A Legfelsőbb Bíróság Pfv.21348/2011/6. számú határozata szerződés érvénytelenségének megállapítása tárgyában. [1959. évi IV. törvény (Ptk.) 199. §, 217. §, 16/2002. (II. 18.) Korm. rendelet 3. §] Bírók: Kollár Márta, Puskás Péter, Tamáné dr. Nagy Erzsébet

Kapcsolódó határozatok:

Kunszentmártoni Járásbíróság P.20287/2009/5., Szolnoki Törvényszék Pf.20364/2010/5., *Kúria Pfv.21348/2011/6.* (BH 2012.5.119)

***********

Pfv.VI.21.348/2011/6.szám

A Magyar Köztársaság Legfelsőbb Bírósága a dr. Tarr Ágnes ügyvéd által képviselt felperesnek a dr. Szabó József ügyvéd által képviselt I. r., II. r. és III. r. alperesek ellen szerződés érvénytelenségének a megállapítása iránt a Kunszentmártoni Városi Bíróságon 3.P.20.287/2009. szám alatt folyamatban volt és a Jász-Nagykun-Szolnok Megyei Bíróság 3.Pf.20.364/2010/5. számú ítéletével befejezett perében a jogerős ítélet ellen a felperes által előterjesztett felülvizsgálati kérelem folytán - a 2011. november 29-én megtartott tárgyaláson - meghozta a következő

í t é l e t e t :

A Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletet hatályában fenntartja.

Kötelezi a felperest, hogy 15 napon fizessen meg az alpereseknek, mint egyetemleges jogosultaknak 40.000 (negyvenezer) forint felülvizsgálati eljárási költséget, továbbá felhívásra az államnak 76.800 (hetvenhatezer-nyolcszáz)forint felülvizsgálati illetéket.

I n d o k o l á s :

Az I. r. alperes a 2003. november 27-én megkötött adásvételi szerződéssel 280.000 forint vételáron eladta a tulajdonát képező K. külterületi 049/7 hrsz. alatti szántó ingatlanát a II.- III. r. alperesek részére. A felek jogi képviselője a szerződés benyújtásával kérte a földhivataltól a vevők tulajdonjoga bejegyzését az ingatlannyilvántartásba. A II.- III. r. alperesek vételi ajánlata 2003. december 2. napjától 2003. december 18-ig kifüggesztésre került a helyi polgármesteri hivatal hirdetőtáblájára. A felperes, aki a perbeli ingatlannal szomszédos 049/8 hrsz. alatti ingatlan részbeni tulajdonosa, 2003. december 16-án a jegyzőnél írásban - egyszerű magánokirati formában - az ajánlatra elfogadó nyilatkozatot tett.

A szerződést készítő ügyvéd felhívta a felperest arra, hogy 2004. január 19-én szerződéskötésre jelenjen meg az irodájában. A felperes az adott időpontban megjelent, de az I. r. alperes a szerződés megkötésétől elzárkózott. A jogi képviselő ekkor a felperes egyoldalú elfogadó nyilatkozatát vette okiratba a tulajdonjog bejegyzés iránti kérelmével együtt. A felperes az ügyvédnél a vételárra és a felmerült költségekre összesen 297.000 forintot helyezett letétbe. A II. - III. r. alperesek korábbi és a felperes ekkor benyújtott tulajdonjog bejegyzés iránti kérelmét a földhivatal a 2004. február 19-én meghozott határozatával elutasította. A döntés ellen a felek nem éltek jogorvoslati lehetősséggel. Az I. r. alperes ezt követően az ingatlant a II. - III. r. alperesek birtokába adta, akik a felperes által letétbe helyezett és az ügyvéd által részükre megküldött összeget megkísérelték visszaküldeni a felperesnek. A felperes annak átvételét megtagadta, így a pénzt a II. - III. r. alperesek ismét letétbe helyezték a jogi képviselőnél.

Az I. r. alperes 2006. március 23-án 1.000.000 forint vételáron eladta az ingatlant a II. r. alperesnek. A II. r. alperes ajánlata a helyi polgármesteri hivatal hirdetőtábláján kifüggesztésre került, de arra elfogadó nyilatkozat nem érkezett. A földhivatal ezt követően bejegyezte a II. r. alperes javára a tulajdonjogot az ingatlannyilvántartásba.

A felperes - 2008. április 14-én benyújtott - keresetében kérte annak megállapítását, hogy az alperesek között 2003. november 27-én létrejött adásvételi szerződés vele szemben hatálytalan és a szerződés - azonos tartalommal - elfogadó nyilatkozata alapján közte és az I. r. alperes közt jött létre. Előadta, hogy helyben lakó szomszédként a II. - III. r. alpereseket megelőző helyen az ingatlanra elővásárlási jog illette meg. Kérte annak megállapítását is, hogy az I. és II. r. alperesek által 2006. március 23-án megkötött adásvételi szerződés lehetetlen szolgáltatásra irányult és ezért érvénytelen, az I. r. alperes ugyanis akkor olyan ingatlanról rendelkezett, amely már nem állt a tulajdonában. Kérte e vonatkozásban az eredeti állapot helyreállítását, a II. r. alperes tulajdonjoga törlését követően pedig a felperes tulajdonjoga bejegyzését az ingatlannyilvántartásba.

Az alperesek a kereset elutasítását kérték. Az I. r. alperes előadta, hogy az ingatlant a felperes részére nem adja el. A II. - III. r. alperesek arra hivatkoztak, hogy a felperes tulajdonjog bejegyzés iránti kérelme jogerősen elutasításra került, a felperes ezzel szemben jogorvoslati lehetőséggel nem élt és a bírósághoz sem fordult, továbbá az elfogadó nyilatkozata nem felelt meg a szükséges alakiságoknak. A II. r. alperes 2006-ban az ingatlan tulajdonjogát az ingatlannyilvántartásban bízva, jóhiszeműen, ellenérték fejében szerezte meg, a felperes pedig az elővásárlási jogával ekkor nem élt.

Az elsőfokú bíróság ítéletével a felperes keresetét elutasította, a felperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság pedig az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta.

A jogerős ítélet indokolása szerint az Alkotmánybíróság 394/B/2005. AB. számú határozata nem érintette a 16/2002. (II.18.) Kormányrendelet (rendelet) 3. §-ának (2) bekezdésében foglaltakat, de annak visszamenőleges hatálya egyébként sem lehetne. Ez a jogszabályi rendelkezés az elfogadó nyilatkozatra vonatkozó érvényességi kellékként írja elő, hogy azt legalább teljes bizonyító erejű magánokirati formába kell foglalni. A felperes elfogadó nyilatkozata megfelelt ugyan a Legfelsőbb Bíróság által a XXV. számú PED-ben rögzített alaki követelményeknek, de a Ptk. 199. §-a szerint alkalmazandó Ptk. 217. §-a alapján az egyoldalú nyilatkozatnak a jogszabály (ez esetben a rendelet) meghatározott alakot szabhat. A rendelet az alakiság megsértésével tett egyoldalú elfogadó nyilatkozathoz jogkövetkezményt nem fűzött, de az a Ptk. 217. §-a szerint semmisnek minősül. A szerződés egyik eleme - az elfogadó nyilatkozat - érvénytelen, így a Ptk. 205. §-ának (1) bekezdése szerint a szerződés a felperes és az I. r. alperes között nem jöhetett létre.

A felperesnek a perbeli ingatlan vonatkozásában bejegyzett joga soha nem volt, törlési per indítására a II. r. alperessel szemben ezért nem volt jogosult.