A Budapest Környéki Törvényszék Gf.40002/2018/7. számú határozata bérleti szerződés módosítása tárgyában. [1952. évi III. törvény (Pp.) 81. §, 146. §, (5) bek. c) pont, 239. §, 253. §, (2) bek., 1959. évi IV. törvény (Ptk.) 5. §, (2) bek., 241. §, 246. §, (1) bek., 247. §, 298. §, 300. §, (1) bek., 2007. évi CVI. törvény (Vagyontv.) 23. §] Bírók: Pintér Mária, Ruff Edit, Sági Zsuzsanna

Kapcsolódó határozatok:

*Budapest Környéki Törvényszék Gf.40002/2018/7.*, Budaörsi Járásbíróság G.40032/2017/19., Kúria Pfv.21745/2018/11. (BH 2020.10.299)

***********

14.Gf.40002/2018/7.

A Budapest Környéki Törvényszék mint másodfokú bíróság a .....................................egyéni ügyvéd (.....................................................) által képviselt felperes neve (felperes címe) felperesnek - a ........................................ kamarai jogtanácsos által képviselt alperes neve (alperes címe) alperes ellen bérleti szerződés módosítása iránti perében a Budaörsi Járásbíróság 2018. február 12. napján kelt, ....................................... számú ítélete ellen az alperes 20. szám alatt előterjesztett fellebbezése tárgyában meghozta az alábbi

ÍTÉLETET

A másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét megváltoztatja, és kötelezi felperest, hogy az ..................................................... üzlethelyiséget 30 nap alatt adja az alperes birtokába;

kötelezi felperest, hogy 15 nap alatt fizessen meg alperesnek 3.058.904,-Ft-ot (hárommillió-ötvennyolcezer-kilencszáznégy forintot), továbbá 2018. június 01. napjától a birtokba adás napjáig havi 508.500,-Ft (ötszáznyolcezer-ötszáz forint) kötbért, ezt meghaladóan a viszontkeresetet elutasítja.

Az első és másodfokú eljárás során felmerült perköltségét mindegyik fél maga viseli.

Az ítélet ellen fellebbezésnek helye nincs.

Indokolás:

Az elsőfokú bíróság ítéletében a peres felek között 2012. december 10. napján a ................................................................ 35/P ingatlan vonatkozásában létrejött, és 2013. július 05. napján módosított bérleti szerződést megváltoztatta akként, hogy a szerződés időtartamát határozatlan idejűre módosítja.

Kötelezte a felperest, hogy 15 napon belül fizessen meg az alperesnek 971.694.- Ft-ot. Ezt meghaladóan a bíróság a viszontkeresetet elutasította.

Kötelezte az alperes, hogy fizessen meg a felperesnek 594.568.- Ft perköltséget.

Az ítélet tényállása szerint az alperes jogelődje, a .............................................. mint vagyonkezelő, bérbeadó, valamint a felperes bérlő között 2012. december 10. napján határozatlan idejű bérleti szerződés jött létre a per tárgyát képező, ............................................ alatt fekvő, 35/P számú, 179,4 m2 alapterületű helyiségek bérletére vonatkozóan. A bérlemény havi bérleti díját 254.000,- Ft bruttó összegben határozták meg.

A bérleti szerződés XII.1. pontja a szerződés megszűnése esetére úgy rendelkezett, hogy a birtokba adás napja a szerződés megszűnésének napja. Továbbá kikötötték, ha a bérlő a bérleményt nem adja a bérbeadó birtokába vissza, úgy a bérlő a késedelem idejére a bérleti díj háromszorosának megfelelő összeget köteles használati díj címén a bérbeadónak megfizetni.

A bérleményben az alperes lottózót és sörözőt üzemeltetett.

A tárgyi bérleti szerződést megelőzően a bérleti jogviszony a felek között már közel két évtizede fennállt.

A bérleti szerződést szerződést a felperes kezdeményezésére a felek 2013. július 05. napján módosították, az addig határozatlan idejű jogviszonyt határozott időre, 2016. július 31. napjáig szólóan módosították. Továbbá kiegészítették azzal, hogy a korábbi két tevékenységi kör mellett a felperes dohánytermékek, valamint üdítő és szeszes italok forgalmazási tevékenységet is folytathat a bérleményben. A bérleti díjat 250.000,- Ft + Áfa/hó összegre emelték fel.

Az alperes a szerződés lejártát megelőző évben több ízben is arról tájékoztatta a felperest, hogy a bérleményt a jövőben pályázat útján kívánja hasznosítani, így a szerződés meghosszabbítására nem fog sor kerülni. A felperes a bérleti jogviszony időtartamában - éppen azzal a céllal, hogy a tevékenysége más bérleményben zökkenőmentesen folytatható legyen -, az alperes vagyonkezelésében álló pavilon ingatlan bérletére pályázatot nyújtott be. A pályázatot megnyerte, de a bérbeadó a bérleti szerződést nem kötötte meg, majd az elsőfokú eljárás folyamatában a pavilon bontásra került.

A per tárgyát képező bérleményt az alperes a bérleti szerződés megszűnéséig, 2016. július 31. napjáig nem pályáztatta meg, így a felperesnek nem volt a bérleti jogviszony folytatására pályázat útján sem esélye, lehetősége.

A felperes a bérleti szerződés szerinti határozott idő lejártakor a bérleményt az alperes felhívása ellenére sem adta az alperes birtokába, ezért az alperes 2016. augusztus 19-én az áramszolgáltatást a bérleményben megszüntette.

Az elsőfokú bíróság a BH1999.453. jogesetet idézve jogi relevanciát tulajdonított annak, hogy a felperes a szerződés módosítását a szerződés megszűntét megelőzően kezdeményezte, és arra az álláspontra helyezkedett, hogy erre figyelemmel a bíróságnak jogszabályi lehetősége van a szerződés módosítására. Ebből kiindulva a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény (Ptk.) 241. § alapján érdemben vizsgálta, hogy fennállnak-e a szerződés módosítás törvényi feltételei, és arra az álláspontra helyezkedett, hogy a szerződés módosítását követően következett be olyan új körülmény, amely indokolja a szerződés bíróság általi módosítását Ilyen körülményként értékelte, hogy a felperes az alperes a pavilon hasznosítását célzó pályázatának nyerteseként nem kapott lehetőséget a tárgyi üzlethelyiséget helyettesítő pavilon üzemeltetésére. Álláspontja szerint a pavilonra szóló bérleti szerződés megkötése az alperesnek felróható okból maradt el, és rámutatott, hogy az eredményes, ámde lényegét, a szerződés létrejöttét tekintve eredménytelen pályázati kiírás együtt értékelendő azzal a további körülménnyel, hogy a felperes régi és megbízható bérlőként bérelte a tárgyi ingatlant, a szerződés határozott idejűvé történő módosítása számára hátrányt jelentett.

Továbbá az alperes terhére értékelte azt a körülményt is, hogy az alperes a bérleti jogviszony lejártát megelőzően, és azt követően a mai napig sem írt ki a pályázatot a perbeli bérlemény további hasznosítására. Az e körben kifejtett jogi érvelése szerint a jogvitában jogi relevanciával bír az állami vagyonról szóló 2007. évi CVI. törvény vagyonhasznosításra irányadó a 23. § (1-4) bekezdése, amely az állami vagyonnal gazdálkodó vagyonkezelő jogszabályi kötelezettségévé teszi, hogy az állami vagyonnal a vagyon hatékony működtetése, állagának védelme és értékének megőrzése- illetve gyarapítása, valamint a közfeladatok ellátását elősegítő módon gazdálkodjon. Vélelmezte, hogy a bérlemény további hasznosításának elmaradásával - az idézett jogszabályi kötelezés ellenére- az alperes célja kifejezetten a felperes ellehetetlenítése volt, amit tisztességtelennek és - a Ptk. 5.§ (2) bekezdésére utalva - a rendeltetésszerű joggyakorlással össze nem egyeztethetőnek talált.