BH 2022.3.72 A bírói egyezségtől a felek közös megegyezéssel - a szerződésmódosítás szabályai szerint - eltérhetnek, arra azonban az egyezséget jóváhagyó végzés anyagi jogerőhatása miatt nincs mód, hogy a fél (társasház) az abban foglaltakat a közgyűlés kötelmet keletkeztető határozatával vitássá tegye [2016. évi CXXX. tv. (Pp.) 360. § (1) bek., 2003. évi CXXXIII. tv. (Tht.) 42. § (1) bek.].

A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás

[1] A felperes az alperesi társasházban az "F" jelű villaépületben lévő albetétek ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tulajdonosa, ezek az ingatlanok azonban szavatosságiigény-érvényesítés tárgyát képező hibák miatt lakhatatlanok, használatbavételi engedéllyel sem rendelkeznek.

[2] Az alperes közgyűlése 13/2008. (03. 07.) számú határozatával törölte a felperes közös költség tartozását és az SZMSZ IV. részének 2/b. pontját akként módosította, hogy a tulajdonostárs a birtokbavétel napjától köteles közös költséget fizetni.

[3] A peres felek között a 13/2008. (03. 07.) számú határozat érvénytelenségének megállapítása iránt folyamatban volt perben létrejött és a bíróság által jóváhagyott egyezség szerint az "F" jelű épület tulajdonosa a használatbavételi engedély megszerzéséig, illetve használatra alkalmassá válásáig közös költség fizetésére nem köteles. Az egyezség megkötése után 2010-ben, illetve 2016-ban az alperes közgyűlése új SZMSZ-t fogadott el; ezek a szabályzatok ugyancsak rendelkeztek a tulajdonostársak közös költség fizetési kötelezettségéről.

[4] Az alperes részközgyűlése 13/2019. (05. 23.), az alperes közgyűlése pedig 12/2019. (05. 29.) számon úgy határozott, hogy az "F" épület tulajdonosa a többi villaépület tulajdonosával azonos mértékű hozzájárulást (üzemeltetési és felújítási költséget) köteles fizetni a társasháznak.

A felperes keresete, az alperes védekezése

[5] A felperes keresete a részközgyűlés és a közgyűlés határozatai érvénytelenségének megállapítására irányult, mert álláspontja szerint a határozatok ellentétesek az előzményi perben kötött egyezség tartalmával, amely mentesítette őt a közös költség fizetés kötelezettsége alól. A határozatok az ítélt dolog szabályát sértik, a Pp. 360. § (1) bekezdésébe ütköző módon érvénytelenek, ezen túlmenően kisebbségi érdekeinek sérelmét is megvalósítják.

[6] Az alperes a kereset elutasítását kérte. Arra hivatkozott, hogy az előzményi perben kötött egyezség jogszabályba ütköző módon semmis, a felperes ugyanis az egyezségkötéskor még nem volt a teljes "F" épület tulajdonosa, így az egész épületre egyezséget nem köthetett, azonkívül az egyezség a per keretein is túlterjeszkedett: szavatossági igény érvényesítése nem volt tárgya a pernek és beszámításra sem volt lehetőség. Mindezek miatt az egyezség és az azt jóváhagyó végzés is jogszabályba ütközően semmis, ekként ítélt dolgot nem keletkeztetett. A perbeli közgyűlési határozat a többi villatulajdonossal azonos rendelkezéseket tartalmaz a felperesre, így kisebbségi érdeksérelmet nem okoz.

Az első- és a másodfokú ítélet

[7] Az elsőfokú bíróság a keresetnek helyt adó ítélete indokolásában rámutatott, hogy a peres felek az egyezségben ítélt dolog hatályával a használatbavételi engedély, illetve a beköltözésre való alkalmasság feltételéhez kötötték az "F" épület utáni közös költség fizetési kötelezettséget, s mivel ez a feltétel nem következett be, az egyezséggel ellentétes tartalmú közgyűlési határozatok érvénytelenek. Utalt arra: a bírói egyezség a közgyűlés határozatával a polgári perrendtartásról szóló 1952. évi III. törvény (régi Pp.) 229. § (1) bekezdése és a polgári perrendtartásról szóló 2016. évi CXXX. törvény (Pp.) 360. §-a alapján nem írható felül, keresettel pedig az alperes sem az egyezség megváltoztatása, sem érvénytelenségének megállapítása iránt nem élt, az általa hivatkozott rendelkezések, a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény (régi Ptk.) 200. és 234. §-a alapján az érvényessége nem is vitatható. Mivel az egyezség a felek tartós jogviszonyára vonatkozik, az alperes e címen előterjesztett igényét külön perben érvényesítheti. Megalapozatlannak találta ugyanakkor az elsőfokú bíróság a kisebbségi érdeksérelemre történő hivatkozást, mivel a közgyűlés határozata a többi villatulajdonossal azonos mértékben kötelezte a felperest, ilyen módon kisebbségi érdeksérelme nem merülhet fel, nem beszélve arról, hogy saját érdekkörében felmerült okból nem tudja használni az ingatlanait.

[8] Az alperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú ítélet megváltoztatásával a keresetet elutasította. Ítélete indokolásában hangsúlyozta, hogy a perbeli egyezség anyagi jogerejének terjedelme a keresettel érvényesített joghoz, adott esetben a 13/2008. (03. 07.) számú, az SZMSZ-t módosító közgyűlési határozathoz igazodik. A társasház ugyanakkor 2010-ben és 2016-ben is új SZMSZ-t fogadott el, így a 13/2008. (03. 07.) számú határozattal módosított SZMSZ hatályát vesztette. A jelen per tárgyát képező közgyűlési határozatok idején hatályos SZMSZ a közös költség viselési kötelezettséget a Tht. 24. § (1) bekezdésének fő szabálya szerint írja elő, eltérő rendelkezést egységesen a villaépületek tekintetében tartalmaz - a perbeli közgyűlési határozatok ezzel összhangban állnak. Az előzményi perben kötött, a korábbi SZMSZ hatálya alá tartozó egyezség jogerőhatása nem terjed ki a jelenlegi SZMSZ alapján elfogadott határozatokra, így azok a régi Pp. 229. § (1) bekezdését, illetve a Pp. 360. § (1) bekezdését sem sértik.