BH 2012.2.36 A kötelezett mentesül a hibás teljesítés valamennyi következménye alól, ha bizonyítja, hogy a jogosult a hibát a szerződéskötés időpontjában ismerte, vagy azt ismernie kellett, ez utóbbi alatt értve azt, hogy a jogosultnak kellő gondossággal eljárva számítania kellett a szolgáltatott dolog teljesítéskori hibájára [Ptk. 305/A. §, 1/2004. (XII. 2.) PK vélemény].

A felperesek a 2005. április 18-án kötött adásvételi szerződéssel 20 500 000 forintért megvásárolták az alperesektől a Gy. község, P. u. 34. szám alatti ingatlant. A felperesek 2 050 000 forintot az adásvételi szerződés megkötésével egyidejűleg megfizettek az alpereseknek, majd ezt követően 2005. április 29-ig további 13 450 000 forint megfizetését vállalták. A fennmaradó 5 000 000 forintos vételárrészt 2005. július 17. napjáig, illetve az ingatlan birtokba bocsátásával egyidejűleg lettek volna kötelesek megfizetni. A szerződés 11. pontjában a felek rögzítették, hogy a felperesek 2005. június 17-én jogosultak birtokba lépni. Az alperesek vállalták, hogy legkésőbb 2005. május 31-ig tehermentesítik a szerződéskötés időpontjában jelzálogjoggal terhelt ingatlant. Tekintettel arra, hogy erre nem került sor, a felperesek 2005. június 17-én letéti szerződést kötöttek a szerződést ellenjegyző ügyvéddel, és 5 000 000 forint vételárrészt ügyvédi letétbe helyeztek azzal, hogy az alperesek számára ez az összeg akkor fizethető ki, ha igazolták az ingatlan tehermentesítését. Az ingatlan tehermentesítésére 2005. július 4-én került sor.

A felperesek 2005. június 19-én vették az ingatlant birtokba. A beköltözést követően észlelték, hogy az alápincézetlen helyiségek padozata megsüllyedt, a válaszfal alapok süllyednek, illetve, hogy az esővíz elvezetés nem megoldott, mivel az esővíz nagyobb esőzések során bejut a pincébe. 2005. július 4-én az ingatlan hibájára hivatkozva az I. r. felperes a letéti szerződést felmondta, amit azonban a letétkezelő ügyvéd 2005. július 11-ei levelében nem fogadott el.

Az ingatlan hibáira hivatkozással a felperesek 2005. június 13-án el kívántak állni az adásvételi szerződéstől, ezt azonban az alperesek nem fogadták el. A felperesek több alkalommal írásban közölték azokat a hibákat az alperesekkel, amelyek álláspontjuk szerint az ingatlanon tapasztalhatók. Az alperesek nem zárkóztak el az általuk is elismert hibák javításától. Nem vitatták a padlószint süllyedését, valamint az esővíz elvezetéssel és a terasszal kapcsolatos felperesi hibajelentéseket. Ezek javítása érdekében megbízták K. A.-t, hogy készítsen költségvetést, hogy e hibák milyen költséggel, és milyen módon javíthatók. Időközben azonban a felek között a kapcsolat megromlott, és a felperesek nem tették lehetővé, hogy az alperesek az ingatlanba bejussanak, és nem fogadták el az alperesek javításra vonatkozó ajánlatát sem. Az alperesek nem tudták elvinni az ingatlanból azt a 10 db reluxa sötétítő függönyt sem, amelynek értéke 38 500 forint. Az ügyvédi letétbe helyezett 5 000 000 forintból 4 000 000 forint kifizetéséhez 2007. március 21-ével járultak hozzá a felperesek. A további 1 000 000 forint letétben maradt.

A felperesek többször módosított keresetükben elsődlegesen a Ptk. 210. § (1) bekezdés b) pontja alapján megtámadták az adásvételi szerződést arra hivatkozva, hogy az ingatlan állapotát illetően tévedésben voltak, míg másodlagosan azt kérték megállapítani, hogy 5 000 000 forint árleszállításra jogosultak az alperesekkel szemben.

Az alperesek a kereset elutasítását kérték. Arra hivatkoztak, hogy az egyes hibák kijavítása elől nem zárkóztak el, ugyanakkor a felperesek nem tették lehetővé a javítás elvégzését. Előadásuk szerint a felperesek az általuk kifogásolt hibákat ismerték, így azokkal kapcsolatban szavatossági felelősségük nem áll fenn. Viszontkeresetet terjesztettek elő 5 000 000 forint tőke után 2005. június 17-étől 2007. március 21-éig, 1 000 000 forint tőke után 2007. március 21-étől a kifizetés napjáig járó kamat megfizetésére, továbbá a felperesek 10 db reluxa sötétítőfüggöny kiadására történő kötelezése iránt.

A felperesek a viszontkereset elutasítását kérték.

Az elsőfokú bíróság ítéletével a felperesek keresetét elutasította. Kötelezte a felpereseket, hogy adjanak ki 10 db reluxa sötétítőfüggönyt 38 500 forint értékben az alpereseknek, továbbá egyetemlegesen fizessenek meg az alpereseknek, mint egyetemleges jogosultnak 4 000 000 forint tőke után 2005. július 5. napjától 2007. március 21. napjáig járó, valamint 1 000 000 forint tőke után 2005. július 5. napjától járó késedelmi kamatot.

A másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét részben megváltoztatta, kötelezte az alpereseket, hogy egyetemlegesen fizessenek meg a felperesek, mint egyetemleges jogosultak részére 2 100 000 forintot, és ezen összeg után 2007. március 21. napjától kezdődően járó kamatot. A másodfokú bíróság a felpereseket 920 000 forint tőke után 2005. július 5. napjától 2007. március 21. napjáig terjedő időre kötelezte az alperesek javára késedelmi kamat megfizetésére, míg egyebekben a viszontkeresetet elutasította.

A másodfokú bíróság a felperesek Ptk. 306. § (1) bekezdés b) pontja alapján előterjesztett árleszállítás iránti keresetét részben alaposnak ítélte, míg az egyéb kereseti kérelmeket elutasította. A jogerős ítélet értelmében tévesen állapította meg az elsőfokú bíróság, hogy az alperesek felajánlották a hibák kijavítását, amelyek elvégzését azonban a felperesek megakadályozták. A jogerős ítélet szerint az alperesek valóban felajánlották a felpereseknek a hibák kijavítását K. A. útján, ez az árajánlat azonban kb. 300 000 forintos javítási költségre vonatkozott anyag és munkadíjat is figyelembe véve, így az ebben szereplő munkák csak töredékei a peres felek és a másodfokú bíróság által is elfogadott 62. sorszám alatti L. L.-né igazságügyi szakértő által készített szakvéleményben szereplő javítási munkáknak. A másodfokú bíróság a szakértői vélemény alapján megállapította, hogy az ingatlan rejtett hibáinak kijavítási költsége 3 080 000 forint. A jogerős ítélet indokolása szerint ehhez képest az alperesek által felajánlott kb. 300 000 forint értékű kijavítás nyilvánvalóan nem megfelelő, illetve a javítási munkák jellegére is figyelemmel a felperesek vonatkozásában jelentős kényelmetlenség nélkül nem végezhető el, hiszen nagy alapterületű padozat, parketta, csempe és lapburkolat bontása, illetve ezek javítása szükséges. A jogerős ítélet értelmében a felperesek jogszerűen tértek át a Ptk. 306. § (1) bekezdés b) pontjában meghatározott árleszállítás iránti igényre.

A másodfokú bíróság a szakértői vélemény alapján az árleszállítás összegét 3 100 000 forintban állapította meg. Mivel a felperesek korábbi keresetükben kijavítást kértek, a jogerős döntés szerint 3 080 000 forintot a kijavítási költség ellentételezéseként jogszerűen tartottak vissza, így ezen összeg vonatkozásában az alperesek részére kamat nem jár. A 4 000 000 forintból fennmaradó 920 000 forint tekintetében a bíróság a felperesek késedelmét megállapította, és ezen összeg után kötelezte a felpereseket az alperesek javára késedelmi kamat megfizetésére. A másodfokú bíróság a felperesek árleszállítás iránti igényét 3 100 000 forintban megalapozottnak találta. Mivel az 1 000 000 forintot a felperesek nem fizették ki, az ügyvédi letétben van, a bíróság a fennmaradó 2 100 000 forint megfizetésére kötelezte az alpereseket a felperesek részére. Ezen összeg után a kamatfizetés kezdő időpontját 2007. március 21. napjában határozta meg, mivel ekkor került az alperesek részére az utolsó vételárrészlet kifizetése. A reluxák kiadásával kapcsolatban a másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét helytállónak találta.