EH 2008.1780 A bérlő részére az 1993. évi LXXVIII. tv. 25. §-ának (1) bekezdésében szabályozott nyolcnapos teljesítési határidőnél rövidebb határidő nem adható, de hosszabb igen [1993. évi LXXVIII. tv. 25. §].
Pertörténet:
Tatabányai Járásbíróság P.20802/2007/11., Tatabányai Törvényszék Pf.21377/2007/4., Kúria Pfv.20272/2008/5. (*EH 2008.1780*)
***********
A felperes végrehajtási árveréssel 1999. október 8-án szerezte meg a perbeli ingatlan tulajdonjogát. A bíróság jogerős ítélettel megállapította az ingatlanban lakó I. és II. r. alpereseket 2005. május 1-jétől terhelő használati díj mértékét és kötelezte őket a 2 364 600 forint hátralékos használati díj megfizetésére, az alperesek azonban fizetési kötelezettségüknek nem tettek eleget. A felperes 2005. október 26-án írásban felszólította az alpereseket a használati díj fizetésre azzal, hogy kötelezettségüknek 15 napon belül, de legkésőbb 2005. november 15. napjáig tegyenek eleget, mert ellenkező esetben a lakásbérleti szerződést a határidő lejártát követő 8 napon belül felmondja. Ezt a felszólítást az alperesek 2005. október 27-én vették át, kötelezettségüket azonban nem teljesítették, ezért a felperes a 2005. november 16-án kelt és az alperesek által november 17-én átvett levélben a bérleti szerződést 2005. december 31. napjára felmondta.
A felperesnek a felmondás érvényességének megállapítására és az ingatlan kiürítésére irányuló keresetét az elsőfokú bíróság az ítéletében elutasította. Az elsőfokú ítélet indokolása szerint a felperes a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (továbbiakban: Lt.) 25. §-ának (1) bekezdésében rögzített 8 napos teljesítési határidő helyett 15 napos teljesítési határidőt biztosított a bérlők számára és ehhez igazította a felmondást. E határidőket azonban a jogszabály kötelezően írja elő anélkül, hogy azok elmulasztását jogvesztőnek minősítené. A felmondás azonban a jogszabálytól eltérő határidőkre tekintettel nem volt jogszerű, ezért az ingatlan kiürítésére irányuló kereset alaptalan.
A felperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az ítéletével az elsőfokú ítéletet megváltoztatva kötelezte az alpereseket, hogy a perbeli ingatlant kiürítve 30 napon belül adják át a felperes részére. A másodfokú ítélet indokolása szerint az alperesek nem hivatkozhatnak arra, hogy az árverés lakottan történt megvásárlása miatt, a díjfizetés elmulasztása esetén nem kötelezhetők a lakás elhagyására. A felperest az Lt. 25. §-a szerinti felmondási jog illette meg. A felmondás nem érvénytelen, mert a lakástörvényben szabályozott kötelező határidők a bérlők érdekeit védik, azok megsértése csak akkor teszi érvénytelenné a felmondást, ha a bérbeadó rövidebb határidőt biztosított. Az adott esetben azonban a felperes a bérlők számára több időt biztosított a teljesítésre, a 8 napos felmondási határidőt pedig betartotta.
Az alperesek felülvizsgálati kérelme a keresetet elutasító döntés meghozatalára irányult. Jogi álláspontjuk szerint a jogerős ítélet az Lt. 25. §-ának (1) bekezdését sérti, a felperes nem 8 napos teljesítési határidőt írt elő, ezért a felmondás érvénytelen. Miután a felszólítást az alperesek 2005. október 27-én vették át, a törvényes határidők alapján 2005. november 4-e és november 12-e között volt jogszerű lehetősége a felperesnek a felmondásra. Másodsorban kérték annak engedélyezését, hogy a lakás kiürítésének teljesítésére hosszabb határidő álljon rendelkezésükre.
A felperes felülvizsgálati ellenkérelme a jogerős ítélet hatályban tartására irányult. Bejelentette, hogy a jogerős ítélet végrehajtása 2008. június 10-én megtörtént.
A Pp. 270. §-ának (2) bekezdése alapján a Legfelsőbb Bíróság azt vizsgálta, hogy a jogerős ítélet a felülvizsgálati kérelemben megjelölt okokból jogszabálysértő-e.
A felülvizsgálati kérelem nem alapos.
Nem vitatott tény, hogy a perbeli lakás tulajdonjogát a felperes árverés útján az alperesek által lakottan szerezte meg. A felek között a perbeli lakás tekintetében olyan használati jogviszony állt fenn, amelyre a bírói gyakorlat szerint a lakásbérlet szabályait kell megfelelően alkalmazni. Az Lt. 25. §-ának (1) bekezdése értelmében a használati díj nem fizetése miatt a felperest a felmondási jog megillette. A felmondási jogot a jogszabálynak megfelelően kell gyakorolni ahhoz, hogy a felmondás a jogviszonyt megszüntesse és a lakás kiürítésére alapot adjon. A bíróságnak ezért vizsgálnia kellett, hogy a felmondás a tartalmi és alaki feltételeknek megfelel-e. A tartalmi feltétel teljesült, mert az alperesek a bíróság jogerős ítéletével megállapított díjfizetési kötelezettségüknek nem tettek eleget. A felmondás az alaki előírásoknak is megfelelt, mert azt megelőzően volt olyan felszólítás, amely a jogszabály előírásai szerint tartalmazta a díjfizetésre a határidőt, másrészt pedig azt is, hogy a fizetési kötelezettség nem teljesítésének mi lesz a következménye. Az Lt. 25. §-ának (1) bekezdése nyolcnapos teljesítési határidőről rendelkezik, majd annak eredménytelensége esetén újabb nyolc nap áll rendelkezésre a felmondás közlésére. Az első határidő a bérlő jogait, érdekeit védi, a teljesítésre előírt kötelező határidő azonban nem akadálya annak, hogy a bérbeadó attól a bérlő javára eltérjen és a teljesítésre a nyolc napnál hosszabb határidőt adjon. Ennek a határidőnek a szabályozása tehát klaudikálóan kógens rendelkezés, vagyis lefelé zárt, azaz a nyolc napnál rövidebb határidő nem adható, de hosszabb igen. Az e határidőre vonatkozó jogszabályi rendelkezésnek egyébként is a lényege az, hogy az alatta történt teljesítés esetén kizárja a felmondást. Az adott esetben pedig ez érvényesült, hiszen a felperes a megadott határidő letelte után mondta fel a jogviszonyt.
Mindezekre tekintettel a másodfokú ítélet indokolása helytálló, a jogerős ítélet a felülvizsgálati kérelemben megjelölt okok miatt nem jogszabálysértő, ezért azt a Legfelsőbb Bíróság a Pp. 275. §-ának (3) bekezdése alapján hatályában fenntartotta.