A Fővárosi Ítélőtábla Pf.20374/2020/48. számú határozata közös tulajdon megszüntetése tárgyában. [2013. évi V. törvény (Ptk.) 5:84. § (3) bek.] Bírók: Gyuris Judit, Kollár Zoltán, Örkényi László

A határozat elvi tartalma:

A közös tulajdon megszüntetése iránti perekben kialakult és évtizedek óta stabil, legújabban az 1/2017. (IX. 11.) PK vélemény által rögzített gyakorlat szerint a polgári törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 5:84. § (1) bekezdés szerinti megfelelő ellenérték és a Ptk. 5:84. § (3) bekezdése szerinti legkisebb vételár a forgalmi érték vagy más szóval piaci érték. Ez az érték független attól, hogy azt milyen úton, piaci összehasonlító módszerrel, az újraelőállítási költségből kiindulva, a megtérülést figyelembe véve, vagy a maradványérték alapján határozzák meg. A megfelelő ellenérték vagy a legkisebb árverési vételár összegének meghatározása pedig a bíróságra tartozó jogkérdés, az ennek alapját képező forgalmi érték meghatározására szolgáló módszer kiválasztása és alkalmazása ugyanakkor a polgári perrend-tartásról szóló 1952. évi III. törvény (a továbbiakban: Pp.) 177. § (1) bekezdése szerinti ingat-lanforgalmi szakkérdés. A lehetőségek mérlegelése és az adott esetben leginkább megfelelő módszer kiválasztása, majd szakszerű alkalmazása az igazságügyi szakértő feladata. Ebben a tekintetben a szakértő az igazságügyi szakértőkről szóló 2016. évi XXIX. törvény 47. § (1) bekezdése értelmében még a bíróság által sem utasítható.

Kapcsolódó határozatok:

Fővárosi Törvényszék P.23787/2018/51., *Fővárosi Ítélőtábla Pf.20374/2020/48.*

***********

Fővárosi Ítélőtábla 2

17.Pf.20.374/2020/48/II

Fővárosi Ítélőtábla

17.Pf.20.374/2020/48.

A Fővárosi Ítélőtábla a Lakatos, Köves és Társai Ügyvédi Iroda (felperesi képviselő címe, ügyintéző: dr. Lakatos Péter ügyvéd) által képviselt alperes (felperes címe) felperesnek - a Dr. Faludy Ügyvédi Iroda (alperesi képviselő címe., ügyintéző: dr. Faludy Edit Ilona ügyvéd) által képviselt alperes1 (alperes címe) alperes ellen közös tulajdon megszüntetése miatt indított perében a Fővárosi Törvényszék 2019. november 27. napján meghozott 20.P.23.787/2018/51. számú ítélete ellen az alperes 52. sorszámon előterjesztett fellebbezése folytán meghozta a következő

ítéletet:

A Fővárosi Ítélőtábla az elsőfokú bíróság ítéletét részben megváltoztatja, és a megváltási árat 57.200.000 (Ötvenhétmillió-kétszázezer) forintra felemeli.

Arra az esetre, ha a felperes a megváltási ár megfizetésére megszabott határidőt elmulasztja, a közös tulajdon árverés útján történő megszüntetését rendeli el, és a legkisebb árverési vételárat 114.400.000 (Száztizennégymillió-négyszázezer) forintban határozza meg. Az árverési vételár a feleket egyenlő arányban illeti meg és ilyen arányban viselik a végrehajtási költségeket is.

Az alperes által fizetendő perköltség összegét 923.500 (Kilencszázhuszonháromezer-ötszáz) forintra leszállítja.

Kötelezi az alperest, hogy 15 napon belül fizessen meg a felperesnek 1.987.159 (Egymillió-kilencszáznyolcvanhétezer-százötvenkilenc) forint másodfokú perköltséget, valamint az állam javára az adóhatóság által meghatározott módon és számlára 2.100.000 (Kétmillió-százezer) forint fellebbezési illetéket.

Kötelezi a felperest, hogy az állam javára az adóhatóság által meghatározott módon és számlára fizessen meg 400.000 (Négyszázezer) forint fellebbezési illetéket.

Az ítélet ellen nincs helye fellebbezésnek.

I n d o k o l á s

[1] A felperes végleges keresetében kérte a helység .../A/2 helyrajzi számú (hrsz.), természetben lakás szám alatti lakásingatlanon (a továbbiakban: lakás) az alperessel fennálló közös tulajdon megszüntetését az alperes ½ tulajdoni illetőségének 39.441.000 forint megváltási ár megfizetése ellenében a tulajdonába adása útján.

[2] Keresetének indokolásában a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 5:84. § (1) bekezdésére hivatkozott, és közös tulajdon megszüntetésének valamennyi más módja ellen tiltakozott. A megváltási ár tekintetében elfogadta a bíróság által kirendelt igazságügyi szakértő véleményét, és az abban meghatározott összeg erejéig igazolta a teljesítőképességét.

[3] Az alperes ellenkérelmében a közös tulajdon megszüntetését nem ellenezte, azt azonban elsődlegesen a lakás természetbeni megosztása útján kérte. Másodlagosan nem ellenezte, hogy a tulajdoni illetőségét a felperes magához váltsa. Kifejtette azonban, hogy a perben kirendelt szakértő által meghatározott, és a felperes által elfogadott megváltási ár túlságosan alacsony, azt 149.700.000 forintban kérte meghatározni. E körben hivatkozott az általa csatolt magánszakértői véleményre, a beszerzett adó- és értékbizonyítványra, illetve arra, hogy a felperes a többi tulajdonostárs tulajdoni illetőségét is a szakértő által meghatározottnál magasabb áron vásárolta meg. Álláspontja szerint a megváltási árat a telek fejlesztési értékéből kiindulva kell meghatározni. Indítványozta a peres szakértő véleményének további kiegészítését, annak a magánszakértő véleményével való ütköztetését, végső soron pedig másik szakértő kirendelését. Vitatta a felperes teljesítőképességét is.

[4] Az elsőfokú bíróság ítéletével a lakás közös tulajdonát olyan módon szüntette meg, hogy az alperesnek a tulajdoni lapon II/5. szám alatt bejegyzett 1/2 tulajdoni hányadát a felperes tulajdonába adta 39.441.000 forint megváltási ár ellenében. Kötelezte a felperest, hogy 15 nap alatt fizessen meg az alperesnek 39.441.000 forint megváltási árat. Az alperest a közös tulajdon megszüntetésének és az ingatlan-nyilvántartási változások átvezetésének tűrésére kötelezte. Kötelezte továbbá az alperest, hogy fizessen meg a felperesnek 15 nap alatt 3.610.702 forint perköltséget. Az ítélet jogerőre emelkedése után megkeresni rendelte kormányhivatal Hivatalát, hogy a lakás tulajdoni lapján az alperes II/5. szám alatt nyilvántartott 1/2 mértékű tulajdonjogát a fenti megváltási ár megfizetésének megfelelő igazolását követően az ítélet alapján törölje, és a felperes 1/2 arányú tulajdonjogát közös tulajdon megszüntetése jogcímén jegyezze be.

[5] Ítéletének indokolása szerint a keresetet a Ptk. hatálybalépésével összefüggő átmeneti és felhatalmazó rendelkezésekről szóló 2013. évi CLXXVII. törvény 41. §-a alapján a Ptk. rendelkezései szerint bírálta el. Abból indult ki, hogy az alperes a kereset jogalapját nem vitatva a közös tulajdon megszüntetését maga is kérte, a felperes általi magához váltást nem ellenezte, az általa indítványozott természetbeni megosztás nem volt lehetséges, az egyéb lehetőségek ellen pedig mindkét peres fél tiltakozott. Tehát a felperes által fizetendő megváltási árat kellett meghatároznia.

[6] Rámutatott, hogy a következetes bírói gyakorlat szerint a közös tulajdon megszüntetésekor az ingatlan ítélethozatalkori forgalmi értékéből kell kiindulni. Az ennek megállapítása érdekében beszerzett igazságügyi ingatlanforgalmi szakértői véleményt aggálytalannak találta, és azt az alperes kifogásai ellenére ítélkezésének alapjául elfogadta. Rögzítette, hogy az alperes által csatolt magánszakértői véleményhez hasonlón a peres szakértő véleménye is rossz műszaki állapotúnak, lebontandónak minősítette a társasház épületét. A lakás értékén az alperes és volt élettársa beruházásai nem változtatnak. Kifejtette, hogy az alperes által figyelembe venni kért fejlesztési érték fogalmát a gyakorlat nem ismeri. A szakértő által a telekértékből kiindulva és a bontási költségeket figyelembe véve a közös tulajdonból az alperes tulajdoni hányadára jutó érték meghatározásával kiszámított 39.441.000 forintot azonban - a felperes nyilatkozatára tekintettel - elfogadta megváltási árként. A szakértő eljárását szabályszerűnek találta, az alperes bizonyítási indítványainak nem adott helyt, a termőföldnek nem minősülő ingatlanok hitelbiztosítéki értékének meghatározására vonatkozó módszertani elvekről szóló 25/1997. (VIII. 1.) PM rendeletet (a továbbiakban: PM rendelet) pedig csak a hitelfedezeti érték meghatározása során látta alkalmazhatónak. Az alperest a polgári perrendtartásról szóló 1952. évi III. törvény (a továbbiakban: Pp.) 78. § (1) bekezdése és az 1/2017. (IX. 11.) PK vélemény (a továbbiakban: PK vélemény) 16. pontja alapján a pervesztesnek tekintette, és a felperes 3.610.702 forint elsőfokú perköltségének megfizetésére kötelezte.