A Fővárosi Törvényszék Pf.632992/2019/12. számú határozata kötbér megfizetése tárgyában. [2013. évi V. törvény (Ptk.) 6:96. §, 6:100. §, 6:103. §, 6:104. §, 6:108. §, 6:112. §, (1) bek., (2) bek., 6:114. §, 6:140. §, (2) bek., 6:144. §, 6:148. §, 6:185. §, 6:188. §, 2016. évi CXXX. törvény (Pp.) 6. §, 83. §, 176. §, 185. §, 221. §, 237. §, 266. §, 370. §, 373. §, 381. §] Bírók: Gáspár Attila, Jaszenovicsné dr. Kósa Csilla, Mandula Katalin

Kapcsolódó határozatok:

Pesti Központi Kerületi Bíróság P.87353/2018/19., *Fővárosi Törvényszék Pf.632992/2019/12.*, Kúria Pfv.20067/2020/5. (BH 2021.6.171)

***********

Fővárosi Törvényszék mint másodfokú bíróság

53.Pf.../2019/12.

A Fővárosi Törvényszék mint másodfokú bíróság

Dr. Hidasi és Társai Ügyvédi Iroda (fél címe1 eljáró ügyvéd: dr. Hidasi Gábor) által képviselt

felperes neve (felperes címe.) felperesnek

Dr. Nyéki-Szabó Ágnes ügyvéd (fél címe2.) által képviselt

alperes neve (alperes címe alperes ellen

kötbér megfizetése iránt indított perében a Pesti Központi Kerületi Bíróság 2019. március 22. napján hozott 17 P. .../2018/19. számú ítélete ellen a felperes által 20. szám alatt előterjesztett fellebbezés folytán meghozta a következő

Í T É L E T E T :

A másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyja.

Kötelezi a felperest, hogy 15 nap alatt fizessen meg az alperesnek 171.450.-(százhetvenegyezer- négyszázötven) Ft fellebbezési eljárási költséget.

Az ítélet ellen nincs helye fellebbezésnek.

INDOKOLÁS :

Az elsőfokú bíróság ítéletével a keresetet elutasította és a felperest kötelezte, hogy fizessen meg az alperesnek 580.000 Ft-ot, annak 2018. május 16. napjától járó törvényes mértékű késedelmi kamatát, valamint 605.000 Ft perköltséget.

A megállapított ítéleti tényállás szerint a peres felek 2017. november 17-én adásvételi előszerződést kötöttek, amelynek tárgya a .../130. és .../131. hrsz alatt ingatlanon felépítendő lakóház C/II.23.számú ingatlana. Az előszerződésben megállapodtak a felek, hogy annak aláírásától számított 5 naptári napon belül az alperes az általa már részletesen megismert, a felperessel már egyeztetett és megtárgyalt szerződéses pontokat minden észrevételtől és kifogástól mentesen elfogadott végleges adásvételi szerződést kötnek, amellyel megvásárolja a műszaki leírás, építészeti és kiviteli tervek, társasházi alapító okirat szerint megjelölt ingatlant 27 millió Ft bruttó vételárért. Az előszerződésben 580.000 Ft foglalót kötöttek ki, amit alperes elveszít, ha nem köti meg a végleges szerződést felperessel, de mindez nem mentesíti a szerződésszegés következményei alól. Rögzítették továbbá, hogy ha alperes nem írja alá a végleges adásvételi szerződést, az ingatlan teljes bruttó vételára 50 %-ának megfelelő összegű meghiúsulási kötbért kell fizetnie az előszerződés aláírását követő 7. napig. A végleges adásvételi szerződés tekintetében a felek ezt követően eredménytelenül egyeztettek, a szerződéskötés elmaradt. A perbeli ingatlant 2018. február 12-én felperes harmadik személynek értékesítette.

Felperes keresetében az előszerződés fenti tartalmára hivatkozással kérte az alperes kötelezését 13.500.000 forint és ezen összeg után 2017. november 25-től járó törvényes mértékű késedelmi kamat, valamint a perköltség megfizetésére. Érvényesíteni kívánt jogként - alperesi szerződésszegés miatt - a Ptk. 6:148. § (1) bekezdését jelölte meg. Hangsúlyozta, hogy a szerződésszegő magatartást nem az alperes ellenőrzési körén kívül eső körülmény okozta, az előszerződés megkötésekor tudomással bírt a végleges adásvételi szerződés tartalmáról, amit az előszerződésben pontosan rögzítettek.

Az alperes ellenkérelmében a kereset elutasítását kérte, vitatta az előszerződés érvényes és hatályos létrejöttét, állítva, hogy sem az előszerződés, sem a foglaló, sem a kötbér jogi természetéről őt nem tájékoztatták, nem oktatták ki, és nem ismerte meg és nem fogadta el a végleges szerződés tartalmi elemeit. Vitatta, hogy jelenlétében hitelesítették volna az okirati tanúk az aláírását, állította, hogy velük nem találkozott. A végleges szerződés megkötése elmaradásáért nem ő a felelős, abban a felperes egyoldalú, az alperesi vevő számára vállalhatatlan feltételeket határozott meg, azok módosítását visszautasította. A végleges szerződést az előszerződés aláírásakor nem kapta meg, így azt részleteiben megismerni sem tudták. Másodlagos ellenkérelmében a kötbér mérséklését kérte a Ptk. 6:188. §-a alapján.

Egyben viszontkeresetet terjesztett elő, amelyben kérte, hogy a bíróság állapítsa meg, hogy a felek az adásvételi szerződése (helyesen adásvételi előszerződése) érvénytelen, és kérte az eredeti állapot helyreállításával a felperes kötelezését az 580.000 Ft foglaló visszafizetésére. Másodlagos viszontkereseti kérelme arra irányult, hogy a bíróság kötelezze a felperest a foglaló kétszeres összegének, 1.160.000 forintnak és 2018. május 16. napjától járó kamatainak a megfizetésére. Állította, hogy az előszerződés egy előre legyártott formanyomtatvány volt, sem ennek, sem az adásvételi szerződésnek a tartalmát a felek előzetesen nem tárgyalták meg, azok tartalmában semmilyen változást nem kérhetett. Felperes nem hívta fel a figyelmét arra, hogy a szerződés egyes pontjai eltérnek az általános szerződéskötési gyakorlattól, rá nézve rendkívül hátrányos elemeket tartalmaz. A foglaló átvétele is így történt egyúttal elismertetve azt, hogy a végleges szerződés szövegét megismerte és elfogadta, mely jóerkölcsbe ütközik. A felperes tisztességtelen eljárása abból is kitűnik, hogy irreálisan magas szankciót alkalmazva próbálta rávenni az adásvételi szerződés megkötésére, a szerződés érdemi tartalmának megváltoztatására nem volt hajlandó ezzel garantálhatta a meghiúsulási kötbért. Hivatkozott továbbá a szerződéses rendelkezések Ptk.6:100.§-ba ütközésre.

Felperes a viszontkeresetet elutasítani kérte. Egyrészt utalt arra, hogy a Ptk. 6:185. § (3) bekezdése értelmében a teljesítés meghiúsulásáért felelős fél az adott foglalót elveszti, a kapott foglalót kétszeresen kell visszatérítenie. Az alperes a szerződést nem vitásan megszegte, mert bár az előszerződésben vállalta, az adásvételi szerződést 7 napon belül nem írta alá, holott kérései egy részének felperes eleget tett a szerződés módosításával. Kiemelte, hogy a foglaló a kialakult gyakorlathoz képest alacsony, mindössze a teljes vételár 2,14%-a volt.