BH 1997.5.222 Az üres telekre bejegyzett haszonélvezeti jog terjedelmét az érdekelt felek - az építkezéshez igazodóan - szerződéssel módosíthatják. A módosított haszonélvezeti jog pontosítása szerződésértelmezés útján állapítható meg [Ptk. 207. §, 241. §].

A felperesek házastársak, az alperes az I. rendű felperes édesanyja. A bíróság jogerős ítéletével megállapított tényállás szerint az alperes és elhunyt házastársa tulajdona volt a perbeli házas ingatlan. Ennek 1/3 eszmei hányadát az annak természetben megfelelő 63 m2 alapterületű lakrész és a hozzá tartozó kert használatával a szülők az 1982. június 25-i ajándékozási szerződéssel az I. rendű felperesnek ajándékozták elidegenítési és terhelési tilalom kikötése mellett. Az ajándékozott ingatlanrész illetékezési alapul elfogadott értéke 150 000 forint volt.

Az ajándékozott, egyébként komfort nélküli, leromlott állapotú lakrészt a felperesek csupán a főfalak meghagyásával teljes mértékben átalakították és felújították, majd 1988. december 19-én 700 000 forint vételár ellenében értékesítették. Ehhez az alperes és házastársa hozzájárulását adta. Egyben az eladott 1/3 eszmei illetőségre bejegyzett elidegenítési és terhelési tilalomról ellenszolgáltatás nélkül lemondtak.

Ennek az értékesítésnek az előzménye az volt, hogy a felperesek megvásároltak egy akkor üres építési telket, azzal a szülőkkel közösen kialakított szándékkal, hogy a szülők is az ott felépítendő épületben laknak majd a felperesek öttagú családjával együtt. Az üres telek vételekor arra a szülők holtig tartó haszonélvezeti joga a szerződés alapján bejegyzést nyert.

A tervezett építkezésre 400 000 forint OTP-kölcsönnel, 200 000 forint szociálpolitikai kedvezmény elnyerése mellett került sor úgy, hogy a felperesek felhasználták az eladott ingatlanilletőségük befolyt vételárát is és egyéb megtakarításukat. Az OTP-kölcsönért a haszonélvezők adóstársi felelősséget vállaltak.

Az új lakás részbeni elkészülte után az alperes és házastársa eladta a perbeli ingatlan visszamaradt 2/3 eszmei hányadát, amelyet részben a felperesek újítottak fel, és az 1989. május 25-én megkötött szerződés alapján befolyt 850 000 forint vételárból a felpereseknek az építkezés folytatására mintegy 150 000-200 000 forintot adtak át. A lakáseladást megelőző megállapodásuk a felpereseknek és a tulajdonos idős szülőknek az volt, hogy a szülők az új épület földszinti részén két szobát, egy konyhát és egy fürdőszobát foglalnak el. A haszonélvezők birtokba lépése ennek megfelelően megtörtént, az alperes házastársa azonban röviddel a beköltözés után meghalt. Az ingatlan akkori készültségi foka szerinti értéke 5 600 000 forint volt. Az együttlakás során a viszony a felperesek és az alperes között megromlott. A felperesek saját erőből befejezték a tetőtér beépítését, amellyel az ingatlan forgalmi értékét 7 800 000 forintra emelték.

A jelen pert megelőzően az alperes eljárást indított a felperesekkel szemben az ingatlan kiürítése iránt, arra alapítottan, hogy a bejegyzett haszonélvezeti joga alapján a teljes ingatlan kizárólagos használatára jogosult. Ennek az ügynek a tárgyalását a bíróság a jelen per jogerős befejezéséig felfüggesztette. A felperesek a jelen eljárásban a haszonélvezeti jog terjedelmének megállapítását kérték azzal, hogy a haszonélvezeti jog alapítása a telekre történt, az ezt követően létrehozott többszörös értékű felépítményre így a telekre szerzett haszonélvezeti jog nem terjed ki.

A bíróság a meghozott jogerős ítéletével - egyéb rendelkezések mellett - azt állapította meg, hogy a bejegyzett haszonélvezeti jog tárgya az ingatlan földszintjén lévő, pontosan körülírt két szoba, konyha és fürdőszoba, valamint az udvar és a kert. Ennek ingatlan-nyilvántartási feltüntetése iránt kereste meg a földhivatalt. Döntésének indokolásaként a bíróság arra utalt, hogy ha a haszonélvezettel terhelt dolog a haszonélvezet alapítása után lényegesen növekszik, gyarapodik, használati értéke lényegesen megváltozik, a tulajdonos kérheti a bíróságtól annak megállapítását, hogy a bejegyzett haszonélvezet a dolog mely részeire nem terjed ki.

A haszonélvezet-alapítás a jelen esetben üres telekre történt, azzal a nyilvánvaló szándékkal azonban, hogy ez majd kiterjed a felépítménynek az alperes és házastársa lakhatását biztosító részére. A szerződési akarat tehát a feleknek a használat terjedelmére kötött szóbeli megállapodása és a szülők korlátozott mértékű anyagi hozzájárulása figyelembevételével azt teszi megállapíthatóvá, hogy a telekre bejegyzett haszonélvezeti jog az annak mértékét többszörösen meghaladó épület egészére nem, de azokra a részeire kiterjed, amelyekre a felek használati megállapodása is vonatkozott.