BH 2000.6.260 I. Az ingatlannak az állami tulajdonból önkormányzati tulajdonba kerülése esetében a jogszabály szerint megillető elővásárlási jog alkalmazásának feltételei [1993. évi LXXVIII. tv. 58. § (1) bek., 59. §, 71. § (1) bek., Ptk. 120. § (1) bek., 215. §, 332. § (1) bek., 365. § (1) bek., 579. §].

II. A "jó erkölcsbe ütköző" szerződés ismérvei [Ptk. 200. § (2) bek.].

Az elsőfokú bíróság a felperesek keresetét elutasította, és őket arra kötelezte, hogy 15 napon belül fizessenek meg egyetemlegesen az I. r. és a II. r. alperesnek 10.000-10.000,-Ft perköltséget. A bíróság ítéletét az alábbi tényállásra alapította.

Az I. r. felperes az 1992. évtől bérlője az m.-i, Király u. 29. szám alatti, a 6571/3/A/69. hrsz. alatt nyilvántartott 18 m2 alapterületű üzlethelyiségnek. Az I. r. felperes az I. r. alperesnek a helyiségért 360.000,-Ft igénybevételi díjat fizetett meg. A II. r. felperes az 1984. év elejétől bérlője az m.-i, Király u. 29. szám alatti, a 6571/3/A/68. hrsz. alatt nyilvántartott 20 m2 alapterületű üzlethelyiségnek, melyért 159.815,-Ft igénybevételi díjat fizetett.

Az M. Megyei Város Tanácsa végrehajtó bizottságának 1980. szeptember 11-i ülésén hozott X-114/Tk.43.482/ 1980. VB. határozat 1. pontja szerint "A végrehajtó bizottság az egységes rendelkezés érdekében elrendelte, hogy a tanácsi bérlakások alatti helyiségek továbbra is állami tulajdonban maradnak, és kezelőjük a lakóépület kezelő szerve, az M.-i Ingatlankezelő Vállalat, míg a szövetkezeti lakások alatt kialakított helyiségeket szövetkezeti közös tulajdonba kell adni."

A II. r. alperes a felperesek által bérelt helyiségekre vonatkozóan a tanács végrehajtó bizottságának határozata alapján az 1990. évben kérte tulajdonjoga bejegyzését a földhivatalnál. Az ehhez szükséges okiratok csatolásának hiányában a földhivatal a bejegyzés iránti kérelmet elutasította. Az 1980. évi, fentiekben ismertetett vb-határozat alapján az alperesek 1995. május 23-án megállapodtak abban, hogy az I. r. alperes az ingatlan-nyilvántartásba tulajdonaként bejegyzett és egyebek között a Király u. 29. szám alatti épület szerelőszintjén lévő helyiség tulajdonjogát a II. r. alperesnek átadja. Az 5. pontban azt is meghatározták, hogy a bérlők kártalanítása - a használatbavételi díj tekintetében - a II. r. alperes kötelessége. Az I. r. alperes kérelmére a II. r. alperes tulajdonjogát a perbeli helyiségekre - kiigazítás jogcímén - a földhivatal bejegyezte.

Az 1993. évi LXXVIII. tv. (a továbbiakban: Lt.) 58. §-ának megfelelően a megyei jogú város önkormányzata a 30/1994. (VI. 15.) számú rendeletével az önkormányzati tulajdonban lévő lakások, illetőleg helyiségek elidegenítése esetére a bérlők részére elővásárlási jogot biztosított. Az I. r. felperes 1994. október 17-én az általa bérelt üzlethelyiségre az I. r. alperesnek írásban bejelentette vételi szándékát, aki válaszlevelében tájékoztatta, hogy az üzlethelyiség nem szerepel a bérlemény nyilvántartásában, a bérlemény megvásárlására vonatkozó kérelmét azonban nyilvántartásba vette. Az I. r. és a II. r. felperesek 1996. április 18-án írásban fordultak az I. r. alpereshez azzal, hogy nyilatkozzon a már korábban nyilvántartásba vett vételi ajánlatukra. Az I. r. alperes 1997. április 21-én akként tájékoztatta a felpereseket, hogy a Király u. 29. szám alatti helyiségek értékesítéséről még nem döntött, azokat továbbra is bérbeadás útján hasznosítja. A bérlemények vásárlására vonatkozó szándéknyilatkozatuk továbbra is nyilvántartásában szerepel, és a változásokról a bérlőket tájékoztatja.

A felperesek elsődleges kereseti kérelmükben az alperesek között 1995. május 23-án létrejött megállapodás velük szembeni hatálytalanságának megállapítását kérték. Arra hivatkoztak, hogy e megállapodás alapján azok a helyiségek is a II. r. alperes tulajdonába kerültek, amelyeket a felperesek érvényes bérleti szerződés alapján béreltek, és amelyekre az 1994. évben vételi szándékukat is bejelentették. Az alperesek között létrejött megállapodás visszterhes jogügylet volt, az ellenérték a megállapodás 5. pontjában szereplő, a II. r. alperest terhelő használatbavételi díj volt. Ezt a bérleti szerződés megszűnése esetén kell a volt bérlőnek a II. r. alperes részéről megfizetni. A jogügylet visszterhes voltára tekintettel a felperesek elővásárlási jogának érvényesülni kellett volna, melynek hiányában a szerződés velük szemben hatálytalan. Ennek megfelelően kérték az általuk bérelt üzlethelyiségek tekintetében a korábban kifizetett 360.000,-Ft, illetőleg 159.815,-Ft mint vételár elfogadásával az adásvételi szerződés létrehozását. Másodlagos kereseti kérelmükben az alperesek között létrejött szerződés érvénytelenségének megállapítását kérték a Ptk. 200. §-ának (2) bekezdése alapján. A megállapodást azért tartották semmisnek, mert azt a jogszabály megkerülésével kötötték, továbbá azért is, mert az önkormányzati vagyon ingyenes elidegenítése nyilvánvalóan a jó erkölcsbe ütközik.

Mindkét alperes a kereset elutasítását kérte. Az I. r. alperes álláspontja az volt, hogy az 1980-as vb-határozat végrehajtása történt meg az 1995. május 23-án megkötött megállapodásban, és az évtizedek óta rendezetlen helyzetet tisztázta akkor, amikor a tulajdonjog bejegyzésére alkalmas okiratot készített. A megállapodás nem volt visszterhes jogügylet, a II. r. alperes már az 1980-as vb-határozattól kezdve ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonosnak tekinthető. A felperesek vételi szándékának nyilvántartásba vétele nem eredményezte azt, hogy igényüket alaposnak ismerné el. A II. r. alperes a kereset elutasítását az I. r. alperes által előterjesztett indokok alapján kérte, és kiemelten hivatkozott arra, hogy a megállapodás nem adásvétel, az vételárat nem tartalmaz. Tulajdonszerzése az 1980. évi vb-határozaton mint hatósági határozaton alapult.

Az elsőfokú bíróság ítéletének jogi indokai szerint a II. r. alperes az I. r. alperestől az m.-i, Király u. 29. szám alatti épület szerelőszintjén található helyiségek tulajdonjogát az 1980-as vb-határozattal mint hatósági határozattal a Ptk. 120. §-ának (1) bekezdése alapján szerezte meg. Ennek következményeként jött létre az alperesek között 1995. május 23-án az a megállapodás, melynek 2. pontja utal is a korábbi vb-határozatra. Az 1995. május 23-i megállapodás valójában a Ptk. 579. §-ában szabályozott ajándékozási szerződés, az annak 5. pontjában rögzített kártalanítás nem vételár, hanem egy járulékos jellegű kötelem. Arra tekintettel, hogy az Lt. 58-59. §-ai a bérlő részére csak értékesítés, azaz adásvétel esetén biztosítanak elővásárlási jogot, ajándékozás esetén nem, a felperesek elsődleges kereseti kérelme - adásvételi szerződés hiányában - nem alapos. Az Lt. hatálybalépését megelőzően a II. r. alperes már ingatlan-nyilvántartáson kívül tulajdonosa volt a per tárgyát képező helyiségeknek, ezért az 1995. május 23-án létrejött megállapodás nem minősül sem jogszabály megkerülésével kötöttnek, sem pedig jó erkölcsbe ütközőnek.

A felperesek fellebbezése folytán a másodfokú bíróság ítéletével az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta, és arra kötelezte a felpereseket, hogy egyetemlegesen fizessenek meg az alpereseknek 5000-5000,-Ft perköltséget. Az elsőfokú bíróság által megállapított tényállást alapul véve - a II. r. alperes tulajdonszerzésére vonatkozó jogi érvelés kivételével - egyetértett az elsőfokú bíróság jogi álláspontjával is. Elvetette azonban az elsőfokú ítéletnek a Ptk. 120. §-ának (1) bekezdésére, továbbá a Ptk. 579. §-ára vonatkozó érvelését és leszögezte, hogy az alperesek közti jogügylet ajándékozási szerződésnek sem tekinthető. Megállapította, hogy az 1995. május 23-i megállapodás a Ptk.-ban nem nevesített szerződés, amely az 1980-as vb-határozaton alapult és az ebben rögzített szándék nyilvánult meg akkor, amikor az I. r. alperes a II. r. alperes részére tulajdonjog bejegyzésére alkalmas okiratot adott ki. A használatbavételi díj átvállalásával az alperesek között a Ptk. 332. §-a szerinti tartozásátvállalás jött létre, ez a kötelem jelenleg is fennáll. Kiemelte, hogy nem a tartozás-átvállalásra vonatkozó szerződés létrejöttéhez, hanem a már létrejött megállapodásnak a jogosulttal szembeni hatályossá válásához szükséges a jogosult hozzájárulása. Ebből következően tartozásátvállalás esetén nem a Ptk. 215. §-ában megkívánt hozzájárulásról van szó, ezért a felperesek hozzájárulásától függetlenül fennáll a kötelem.