.) közgyűlési határozatnak nem lehet olyan jelentést tulajdonítani, hogy az alperes közös költség fizetési kötelezettsége csak a még el nem idegenített lakás rendeltetésű helységekre korlátozódik. A fizetési kötelezettség nem a használathoz, hanem a tulajdonjoghoz kötődik, ezért az alperes akkor is köteles a közgyűlési határozatban meghatározott mértékű közös költséget fizetni, ha a helységeket nem használja, vagy nem hasznosítja.

Alperes felülvizsgálati kérelmében a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését, az első fokú ítélet megváltoztatását és a felperesi kereset elutasítását kérte. Álláspontja szerint a két nem lakás céljára szolgáló helység tekintetében törvénysértő módon kötelezte a jogerős ítélet közös költség megfizetésére. A közgyűlési határozatok ugyanis közös költség fizetési kötelezettséget kizárólag a lakások és a garázsok tulajdonosaira kiterjedően állapítottak meg. Alperesi álláspont szerint a 2003. május 22-én hozott 13. számú határozatból nem következik az alperes közös költség fizetési kötelezettsége a nem lakás céljára szolgáló ingatlanok tekintetében. 2005. július 19-ig, vagyis az SZMSZ elfogadásáig az alapító okirat rendelkezései az irányadóak, melynek 4.3.1. pontja szerint a közös költség nagyságát, esedékességét az alakuló közgyűlésig az alapító, ezt követően a közgyűlés állapítja meg. A 2005. június 19-én elfogadott SZMSZ 7.1.2. pontja szerint a teherviselést a szolgáltatásokhoz, az épület tényleges igénybevételéhez, használatához kell igazítani. A 7.5.1. szerint a tulajdonosi befizetések előírása, csak a közgyűlés döntése, vagy az SZMSZ, illetve a közgyűlés által adott felhatalmazás alapján történhet. Az 5/2003. és a 13/2003. számú határozat közös költség fizetési kötelezettséget csak a lakások után ír elő. Ez következik abból, hogy a 2003. február 20-i határozat a "tulajdonostársakra" tartalmaz előírást. E határozat csak a lakásokra vonatkozik. Ezt erősíti meg a 2003. május 22-i közgyűlés jegyzőkönyve, mely szerint a Számvizsgáló Bizottság javaslata az volt, hogy a közös költséget az eladatlan lakásokra visszamenőleg is meg kell fizetni az értékesítőnek. A 2004. május 20-i közgyűlési határozat a közös költség mértékét a "lakások" után határozza meg, különbséget téve a lakások és garázs beállóhely után fizetendő közös költség mértékében. Ezt követően az összes közgyűlési határozat lakás és garázs beálló (felszíni beállóhely) után ír elő közös költség fizetési kötelezettséget. A 2004. május 20-i közgyűlési határozatban foglaltakra a másodfokú bíróság ítélete nem tért ki. Jogszabály határozza meg a lakás és nem lakás céljára szolgáló helység fogalmát, ha pedig egy közgyűlési határozat a lakás tulajdonosokat közös költség fizetésére kötelezi, azt nem lehet kiterjesztően értelmezni. Az SZMSZ 7.1.2. pontja szem előtt tartandó, egy iroda, egy kondícionáló terem kevésbé használódik, mint a nap 24 órájában használt lakás, így az igazságos teherviselés elve azt diktálja, hogy egy lakás, vagy garázs beálló tulajdonosának más legyen a terhe, mint egy olyan ingatlan tulajdonosáé, aki nem használja az ingatlant. (A perben érintett ingatlanok jelenleg használaton kívül vannak.)