EH 2003.854 Nem minősül a vételi ajánlat elfogadásának, ha az elővásárlásra jogosult a vételárba követelését be kívánja számítani és értékaránytalanságra is hivatkozik [Ptk. 373. §].

Az egymás mellett elhelyezkedő perbeli ingatlanok közös telekhatár vonalán végfalaikkal összeépült több mint 100 éves lakóépületek; az udvaron gazdasági épületek állnak. Mindkét ingatlannak 1/2 részben a felperes, 1/2 részben pedig az I. r. alperes volt a tulajdonosa, akik 1993 óta azokat megosztva használták oly módon, hogy a 96. hrsz. alatti ingatlant kizárólag a felperes, a 97. hrsz. alatti ingatlant kizárólag az I. r. alperes használta azzal, hogy a felperes részére átjárást biztosított.

Az I. r. alperes az 1999. március 18. napján létrejött adásvételi szerződéssel a 96. hrsz. alatti ingatlan 1/2 illetőségét a II. r., a 97. hrsz. alatti ingatlan 1/2 illetőségét a III. r. alperesnek adta el összesen 5 500 000 forint vételárért, melyből a vevők 1999. március 10-én 500 000 forint foglalót és 500 000 forint vételár előleget fizettek meg. A szerződéskötéskor a 4 500 000 forint vételár is kiegyenlítésre került.

Az ingatlanon elővásárlási joggal rendelkező felperes részére az I. r. alperes jogi képviselője 1999. március 19-én az adásvételi szerződést megküldte és felhívta, hogy nyolc napon belül tegye meg az elővásárlási jogával kapcsolatos nyilatkozatot. Megjelölte azt az ügyvédi letéti számlát is, amelyre a teljes vételár átutalását kérte.

A felperes az 1999. március 26-án kelt nyilatkozatban kijelentette, hogy élni kíván elővásárlási jogával. 1999. március 31-én az I. r. alperestől bankszámlaszám megjelölését kérte, majd a bankhitelből rendelkezésre álló kb. 5 500 000 forintnak megfelelő 304 000 ATS-t 1999. június 7-én Magyarországon lakó testvére számlájára átutalta. A vételár kifizetése azonban az I. r. alperes részére nem történt meg.

A felperes keresetében annak megállapítását kérte, hogy az adásvételi szerződés közte és az I. r. alperes között 5 500 000 forint vételáron létrejött. Ebbe azonban be kívánta számítani az általa az ingatlanon 1993-ban elvégzett beruházások 1 500 000 forint összegű ellenértékét. Az adásvételi szerződést feltűnően nagy értékkülönbség miatt megtámadta, amely keresetétől a per során elállt.

Az alperesek ellenkérelme a kereset elutasítására irányult.

Az elsőfokú bíróság ítéletével a keresetet elutasította. A felperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta.

A másodfokú bíróság jogerős ítéletének indokolásában a III. r. alperes előadása, a felek képviselőinek levelezése és a felperes személyes előadása alapján megállapította, hogy a felperes a vételár átutalásáról azért nem intézkedett, mert a szerződésben kikötött vételárat nem fogadta el, azt értékaránytalannak tartotta, beruházásait el kívánta számolni. Ebből következően a felperes nem tett a vételi ajánlatot elfogadó nyilatkozatot, az ajánlat elfogadása ugyanis nem köthető feltételekhez. Emiatt nem volt jelentősége annak, hogy a felperes az 5 500 000 forint vételárat letétbe helyezte, mert a kereset célja a vételár csökkentése volt.

A jogerős ítélet ellen - annak megváltoztatása és keresetének való helytadás érdekében - a felperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet. Álláspontja szerint mind az első, mind a másodfokú bíróság ítélete jogszabálysértő, mert a megállapított tényállás iratellenes, illetve logikai ellentmondásokat tartalmaz. A felperes ugyanis a vételi ajánlatot elfogadó nyilatkozatot tett és a teljesítést nem kötötte feltételekhez. Beszámítási kifogása előterjesztése után védekezett csak azzal, hogy a vételárat vitatja. Beszámítási igényét tévesen értelmezte úgy a bíróság, hogy a vételárat nem fogadja el, azaz a szerződés létrejöttét feltételekhez köti. A felperes az 5 500 000 forintos vételárat elfogadta, azonban egyidejűleg beszámítási kifogását is bejelentette, amely az elfogadó nyilatkozatot nem érinti és az nem minősül feltétel állításának. Álláspontja szerint a beszámítási kifogás jelen perben érvényesíthető volt és ugyancsak érvényesíthető lett volna a feltűnően nagy értékaránytalanságra vonatkozó kereset is.

Az alperesek ellenkérelme a jogerős ítélet hatályában való fenntartására irányult.

A felülvizsgálati kérelem nem alapos.

Jogerős ítéletében a bíróság a per elbírálása szempontjából irányadó tényállást helyesen állapította meg és helytálló az abból levont jogi következtetés is.

A Legfelsőbb Bíróság egyetért a jogerős ítéletben kifejtett azon állásponttal, amely szerint a felperes nyilatkozata közte és az I. r. alperes között az adásvételi szerződést nem hozta létre, mert a felperes a vételi ajánlatot teljes terjedelmében, feltétel nélkül nem fogadta el. E vonatkozásban helytelen a felülvizsgálati kérelemben kifejtett az az álláspont, amely szerint a beszámítási kifogás előterjesztése és a feltűnően nagy értékkülönbségre való hivatkozás az elfogadó nyilatkozatot nem érinti. A beszámítási kifogás érvényesítése és az értékaránytalanságra való hivatkozás ugyanis azt jelenti, hogy a felperes a vételárat vitatta, azt nem fogadta el és a vételár kifizetését ahhoz a feltételhez kötötte, hogy közte és az I. r. alperes között megállapodás jöjjön létre a beszámítás mértékéről.

A felperes írásban tett ugyan olyan nyilatkozatot, amely szerint élni kíván elővásárlási jogával, a vételár összegét azonban nem fogadta el és annak kifizetését az I. r. alperessel kötendő megállapodástól tette függővé, ezért a felperes nyilatkozata közte és az I. r. alperes között az adásvételi szerződést nem hozta létre [Ptk. 373. § (2) bekezdés].

A kifejtettekre figyelemmel a Legfelsőbb Bíróság a jogszabályoknak mindenben megfelelő jogerős ítéletet a Pp. 275/A. §-ának (1) bekezdése alapján hatályában fenntartotta. (Legf. Bír. Pfv. VI. 21.132/2001.)