BH 1997.5.219 Többszöri eladás esetén vizsgálandó körülmények [Ptk. 117. § (4) bek.].

Az I-II. rendű alperesek előbb a felperesek, majd a III. rendű alperes részére értékesítették a Zalaegerszegen a B. u. 26. X/139. szám alatt levő lakásukat. A lakást a III. rendű alperes vette birtokba.

A felperesek elsődlegesen az alperesek között létrejött szerződés érvénytelenségének megállapítását, az ingatlan birtokba adására kötelezésüket kérték érvényes adásvételi szerződésükre alapítottan, tulajdonjogukra hivatkozva. Álláspontjuk szerint a III. rendű alperes rosszhiszemű birtokos. Másodlagos keresetük pénzkövetelésre irányult.

Az elsőfokú bíróságnak a másodlagos kereseti kérelem tárgyában hozott döntését a másodfokú bíróság megváltoztatta. Megállapította, hogy a perbeli ingatlanra a felperesek "szerezhetnek" tulajdonjogot. Az alpereseket az ingatlan birtokba bocsátására és költség, illeték megfizetésére kötelezte. A másodfokú bíróság álláspontja szerint a két érvényes jogcímmel rendelkező közül tulajdonjoguk ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzését a felperesek kérhetik annak folytán, hogy ők a korábbi vevők.

A jogerős ítélet ellen a III. rendű alperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet. A jogszabálysértés okát abban jelölte meg, hogy a másodfokú bíróság nem derítette fel a tényállást annak tisztázása végett, hogy a Ptk. 117. §-a (4) bekezdésének melyik fordulata alkalmazható, figyelemmel a III. rendű alperes birtokba lépésére.

A felperesek ellenkérelme a jogerős ítélet hatályban tartására irányult.

Az I-II. rendű alperes ellenkérelmet nem terjesztett elő. A felülvizsgálati kérelem alapos, mert a határozat jogszabályt sért. A döntéshez szükséges tények azonban nem állapíthatóak meg, ezért a Legfelsőbb Bíróság a Pp. 275/A. §-ának (2) bekezdésére alapítottan a jogerős ítéletet hatályon kívül helyezte, és a másodfokú bíróságot új eljárásra és új határozat hozatalára utasította.

A Ptk. 117. §-ának (4) bekezdése szerint többszöri eladás esetén az a vevő követelheti a tulajdonjognak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzését, aki elsőnek jóhiszeműen birtokba lépett, ha pedig ilyen nincs, a korábbi vevő, kivéve, ha a későbbi vevő tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezték. Az adott ügyben a felperesek kereseti kérelme alapján a bíróságnak tehát abban kellett állást foglalnia, hogy az ingatlan kétszeri - érvényes adásvételi szerződéssel történt - átruházására figyelemmel melyik vevő szerez tulajdonjogot. A Ptk. fent felhívott rendelkezésének felépítéséből, szövegéből egyértelműen következik, hogy ha a későbbi szerző tulajdonjogát nem jegyezték be, a ténylegesen birtokba lépő joga - jóhiszeműsége esetén - megelőzi a korábban szerződő jogát. A másodfokú bíróság tehát nem kerülhette volna el az említett sorrendiségnek megfelelő vizsgálódást, amelyre a törvény rendelkezésénél fogva hivatalból köteles. A Ptk. 117. §-ának (4) bekezdése első fordulatának átlépése eredményeként hozott döntés ezért törvénysértő.