BH 2024.7.154 A szerződéses szabadság elvéből következően a bíróság nem hozhat létre a felek között szerződést, ez vonatkozik a közös tulajdon megszüntetésének esetére is. A bíróság nem alkalmazhatja a közös tulajdon megszüntetésének olyan módját, amely ellen valamennyi tulajdonostárs tiltakozik [2013. évi V. törvény (Ptk.) 5:84. § (2), (6) bek.].

A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás

[1] Az sz.-i …/4 hrsz.-ú (a továbbiakban: Sz. utcai lakás), az sz.-i …/10 hrsz.-ú (a továbbiakban: garázs) és az sz.-i …/20 hrsz.-ú (a továbbiakban: T. utcai lakás) ingatlanok (a továbbiakban együtt: perbeli ingatlanok) tulajdonosai a felek, akik törvényes öröklés útján örököstársakként lettek közös tulajdonosok. Mindegyik ingatlanban a felperes tulajdoni hányada 2/3 rész, az alperes tulajdoni hányada 1/3 rész. A felperes a családjával az Sz. utcai lakást és a garázst 2018 márciusában vette birtokba.

A felperes keresete, az alperes viszontkeresete, a felek védekezése

[2] A felperes keresetében kérte a perbeli ingatlanok közös tulajdonának megszüntetését. Ennek keretében magához kívánta váltani az alperesnek az Sz. utcai lakásban és a garázsban fennálló 1/3 tulajdoni hányadát úgy, hogy ennek ellentételezéseként a T. utcai lakás 2/3 részének legyen tulajdonosa az alperes, és a T. utcai lakás árverési értékesítését követően a megváltozott tulajdoni hányadoknak megfelelően részesüljenek a felek az árverési vételárból.

[3] Az alperes nem ellenezte a közös tulajdon megszüntetését, azonban azt minden ingatlan esetében árverési értékesítés útján kérte. A perbeli ingatlanok forgalmi értékét a piaci árnak megfelelően kérte meghatározni. Kifogásolta, hogy a neki jutó összeget a felperes a T. utcai lakás árverési értékesítéséből származó vételárból kívánja utólag teljesíteni. Viszontkeresetében 2018. március 1-jétől többlethasználati díj megfizetésére kérte kötelezni a felperest az Sz. utcai lakás és a garázs 1/3 részének használatáért.

[4] A felperes vitatta a többlethasználati díj jogalapját és összegét.

Az első- és a másodfokú ítélet

[5] Az elsőfokú bíróság ítéletével az Sz. utcai lakás és a garázs 1/3 részét a felperes tulajdonába adta azzal, hogy a T. utcai lakásban a felperes tulajdoni hányada 106/291 részre, az alperes tulajdoni hányada 185/291 részre módosult. Elrendelte a megváltozott tulajdoni hányadok ingatlan-nyilvántartási bejegyzését, továbbá a T. utcai lakás közös tulajdonának megszüntetését árverési értékesítés útján, a legkisebb vételárat 29 100 000 forintban állapította meg. Kötelezte a felperest, hogy fizessen meg az alperesnek az Sz. utcai lakás és a garázs használatáért a 2020. március 1-jétől 2022. szeptember 30-ig terjedő időszakra 1 344 900 forint; továbbá 2022. október 1-jétől a közös tulajdon megszüntetéséig minden hónap 30. napjáig havi 44 833 forint többlethasználati díjat. Ezt meghaladóan a keresetet és a viszontkeresetet elutasította. Ítéletét a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 5:73. § (1) bekezdésére, 5:74. §-ára, 5:75. §-ára és 5:84. § (1) bekezdésére alapította.

[6] Ítélete indokolásában kifejtette, hogy a felek a perbeli ingatlanok közös tulajdonának megszüntetését akarták, azonban annak módjában és a perbeli ingatlanok forgalmi értékét illetően eltérő álláspontot képviseltek. A felperes tulajdoni hányada meghaladta az alperes tulajdoni hányadát, továbbá az Sz. utcai lakásban lakik a felperes, ezért a közös tulajdon megszüntetésének módjai közül lehetett alkalmazni a Ptk. által meghatározott első megszüntetési módot az Sz. utcai lakás és a garázs esetében. Az Sz. utcai lakás 24 600 000 forint, a garázs 1 800 000 forint és a T. utcai lakás 29 100 000 forint forgalmi értékét alapul véve az alperest 1/3 tulajdoni hányada alapján 18 500 000 forint illeti meg. A közös tulajdon megszüntetésének eredményeként az Sz. utcai lakásnak és a garázsnak az alperes tulajdonában álló 1/3 tulajdoni hányada a felperes tulajdonába kerül; melynek ellentételezéseként az alperes a T. utcai lakás 1/3 tulajdoni hányada helyett 185/291 tulajdoni hányadának lesz a tulajdonosa, a felperes tulajdoni hányada pedig 2/3-ról 106/291 tulajdoni hányadra csökken. A T. utcai lakás esetében a felek az árverési értékesítést közösen kérték, így nem volt akadálya ezen közös tulajdon megszüntetési mód alkalmazásának. Az alperesnek a kereset benyújtását követő időszakra vonatkozó többlethasználati díj iránti igénye volt megalapozott.

[7] A felek fellebbezését elbíráló másodfokú bíróság ítéletével az elsőfokú bíróság ítéletének nem fellebbezett részét nem érintve, fellebbezett részét részben megváltoztatta: mellőzte az Sz. utcai lakás és a garázs 1/3 részének a felperes tulajdonába adását, valamint a T. utcai lakásban a felek tulajdoni hányadainak megváltoztatására vonatkozó rendelkezést. A perbeli ingatlanok közös tulajdonának árverési értékesítés útján való megszüntetését rendelte el, meghatározva azok legkisebb vételárát, a vételár felosztásának a tulajdoni hányadokhoz igazodó módját, továbbá azt, hogy az Sz. utcai lakást és a garázst üres (beköltözhető) állapotban kell árverezni. A felperest terhelő használati díj fizetési kötelezettség időtartamát 2018. június 13-tól 2022. november 2-ig terjedő időre határozta meg, a többlethasználati díj összegét 2 331 316 forintra felemelte, 30 nap teljesítési határidő megállapításával. Ezt meghaladóan a keresetet és a viszontkeresetet elutasította, és az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta.

[8] Ítélete indokolásában foglaltak szerint a tényállást kiegészítette - egyebek mellett - azzal, hogy az Sz. utcai lakás és a garázs 2022 novemberéig volt a felperes használatában, az Sz. utcai lakás és a T. utcai lakás nem lakott.

[9] Rögzítette: a felperesnek téves az az álláspontja, hogy 2021. november 4-én egyezség jött létre a felek között, mert a per folyamán előterjesztett jognyilatkozatokkal nem jött létre egyezség (megállapodás). A felperesnek az egyezségre vonatkozó, a P.7. sorszámú előkészítő iratában az ajánlat elfogadásával kapcsolatos álláspontja a P.4. sorszámú jegyzőkönyvbe foglalt, az alperes által előterjesztett nyilatkozaton alapult. A 2021. október 21-én megtartott tárgyaláson azonban a felperes képviseletében senki sem jelent meg, és az alperes jogi képviselője sérelmezte: a felperes 2021. április 16-i ajánlatát elfogadta az alperes, a felperes azonban a megkeresésekre nem reagált és a tárgyaláson sem jelent meg, a bíróság előtt érdemi nyilatkozatot az egyezségről nem tett, ezért kérte a perbeli ingatlanok közös tulajdonának árverési értékesítés útján való megszüntetését. A felek között ezért nem jött létre megállapodás, a megegyezés hiányát a felperes magatartására lehetett visszavezetni.

[10] Az ingatlanon fennálló közös tulajdon megszüntetésének elsődleges módja a természetbeni megosztás, a felperes a "vagyonösszesség természetbeni megosztását" szerette volna elérni. Az elsőfokú ítélet indokolásában foglaltak értelmében a T. utcai lakás árverési értékesítése elrendelésének indoka az, hogy azt a felek közösen kérték. A felperes azonban ezt egy "vagyonközösségi jellegű elszámoláson alapuló tulajdoni arány módosítását követően" indítványozta, az alperes pedig ellenezte, ezzel szemben a perbeli ingatlanok mindegyike esetében az árverési értékesítést kérte. A közös tulajdon tárgyait elsősorban természetben kell megosztani, ez a közös tulajdon megszüntetési mód csak fizikai és jogi értelemben megosztható dolgok esetében kivitelezhető. A tulajdoni hányadnak a másik tulajdonostárs tulajdonába adására megfelelő ellenérték fejében kerülhet sor. Ennek a követelménynek azonban az elsőfokú döntés nem felelt meg. Nem fogadható el a felperes álláspontja, mely szerint a "vagyonösszességen fennálló közös tulajdon" megszüntethető két ingatlan tulajdoni hányadának a harmadik ingatlanon fennálló közös tulajdon arányainak a bíróság általi módosításával.