BH 2007.6.185 Lakott ingatlan tulajdonjogát árverésen megszerző tulajdonos díjkövetelése a bentmaradt lakáshasználóval szemben [Ptk. 117. §; 1993. évi LXXVIII. tv. 6. és 20. §].

A felperes tulajdonában áll a K., Z. hrsz. alatt felvett 3236 m2 alapterületű lakóház és udvar megnevezésű ingatlan, amely a valóságban a R. u. X. szám alatt található. Az ingatlan korábbi tulajdonosa az alperesek gyermeke, Sz. Gy. volt. A házas ingatlanban, melynek tulajdonjogát a felperes árverésen lakottan szerezte meg, évtizedek óta az alperesek laknak.

A felperes használati díj megfizetésére hívta fel az alpereseket, akik ez elől tulajdonjogukra hivatkozva zárkóztak el.

A felperes ezért keresetet terjesztett elő, melyben 2001. december 1-jétől havi 47 000 forint használati díj megfizetésére kérte az alperesek kötelezését.

Az elsőfokú bíróság ítéletével kötelezte az alpereseket, hogy a fenti ingatlan 2001. december 1. és 2005. január 31. napja közötti használatáért 15 napon belül egyetemlegesen fizessenek meg a felpereseknek havi 47 000 forint, összesen 1 786 000 forint lakáshasználati díjat és ezután 2003. év július hó 1. napjától 2005. év január 31. napjáig számított évi 11%-os késedelmi kamatát. Kötelezte továbbá az alpereseket, hogy az ingatlan használatáért 2005. február hónaptól kezdődően minden hónap 20. napjáig fizessenek meg 47 000 forint használati díjat.

Ítéletének indokolásában megállapította, az ingatlan-nyilvántartás adataival szemben az alperesek alaptalanul hivatkoztak tulajdonjoguk fennállására. Az ingatlan tulajdonosa a felperes, akinek a tulajdonát az alperesek nagyobb részben használják, ezért az alperesek, mint jogcím nélküli használók díj fizetésére kötelesek.

Az ingatlan használati díjának megállapítása során figyelembe vette, hogy a díj megállapítása érdekében a felperes igazságügyi szakértő kirendelését kérte, alperesek azonban az ingatlanszakértő általi megtekintését nem tették lehetővé, ezáltal meghiúsították, hogy a felperes eleget tegyen bizonyítási kötelezettségének. A bíróság ezért a felperes által meghatározott havi összeg alapulvételével kötelezte az alpereseket használati díj fizetésére.

Az alperesek fellebbezése alapján eljárva a másodfokú bíróság az elsőfokú ítéletet megváltoztatta, és a felperes keresetét elutasította. A jogerős ítélet indokai szerint nem az alperesek, hanem Sz. Gy. mint az ingatlan korábbi tulajdonosa került a bérlő jogállásába, ezért a felperes nem az alperesekkel, hanem a volt tulajdonossal szemben érvényesítheti a bérleti díj iránti igényét.

Az alperesek védekezése - miszerint az ingatlant tulajdonjoguk alapján jogszerűen használják - alapján rámutatott arra, hogy ilyen tartalmú viszontkereset hiányában a bíróság az I. r. alperes tulajdonjogának fennállását nem vizsgálhatta.

A jogerős ítélet ellen a jogszabályoknak megfelelő felülvizsgálati határozat meghozatala, vagy a jogerős ítélet hatályon kívül helyezése és az elsőfokú ítélet helybenhagyása érdekében a felperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet.

Előadta, hogy az elárverezett ingatlan felperest megelőző tulajdonosa nem lakott az ingatlanban. A felperes az ingatlan tulajdonjogát az alperesek által lakottan szerezte meg, ezért az alperesek és a felperes között a Bírósági Határozatok 2001/237. sz., a 2004/364. sz., valamint az 1998/586. sz. döntésének megfelelő quasi bérleti jogviszony keletkezett. Az alperesek ezért díj fizetésére kötelesek. A jogerős ítélet fentiekkel ellentétes álláspontja sérti a Ptk. 120. §-át, a 117. § (3) bekezdését, és az 1993. évi LXXVIII. törvény 6. § (2) bekezdését.

Az alperesek felülvizsgálati ellenkérelmet nem terjesztettek elő.

A Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletet a felülvizsgálat Pp. 275. § (2) bekezdésében meghatározott keretei között vizsgálva megállapította, hogy a felperes rendkívüli perorvoslati kérelme az alábbiak következtében megalapozott.