BH 2020.4.123 Ingatlan-nyilvántartási szempontból az elővásárlási jog jogosultja nem tehet olyan nyilatkozatot, melyben a vételi ajánlat elutasításával az elővásárlási jogát továbbra is fent kívánja tartani [109/1999. FVM rendelet (Vhr.) 75. § (1)-(2) bek.].

Kapcsolódó határozatok:

Győri Közigazgatási és Munkaügyi Bíróság K.27386/2018/6., Kúria Kfv.38287/2018/4. (*BH 2020.4.123*)

***********

A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás

[1] A Győr-Moson-Sopron Megyei Kormányhivatal Soproni Járási Hivatal 38332/2/2018.02.27. számú határozatában felperes kérelmét a Sopron, belterület ... helyrajzi számú ingatlan 50/122 tulajdoni hányadára vonatkozó, a felperes javára benyújtott tulajdonjog bejegyzése iránt elutasította. A határozat indokolása szerint felperes javára - jogi képviselője útján - került előterjesztésre a tulajdonjog-bejegyzés iránti kérelem 2017. február 27. napján. A tulajdonostárs, R. E. képviseletében február 28. napján jogi képviselője beadványt terjesztett elő arra hivatkozással, hogy az ingatlan résztulajdonosai között korábban jogvita volt. A Győri Törvényszék jogerős ítélete alapján az ingatlannak az ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonosa, s erre tekintettel nem tud lemondani elővásárlási jogáról, s az nem is értelmezhető. Erre figyelemmel az elsőfokú hatóság azt állapította meg, hogy kifejezetten olyan nyilatkozat áll rendelkezésre, amely az elővásárlási jogról való lemondással ellentétes, így az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (a továbbiakban: Inytv.), valamint a végrehajtásáról szóló 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet (a továbbiakban: Vhr.) 75. § (1) bekezdése alapján a tulajdonjog-bejegyzés iránti kérelem nem volt teljesíthető.

[2] A felperes fellebbezése alapján alperes 30.057/1/2018. számú határozatában az első fokon hozott határozatot helybenhagyta. Az alperes határozatának indokolása szerint megállapította, hogy az elővásárlási jog gyakorlására felhívó levél a résztulajdonos R. E. részére is kézbesítésre került, s arra nézve a tértivevényt a kérelmező csatolta. Erre tekintettel terjesztette elő az elsőfokú hatósághoz a résztulajdonos azt a nyilatkozatot, amely tartalmából egyértelműen az következik, hogy elővásárlási jogáról nem mond le. Tekintve, hogy a Vhr. 75. §-a szerint a lemondás a tulajdonjog-bejegyzés feltétele, így a fennálló elővásárlási jogra tekintettel a kérelem nem volt teljesíthető.

A kereseti kérelem és az alperesi ellenkérelem

[3] A felperes keresetében az alperes határozatának felülvizsgálatát és a tulajdonjog bejegyzésének elrendelését kérte adásvétel jogcímén. Kiemelte, hogy a felek a közhiteles ingatlan-nyilvántartási adatok alapján kötötték a szerződést, s a tulajdonjog bejegyzési kérelméhez csatolták a Vhr. szerinti mellékleteket. A felperes kiemelte, hogy az elutasítás megalapozatlan volt, mivel a Vhr. 75. § (2) bekezdésében foglaltaknak mindenben eleget tett. A felperesi értelmezés szerint az elővásárlási jog jogosultja a Vhr. 75. § (2) bekezdése szerint nem nyilatkozott, a felhívás közlését igazoló tértivevényt ugyanakkor a felperes kérelméhez csatolta.

[4] Az alperes ellenkérelmében a határozat indokai alapján a kereset elutasítását kérte.

Az elsőfokú ítélet

[5] A Győri Közigazgatási és Munkaügyi Bíróság 1.K.27.386/2018/6. sorszámú ítéletében a felperes keresetét elutasította. Az elsőfokú bíróság ítéletének indokolása szerint a rendelkezésre álló adatokból megállapítható, miszerint R. E. 18/22 arányban tulajdonosa a perben érintett ingatlannak. A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 5:81. § (1) bekezdése alapján a tulajdonostárs elővásárlási joggal rendelkezik. Az elvásárlási jogra tekintettel a felperes az adásvétel lényeges elemeiről tájékoztatta a tulajdonostársat és nyilatkozattételre hívta fel. Ezt az iratot az érintett 2018. február 15. napján postai úton átvette. A résztulajdonos a hatóságnál 2018. február 28. napján terjesztett elő nyilatkozatot, amelyben arra hivatkozott, hogy ő az ingatlan eladásához, mint ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonos nem járul hozzá. Az elsőfokú bíróság kiemelte, hogy a Vhr. 75. § (1) bekezdése kifejezetten lemondó nyilatkozatot kíván meg az elővásárlási jogról, ugyanakkor az érintett nyilatkozata ezzel ellentétes, így helytállóan jutott arra a következtetésre a hatóság, hogy lemondás hiányában a tulajdonjog bejegyzése iránti kérelem nem teljesíthető.

A felülvizsgálati kérelem

[6] A felperes felülvizsgálati kérelme szerint az elsőfokú bíróság ítélete a Ptk. 5:165. §-ába, 5:170. §-ába, illetőleg a Vhr. 75. § (2) bekezdésébe ütközött. A felperes továbbra is arra hivatkozott, hogy eleget tett a Vhr. 75. § (2) bekezdésében foglalt kötelezettségének, mivel valamennyi szükséges okiratot csatolt. Az ingatlan-nyilvántartás az Inytv. 5. § (1) bekezdése alapján közhiteles hatósági nyilvántartás, a közhitelességre s ennek anyagi jogi joghatásaira az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogok és tények tekintetében - ha törvény ettől eltérően nem rendelkezik - a Ptk. rendelkezéseit kell alkalmazni. A felperes hivatkozott arra is, hogy az elővásárlásra jogosult az eljáró hatóság felé nyújtott be egy levelet, amely nyilatkozatnak nem értékelhető, illetőleg nyilatkozatot valójában a felperes felhívására nem tett. A felperes kiemelte azt is, hogy az előterjesztett nyilatkozat is ellentmondásos, mivel valójában nem mondott le a tulajdonostárs az elővásárlási jogáról, de nem is gyakorolta azt. A felperes megjegyezte továbbá, hogy az alperesi álláspont elfogadása esetén bármilyen közös tulajdonban történő adásvételt meg lehetne akadályozni bármelyik tulajdonostárs részéről egy földhivatalhoz címzett vitató levéllel, amely rendkívüli bizonytalanságot okozna.

A Kúria döntése és jogi indokai

[7] A felülvizsgálati kérelem alapos.

[8] A Kúria a jogerős ítéletet a közigazgatási perrendtartásról szóló 2017. évi I. törvény (a továbbiakban: Kp.) 115. § (2) bekezdése alapján alkalmazandó 108. § (1) bekezdése értelmében a felülvizsgálati kérelem korlátai között, az abban konkrétan megjelölt jogszabálysértések körében vizsgálhatja felül.

[9] A perbeli jogvita a felperes által kötött adásvételi szerződés alapján a tulajdonjog felperes javára történő bejegyezhetőségéhez kapcsolódott.

[10] A Kúria kiemeli, hogy az ingatlan-nyilvántartási hatóságnak az előterjesztett okiratok alapján az ingatlan-nyilvántartást érintő kérelem teljesíthetőségéről kell döntenie, s e körben kizárólag az Inytv., valamint a Vhr. szabályaiból indulhat ki, amennyiben más típusú jogszabályi rendelkezések ettől eltérő szabályokat nem tartalmaznak. Az ingatlan-nyilvántartási ügy alapkérdése az előterjesztett okiratok bejegyzési alkalmassága, amely azonban jelenti azt is, hogy az okiratokkal kapcsolatos polgári jogi vitát az ingatlan-nyilvántartási hatóság nem dönthet el, s az okiratokat is csak a jogszabályi keretek között vizsgálhatja. Amennyiben a felek között egy ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető jog vagy tény tekintetében polgári jogi jogvita áll fenn, úgy az azzal kapcsolatos végleges döntést a polgári ügyben eljáró bíróság jogerős ítélete jelenti, s annak következményeként az ingatlan-nyilvántartással kapcsolatos nyilvántartási helyzet is eldől.