A Pécsi Ítélőtábla Pf.20038/2008/9. számú határozata szerződés érvénytelenségének megállapítása tárgyában. [1952. évi III. törvény (Pp.) 78. §, 196. §, 206. §, 253. §, 1959. évi IV. törvény (Ptk.) 196. §, 198. §, 217. §, 218. §, 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) 62. §] Bírók: Fekete Bálint, Juhász László, Kovács Ildikó

Pécsi Ítélőtábla

Pf.II.20.038/2008/9. szám

A Magyar Köztársaság Nevében!

A Pécsi Ítélőtábla dr. Füredi Péter ügyvéd (ügyvéd címe) által képviselt I.rendű felperes neve (I.rendű felperes címe) felperesnek a dr. Habó Gábor ügyvéd (ügyvéd címe) által képviselt I.rendű alperes neve I. r., II.rendű alperes neve II. r. (mindketten szám alatti lakosok) és dr. Gyollai János ügyvéd (ügyvéd címe) által képviselt III.rendű alperes neve (III.rendű alperes címe) III. r. alperesek ellen szerződés érvénytelenségének megállapítása iránt indított perében a Baranya Megyei Bíróság 2007. december 6. napján kelt, 10.P.21.593/2006/36. számú ítélete ellen az I. és II. r. alperes részéről 37. sorszám alatt benyújtott fellebbezés folytán meghozta a következő

í t é l e t e t:

A másodfokú bíróság ez elsőfokú bíróság ítéletét fellebbezett részében megváltoztatja, és a keresetet teljes egészében elutasítja.

Mellőzi az I-II. r. alperesek elsőfokú perköltség és illetékfizetésre kötelezését, és kötelezi a felperest, hogy fizessen meg az I-II. r. alpereseknek 15 napon belül 672.000 (hatszázhetvenkettőezer) forint első- és 336.000 (háromszázharminchatezer) forint másodfokú perköltséget.

Az ítélet ellen fellebbezésnek helye nincs.

I n d o k o l á s

A felperes keresetében annak megállapítását kérte, hogy közte és az I-II. r. alperesek között - a k.-i 249. hrsz.-ú ingatlanra - létrejött adásvételi szerződés érvénytelen, jogszabályba ütközik, mert a szerződés aláírásakor a felperes olvasásra képtelen állapotban volt, ennek ellenére a szerződés nem közjegyzői okiratba foglaltan készült el, illetve nem felelt meg a teljes bizonyító erejű magánokiratokra a Pp. 196. §-a által előírt feltételeknek. Kérte az érvénytelenség következtében az eredeti állapot helyreállítását, az alperesek tulajdonjogának törlésével egyidejűleg tulajdonjoga visszajegyzését, elsődlegesen a III. r. alperes javára bejegyzett jelzálogjog nélkül, másodlagosan pedig jelzáloggal terhelten. Hivatkozott arra is, hogy az eredeti állapot helyreállítása körében a felperes részéről visszatérítendő szolgáltatás nincs, mert az alperesektől az adásvételi szerződés alapján vételárat nem kapott.

Az I. és II. r. alperesek a felperes keresetének elutasítását kérték, álláspontjuk szerint a felperes bár csökkentlátó, de írásra és olvasásra képes, ezért a megkötött szerződés a felperes által hivatkozott okból nem érvénytelen.

A III. r. alperes a felperes keresetének elutasítását kérte arra hivatkozással, hogy a jelzálogjog bejegyzésétől a keresetindításig 3 év eltelt, ezért a III. r. alperes jelzálogjoga nem törölhető.

Az elsőfokú bíróság a felperes keresetének helyt adott, megállapította, hogy a felperes és az I-II. r. alperesek között a 2002.június 19.-én kelt, a k.-i 249. hrsz. alatt felvett, 801 m2 térmértékű lakóház, udvar megjelölési, ténylegesen K., A. tér 47. szám alatti ingatlanra megkötött adásvételi szerződés érvénytelen. Elrendelte az I. és II. r alperesek tulajdonjogának törlését, és a felperes tulajdonjogának visszajegyzését a III. r. alperest megillető jelzálogjog érintetlenül hagyása mellett.

Tényként az elsőfokú bíróság az alábbiakat állapította meg:

Az I. és II. r. alperesek 2002-ben határozták el azt, hogy közös életet kezdve albérletbe költöznek, a felperes és házastársa ekkor felajánlották, hogy a felperes tulajdonában álló ház felsőszintjére költözhetnek, amennyiben azt lakhatóvá teszik, a tetőt felújítják, ebben az esetben annak fele tulajdoni illetőségét megszerezhetik. 2002. júniusában a felperes házastársa kereste fel dr. R. G. ügyvédet, akivel már korábban jogi problémáik során kapcsolatban álltak, és maga mondta el az ügyvédnek azt, hogy a fiatalok lakáshitelt szeretnének felvenni, ehhez a házat odaadják részükre, és kérte az ezzel kapcsolatos okirat megszerkesztését is. A szerződés megszerkesztését megelőzően az ügyvéd a vevőkkel is kommunikált, bár kizárólag telefonon. Azt, hogy az I. és II. r. alperesek egymás között milyen arányban szerezzék meg az ingatlan tulajdonjogát a felperes házastársa határozta meg. A haszonélvezeti joggal kapcsolatban volt felperesi igény, de a hitelbírálat során a haszonélvezeti jog kikötése nem vált lehetővé. A megbízott ügyvéd az okiratot megszerkesztette akként, hogy a felperes eladta az I-II. r. alperesnek a teljes ingatlant oly módon, hogy az I. r. alperes annak 4/5-öd részét, míg a II. r. alperes annak 1/5-öd tulajdoni illetőségét szerezte meg. A szerződés 8. pontja szerint a teljes vételár kifizetése után az eladó külön nyilatkozattal járul hozzá a vevők tulajdonjogának bejegyzéséhez. A szerződés aláírásakor a szerződést a felperes egészségi állapota miatt elolvasni nem tudta, házastársának pedig nem adtak lehetőséget az elolvasásra, a szerződést szerkesztő ügyvéd pedig a rokoni kapcsolatra figyelemmel nem tartotta szükségesnek a szerződés tartalmának részletes megmagyarázását. A felperes az alperesek tulajdonjogának bejegyzését megengedő nyilatkozatot 2002. augusztus 5. napján tette meg, az okiratot szintén dr. R. G. ügyvéd szerkesztette és jegyezte ellen. Az okiratot a felperes aláírta. A második vételár részlet átvételét igazoló okiratot szintén dr. R. G. ügyvéd szerkesztette meg, azt a felperes lakóhelyére vitte, és a felek ott írták alá. Az adásvételi szerződés megkötését követően a felperes és házastársa, valamint az I. és II. r. alperes egy használati megállapodást írtak alá, melyet szintén dr. R. G. ügyvéd szerkesztett, e szerződésben megállapodtak a felek abban, hogy az ingatlan alsó szintjét a felperes és házastársa használhatja élete végéig.

A fentiek szerint megállapított tényállásból az elsőfokú bíróság azt a jogi következtetést vonta le, hogy miután a felperes olvasni nem tud, az általa aláírt okiratnak a Pp. 196. § (3) bekezdése szerint csak akkor volna teljes bizonyító ereje, ha magából az okiratból kitűnne, hogy annak tartalmát a tanúk egyike vagy a hitelesítő személy a kiállítónak megmagyarázta. Miután a felek által aláírt okiratból nem tűnik az ki, hogy a szerződést hitelesítő ügyvéd a felperes részére a szerződés tartalmát megmagyarázta, a felek közti adásvételi szerződés nem tekinthető teljes bizonyító erejű magánokiratnak, ezért az alakilag érvénytelen, és így a Ptk. 217. § (1) bekezdése szerint semmis. Hivatkozott ebben a körben a 404/2006. számú eseti döntésben kifejtett Legfelsőbb Bírósági álláspontra.

Az elsőfokú bíróság ítélete ellen az alperesek jelentettek be fellebbezést, fellebbezésükben az elsőfokú bíróság ítéletének megváltoztatását, és a kereset elutasítását kérték. Vitatták az elsőfokú bíróságnak azt a ténymegállapítását, hogy a felperes olvasásra képtelen állapotban volt a szerződés aláírásakor, álláspontjuk szerint a szakértői véleménnyel szemben az általuk hivatkozott okiratok felperestől való származása (szennyvízbekötési terv, építési engedély iránti kérelem, lottószelvény, gyógyszertámogatás iránti kérelem) igazolják azt, hogy írásra képes, ezért olvasásra is képes volt a szerződés aláírásának időpontjában.