BH 2011.3.63 Lehetőség van akár valamennyi, akár csak bizonyos szerződéses kötelezettségek kötbérrel való biztosítására. A jogosultat kötbér kizárólag ennek a szerződéses kötelezettségnek a nem teljesítése vagy nem szerződésszerű teljesítése után illeti meg, amire nézve ezt a szankciót kikötötték [Ptk. 246. §, 247. §].

A felperesek a 2004. december 6. napján kelt adásvételi szerződéssel megvásárolták az alperestől a perbeli négy lakásból és garázsból álló, építés alatti ingatlannak a földszinti 2. számú 58,07 m2 nagyságú lakásának megfelelő 1665/10 000 részét, valamint a pinceszinti négy beállós teremgarázsnak megfelelő 2413/10 000 részét, összesen 32 000 000 forint vételár fejében. A vevők a vételárat a szerződésben meghatározott részletekben voltak kötelesek megfizetni azzal, hogy a végül fennmaradt 13 000 000 forintot az ingatlan részükre történő birtokbaadásakor, a használatbavételi engedély és a tulajdonjoguk bejegyzéséhez való hozzájárulás átadásával egyidejűleg, de legkésőbb 2005. április 30. napján kellett teljesíteniük. A szerződés 8. pontja értelmében az eladó feltétel nélküli kötelezettséget vállalt arra, hogy a birtokbaadás időpontjáig az ingatlan használatbavételi engedélye iránti kérelmet előterjeszti és az engedély egy másolatát a vevők rendelkezésére bocsátja. Ennek megfelelően az engedély kiadásához kapcsolódó bármely kötelezettség teljesítése, vagy az annak elmaradásához fűződő bármely jogkövetkezmény az eladót terhelte.

A szerződés 9. pontja szerint megállapodtak abban, hogy amennyiben a birtokbaadásra nyitvaálló határidő lejártát követő nyolcadik napig az ingatlan nem felel meg a szerződés mellékletében - azaz az engedélyezési tervkivonatban és a műszaki leírásban - meghatározottaknak és a vevők a vételárat maradéktalanul megfizették, úgy az eladó napi 5000 forint késedelmi kötbért tartozik fizetni. Amennyiben az eladó késedelme a harminc napot meghaladja, úgy a vevők jogosultak voltak póthatáridő tűzésére és teljesítés, valamint kötbér követelésére, illetve jogosultak voltak a szerződéstől elállni.

A felperesek az utolsó vételárrészletet 2005. június 8-án kifizették, az alperes hozzájárult tulajdonjoguk ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséhez és az ingatlant a felperesek birtokába adta. Lakásukra 2005. május 25-én ideiglenes használatbavételi engedély került kiadásra, az alperes azonban a végleges használatbavételi engedélyt nem kapta meg, az ez iránti kérelme - egyebek mellett a tervektől való eltérés miatt - elutasításra került és fennmaradási és szabályossá tételi engedély benyújtására kapott felhívást. A felperesek többször felhívták a használatbavételi engedély átadására és a 2005. május 8. napjától 2005. szeptember 8. napjáig terjedő időszakra jogerős ítélet kötelezte az alperest a késedelmi kötbér megfizetésére.

A felperesek keresetükben kérték, hogy a bíróság kötelezze az alperest a 2005. szeptember 9. napjától 2008. május 9. napjáig terjedő időszakra összesen 4 870 000 forint késedelmi kötbér és ennek 2008. május 27-étől járó kamatai megfizetésére. Indokaik szerint az alperes nem tett eleget szerződéses kötelezettségvállalásának, az épület nem rendelkezik használatbavételi engedéllyel, amelynek az az oka, hogy a szerződés ellenére az építkezés - a tervektől eltérően - nem a mellékletben leírt műszaki tartalommal került megvalósításra.

Az alperes a kereset elutasítását kérte. Előadta, hogy a felperesek a lakást és a garázst birtokba vették, azok a rendeltetésszerű használatra alkalmasak, megfelelnek a szerződés szerinti műszaki tartalomnak. Az épület ideiglenes használatbavételi engedéllyel rendelkezik, a végleges engedély hiánya pedig az ingatlan használhatóságát, használatát nem érinti. A birtokbaadásnak csak az volt a feltétele, hogy a használatbavételi engedély iránti kérelmet a hatósághoz benyújtsa, ami meg is történt, az annak megszerzésére irányuló kötelezettséget nem biztosították kötbér kikötésével.

Az elsőfokú bíróság ítéletével kötelezte az alperest, hogy fizessen meg a felpereseknek 4 870 000 forintot és ennek 2008. május 27-étől járó kamatát. Az alperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét - annak helyes indokaira történt utalással - helybenhagyta.

A jogerős ítélet indokolása szerint az alperes az adásvételi szerződésben szavatolta, hogy az ingatlan a birtokbaadásakor megfelel a szerződés mellékletét képező engedélyezési tervkivonat szerinti állapotnak és a műszaki leírásnak, továbbá kötelezettséget vállalt a használatbavételi engedély iránti kérelem előterjesztésére és az engedély másolatának a vevők rendelkezésére bocsátására. A szerződés szerint tehát az alperest terhelte minden, a használatbavételi engedély kiadásához kapcsolható kötelezettség és az annak elmaradásához kapcsolódó valamennyi jogkövetkezmény. A benyújtott kérelmet azonban - többek között a tervektől való eltérés miatt - elutasították és felhívták az alperest a felperesek lakását is érintő szabálytalanságok megszüntetésére. A használatbavételi engedély azóta sem került beszerzésre, a műszaki hibákat az alperes csak részben szüntette meg, ezért - a szerződés 9. pontja alapján - tekintettel arra, hogy az ingatlan nem felel meg a szerződés mellékletében megfogalmazottaknak, fennáll az alperes kötbérfizetési kötelezettsége.

A jogerős ítélet utalt arra is, hogy az adásvétel időpontjában a társasház még nem létezett, ezért a felperesek a teljes ingatlan meghatározott tulajdoni hányadát vették meg. A szerződésben az alperes a végleges és nem az ideiglenes használatbavételi engedély másolatának az átadását vállalta a vevők részére.

A jogerős ítélettel szemben az alperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet, amelyben kérte annak hatályon kívül helyezésével a kereset elutasítását.

Álláspontja szerint a jogerős ítélet olyan hatósági határozat késedelme miatt állapított meg kötbérfizetési kötelezettséget, amelynek teljesítése a szerződés szerint nem kötbérrel volt biztosítva, hanem azzal, hogy a vevőknek lehetőségük volt az utolsó vételárrészlet visszatartására. Az alperes szerződésszerűen teljesített, a műszaki leírásban feltüntetett állapot a lakásban kialakításra került, ennek megfelelően azt a felperesek birtokba vették, az alperes pedig előterjesztette a használatbavételi engedély iránti kérelmet is. Figyelmen kívül hagyta a jogerős ítélet azt, hogy a felperesek 2005. június 8-a óta folyamatosan használták - a kötbérrel terhelt időszak alatt is - a lakást és a garázst, ami ellentmond a késedelmi kötbér rendeltetésének.

Az elutasításra irányuló kérelem magában foglalta a kötbér mérséklésére irányuló igényt is, amit a Ptk. 247. §-ának (1) bekezdése alapján hivatalból kellett volna alkalmazni. A szerződés 9. pontjának a második bekezdése szerint harminc napon túl kötbér egyébként is csak akkor illetné meg a felpereseket, ha póthatáridőt tűztek, ami azonban az alperes szerződésszerű teljesítésének elfogadása folytán elmaradt.