A Legfelsőbb Bíróság Pfv.20296/2010/4. számú határozata szerződés érvénytelenségének megállapítása tárgyában. [1952. évi IV. törvény (Csjt.) 27. §, 30. §, 1959. évi IV. törvény (Ptk.) 116. §, 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) 5. §]

Pfv.II.20.296/2010/4.

A MAGYAR KÖZTÁRSASÁG NEVÉBEN!

A Magyar Köztársaság Legfelsőbb Bírósága a felperesnek a I. r. és II. r. alperesek ellen szerződés érvénytelenségének megállapítása és egyebek iránt a Bács-KisK. Megyei Bíróság előtt 11.P.22.101/2006. szám alatt megindított és a Szegedi Ítélőtábla Pf.III.20.283/2009/3. számú ítéletével befejezett perében az említett számú jogerős ítélet ellen a felperes által 57. sorszám alatt előterjesztett felülvizsgálati kérelem folytán az alulírott napon - tárgyaláson kívül - meghozta a következő

í t é l e t e t :

A Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletet hatályában fenntartja.

Kötelezi a felperest, hogy fizessen meg a II. r. alperesnek 15 nap alatt 200.000 (kettőszázezer) forint, ÁFÁ-t is magában foglaló felülvizsgálati eljárási költséget.

A le nem rótt 390.000 (háromszázkilencvenezer) forint felülvizsgálati eljárási illeték az állam terhén marad.

I n d o k o l á s

A felperes és az I. r. alperes 1985. március 23-án házasságot kötöttek. Az életközösségük 2005. év elején megszűnt és 2005. október 23-án az I. r. alperes a házastársi közös lakásból, amely a K., K. utcai, a k.-i az I. r. alperes 1/1 arányú tulajdonaként bejegyzett ingatlan, elköltözött.

Az ingatlan egy családi ház, amelynek a telke az I. r. alperes különvagyonát képezte, de a felépítményt a felperes és az I. r. alperes már közösen, a házassági életközösségük alatt építették fel. Az I. r. alperes az ingatlant különadósságai fedezeteként jelzáloggal terhelte.

2005. december 21-én az I. r. alperes az ingatlan forgalmazással foglalkozó cégnek, a II. r. alperesnek az ingatlant 6.500.000 forint eladási árért értékesítette. Ebből a vevő 5.500.000 forintot a jelzálogjog jogosultjának fizetett ki, míg 1.000.000 forintot az I. r. alperesnek teljesített. A II. r. alperes tulajdonjoga az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzést nyert.

Az ingatlan eladásáról a felperes 2006. februárjában szerzett tudomást, amikor a II. r. alperes őt felszólította az ingatlanból való kiköltözésre.

A felperes keresetében annak megállapítását kérte, hogy az alperesek között létrejött adásvételi szerződés a Csjt. 30. § (2) bekezdése, a Ptk. 202. §-a és 236. § (2) bekezdés c) pontja alapján érvénytelen. Az eredeti állapot helyreállítását akként igényelte, hogy a felperes javára 525/1150 illetőség, míg az I. r. alperes javára 625/1150-ed illetőség nyerjen bejegyzést. Másodlagosan keresete az adásvételi szerződés hatálytalanságának megállapításra irányult, a Ptk. 203. § (1) bekezdése alapján való jogkövetkezmények levonásával.

Az alperesek a kereset elutasítását kérték. Az I. r. alperes azzal védekezett, hogy a felperesnek legfeljebb kötelmi igénye lehet, a II. r. alperes pedig a jóhiszemű, visszterhes szerzésére hivatkozott. Előadta, hogy azóta az ingatlant tovább értékesítette.

Az elsőfokú bíróság ítéletében megállapította, hogy az I. r. alperes mint eladó és a II. r. alperes mint vevő által 2005. december 21. napján a k.-i ingatlanra megkötött adásvételi szerződés semmis. Kötelezte az I. r. alperest, hogy 60 nap alatt fizessen meg a II. r. alperesnek 6.500.000 forintot és járulékait. Megállapította, hogy a k.-i ingatlan a felperesnek 947/2000-ed, míg az I. r. alperesnek 1053/2000-ed tulajdoni illetőségben képezi a tulajdonát házastársi közös vagyon jogcímén. Megkeresni rendelte a K.-i Körzeti Földhivatalt az adásvételi szerződés semmissége folytán az eredeti állapot helyreállítására és házastársi vagyonközösség jogcímén a tulajdoni arányok változásának ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzése érdekében. Ezt meghaladóan a felperes keresetét elutasította. Az alpereseket perköltség, valamint a le nem rótt eljárási illeték és az állam által előlegezett költség megfizetésére kötelezte.

Ítéletének indokolása szerint miután a Csjt. 30. § (1) és (2) bekezdése az életközösség megszűnésétől a közös vagyon megosztásáig terjedő időszakban kötött ügyletek tekintetében sem a házastársak belső viszonyára, sem a házastársak és harmadik személyek közötti külső jogviszonyaira irányadó módon nem rendelkezik a korlátozott rendelkezési jog megsértésének a következményeiről, ezért a jogirodalom és az ítélkezési gyakorlat a Ptk. rendelkezéseinek alkalmazásával alakította ki a joggyakorlatot. Egységes jogalkalmazás azonban nem alakult ki. Megoldásként felmerülhet mind a szerződés érvénytelenségének, mind hatálytalanságának a megállapítása és a Ptk. 339. §-ára alapozott kártérítési igény is. A perben elbírálandó esetben a felperes az ingatlan értékesítéséről nem tudott, az ügylethez előzetesen és utólag sem járult hozzá. Az ingatlan értékesítéséből befolyt vételár nagyobbik része az I. r. alperes különvagyoni adósságának fedezésére szolgált és a fennmaradó rész sem a közös vagyonba folyt be. Értékelte még a bíróság, hogy a felperes és az I. r. alperes a házasság felbontása iránti perben 2007. március 6-án egyezségben állapodtak meg arról, hogy sem tartozás, sem kintlévőség tekintetében egymással szemben követelésük nincsen. Ilyen körülmények között az I. r. alperes nem rendelkezhetett a felperes hozzájárulása nélkül a Ptk. 112. § (1) bekezdése alapján az ingatlanról. A felperes tulajdonjoga a törvény erejénél fogva a Csjt. 27. § (1) bekezdése alapján fennállt, annak ellenére, hogy az az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezve nem volt. Átruházással tulajdonjogot pedig csak a tulajdonostól lehet szerezni. Ezért a házastársi közös vagyonba tartozó, de csak az egyik házastárs tulajdonaként nyilvántartott ingatlan átruházására kötött szerződés a Ptk. 117. § (1) bekezdésének sérelmével, mint tiltott jogügylet, a Ptk. 200. § (2) bekezdése alapján semmis. Ebben az esetben annak nincs jelentősége, hogy a vevő jó- vagy rosszhiszemű volt-e, illetőleg, hogy az ingatlant ingyenesen vagy visszterhesen szerezte. Utalt ugyanakkor a bíróság arra, hogy a vevő ingatlanforgalmazó cég volt, amelytől elvárható, hogy körültekintően járjon el. Az adott esetben az I. r. alperes házas családi állapotára utaló adatokat észlelnie kellett volna és felhívni az eladó figyelmét arra, hogy ha esetlegesen az ingatlana házastársi közös vagyonba tartozik, az értékesítéshez a házastárs hozzájárulása is szükséges. Nem vitatható, hogy az ingatlan-nyilvántartásban csak az I. r. alperes volt egyedüli tulajdonosként bejegyezve, de miután a felperes az ingatlannak az ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonosa volt, a jogszabályba ütköző adásvételi szerződés semmis. Ezért a II. r. alperes azon tulajdonjogot nem szerezhetett. Az elsőfokú bíróság a semmisség és a házastársi közös vagyon jogkövetkezményeként rendelkezett az eredeti állapot helyreállításáról, olyan módon, hogy a szakértői véleményben meghatározott tulajdoni hányadok figyelembevételével az I. r. alperes telekingatlanon fennálló különvagyona, még a felépítmény tekintetében a felperes és az I. r. alperes egymás közötti egyenlő arányú tulajdonjoga figyelembevételével a tényleges állapotnak megfelelő tulajdoni viszonyok ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzése megtörténjen.