BH 2004.8.320 A szerződés alapján elállásra jogosult fél ezt a jogát nem tudja gyakorolni, ha a körülményekben bekövetkezett változás folytán a másik szerződő fél a dolog visszaadására már nem képes [Ptk. 319. §, 320. §].

Az I-II. r. alperesek az 1990. augusztus 21-én létrejött adásvételi szerződéssel 900 000 forint vételárért megvették a felperestől a perbeli ingatlant. A szerződés megkötésekor az I-II. r. alperesek a felperesnek 200 000 forintot fizettek meg és vállalták, hogy a fennmaradó vételárat négy egyenlő részletben, a szerződés aláírását követő év szeptember 15-éig fizetik meg azzal, hogy a vételár mindenkori hátraléka növekszik a KSH által megállapított inflációs rátával. A szerződéskötéskor a vevők az ingatlan birtokába léptek és a felperes hozzájárulása alapján tulajdonjoguk az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre került. A szerződés 6. pontjában azonban megállapodtak abban, hogy a vételárrészlet megfizetésének elmaradása esetén az eredeti állapot visszaállításának van helye.

Az I-II. r. alperesek a vételár fizetési kötelezettségüket csak részben teljesítették, már az első részlet megfizetésével 1991. szeptember 15-én késedelembe estek. Az utolsó teljesítési határidőt, 1994. szeptember 15-ét követően még történt teljesítés a felperes részére, 1996. március 1-jéig a vételárból a felperes 670 000 forintot kapott meg, ezt követően teljesítés nem történt.

Időközben 1993. szeptember 18-án az I. r. alperes 450 000 forint vételárért eladta a II. r. alperesnek a perbeli ingatlan 1/2 tulajdoni illetőségét. Erről az 1993 júniusában kelt levélben értesítette a felperest és közölte, hogy a vételárhátralékot az eladásra figyelemmel a II. r. alperes fogja megfizetni.

A II. r. alperes és élettársa a III. r. alperes az 1996. március 19-én létrejött szerződésben megállapodtak abban, hogy a III. r. alperes tulajdonában álló lakás eladási árát 2 150 000 forintot a perbeli ingatlan felújításához használják fel. Erre figyelemmel a II. r. alperes hozzájárult ahhoz, hogy a III. r. alperes ráépítés jogcímén megszerezze az ingatlan 2/5-öd tulajdoni illetőségét. Ezt követően a II-III. r. alperesek az ingatlant felújították, a tetőteret beépítették. A felépítményre 2000 februárban használatbavételi engedélyt kaptak. Ráfordításaik következtében az ingatlan forgalmi értéke 14 570 000 forintra emelkedett.

A II. r. alperes testvére az V. r. alperes a II-III. r. alpereseknek több alkalommal is kölcsönt nyújtott. Ennek fejében az V. r. alperes az ingatlanon vételi jogot szerzett, amelynek következtében az ingatlan 35/100 tulajdoni illetőségét szerezte meg. Tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezték, majd miután a felek a szerződést felbontották, tulajdonjoga törlésre került. A jogerős határozat meghozatalakor a perbeli ingatlan 3/5-e a II. r., 2/5-e a III. r. alperes tulajdonában állt.

A felperes keresetében az alperesek kötelezését kérte 1 364 757 forint hátralékos vételár, valamint a hátralékos összegek után a késedelembe eséstől járó kamatainak a megfizetésére.

A per során a felperes a szerződéstől elállt, annak 6. pontjában foglaltakra hivatkozva. Erre tekintettel keresetét módosította és annak megállapítását kérte, hogy a II. r. alperes tulajdonában álló 3/5-öd tulajdoni hányad őt illeti. Kérte továbbá a közös tulajdon megszüntetése jogcímén a III. r. alperes 2/5-öd tulajdoni illetőségének a tulajdonába adását a hátralékos vételár fejében. Az I. r. alperessel szembeni igényének jogcímeként a kártérítést jelölte meg, amely annak következtében keletkezett, hogy az I. r. alperes a vételár kifizetése előtt 1/2 illetőségét eladta. Végül keresetét akként tartotta fenn (38. sorszám), hogy az egész ingatlanra vonatkozó tulajdonjogának a megállapítását és annak az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzését kérte. Kérte továbbá a II-III. r. alperesek kötelezését az ingatlan kiürítésére, valamint 1990. augusztus 21-étől használati díjat kért a II-III. r. alperesektől, amelynek összegét az általa visszafizetendő vételár és kamatainak leszámításával 1 516 595 forintban jelölte meg. Az I. r. alperessel szemben előterjesztett keresetétől elállt, e vonatkozásban a pert a bíróság megszüntette. Ezt követően a felperes keresetét az I. r. alperesre ismét kiterjesztette.

Az I. r. alperes ellenkérelme a kereset elutasítására irányult. Egyrészt arra hivatkozott, hogy a felperessel szemben fennálló tartozását a II. r. alperes átvállalta, amelyhez a felperes hozzájárult. Sérelmezte továbbá, hogy a per vele szembeni megszüntetését követően a felperes ismét perbe vonta, álláspontja szerint erre törvényes lehetőség nem volt.

A II. és V. r. alperesek is a kereset elutasítását kérték. Álláspontjuk szerint a felperes az elállás jogát már nem gyakorolhatja, többek között azért, mert az ingatlan tulajdoni helyzete és a felépítményen elvégzett építési munkák miatt az eredeti állapot már nem állítható helyre. Kifogásként szavatossági, valamint a szolgáltatás és ellenszolgáltatás közötti feltűnően nagy értékkülönbség miatti megtámadási igényt érvényesítettek. A II. r. alperes a felperes vételárhátralék iránti keresetét 800 000 forint erejéig elismerte.

Az elsőfokú bíróság közbenső ítéletével megállapította, hogy a felperes és az I., valamint a II. r. alperesek által 1990. augusztus 21-én kötött adásvételi szerződés a felperes elállása folytán annak megkötésére visszamenő hatállyal megszűnt. Az I-II. és V. r. alperesek fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság közbenső ítéletét helybenhagyta.

Jogerős közbenső ítéletének indokolásában megállapította, hogy a felperes keresetváltoztatása folytán nem volt akadálya az I. r. alperessel szembeni per megszüntetését követően az I. r. alperes ismételt perbevonásának, mert a keresetváltoztatás egyben személyi kereset kiterjesztést is jelentett. Álláspontja szerint a felek között érvényes adásvételi szerződés jött létre és a vételárhátralék összegének inflációs rátával történő emelése nem ütközik jogszabályba.

Megállapította továbbá, hogy a szerződés 6. pontjában a felek tartalmilag az elállás jogkövetkezményét rögzítették, ennek alapján pedig a felperest az elállás joga megillette, mert az I-II. r. alperesek a vételárat nem egyenlítették ki. A felperes elállása folytán a szerződés annak megkötésére visszamenő hatállyal megszűnt, ezért a II. r. alperes sem a hibás teljesítésből, sem a szolgáltatás és ellenszolgáltatás közötti feltűnően nagy értékkülönbségből eredő igény érvényesítésére nem jogosult. Nem foglalt állást abban a kérdésben, hogy az I-II. r. alperesek közötti tartozásátvállaláshoz a felperes hozzájárult-e, mert az az ügy további elbírálása szempontjából közömbös.

A jogerős közbenső ítélet ellen az I., II. és V. r. alperesek terjesztettek elő felülvizsgálati kérelmet. Az I. r. alperes elsődlegesen kérte az eljárás vele szembeni megszüntetését. Másodlagosan mindkét fokú közbenső ítélet hatályon kívül helyezését és új eljárás elrendelését.

Kifejtette, hogy tartozását a II. r. alperes átvállalta és ehhez a felperes hozzájárult. A felperes hozzájárulását bizonyítani kívánta, bizonyítási indítványát a másodfokú bíróság mellőzte, ezért ítélete megalapozatlan. Álláspontja szerint ugyanis a tartozásátvállalás következtében az elálláskor a szerződésnek már nem volt alanya, ezért e kérdésben állást kellett volna foglalni. Kifejtette továbbá, hogy a per vele szembeni megszüntetését követően az anyagi jogerő beállt, amely perelhetőségét kizárta.