BH 2002.3.107 I. A bíróságnak abban az esetben is vizsgálnia kell az elővásárlásra jogosult elfogadó nyilatkozatának komolyságát és megalapozottságát, ha a felek között nem vitás, hogy az eladó az elővásárlási jogot megsértette [Ptk. 373. § (2) bek.].

II. Az elővásárlásra jogosult elfogadó nyilatkozata komolyságának és megalapozottságának vizsgálata körében irányadó szempontok [Ptk. 373. § (2) bek.].

III. Önmagában az, hogy az elővásárlásra jogosult a vele érdekeltségben álló cégnek engedte át az elővásárlási jog gyakorlását, nem jogszabálysértő [Ptk. 2. §, 4. §, 5. §, 373. § (4) és (6) bek., Pp. 78. §].

A felperes az 1998. december 19-én benyújtott és módosított keresetében annak megállapítását kérte, hogy az I. r. és a IV. r. alperesek között 1996. február 7-én létrejött adásvételi szerződés vele szemben hatálytalan. Kérte, hogy a bíróság az adásvételi szerződést közte és az I. r. alperes között hozza létre, kötelezze a IV. r. alperest az ingatlan kiürítésére. Mindezek tűrésére kérte kötelezni a II. és III. r. alperest. Végül az alperesek marasztalását kérte a perköltségben.

Az alperesek érdemi ellenkérelme a kereset elutasítására irányult. Kérték a felperes kötelezését a perköltség megfizetésére.

Az elsőfokú bíróság 23. sorszámú ítéletében a keresetet elutasította. Kötelezte a felperest, hogy 15 napon belül fizessen meg az I. r. alperesnek 800 000 Ft, a II. r. alperesnek 200 000 Ft, a III. r. alperesnek 50 000 Ft, míg a IV. r. alperesnek 100 000 Ft perköltséget. Akként rendelkezett, hogy a fentieket meghaladó perköltséget a felperes maga viseli. Ítéletének indokolásában tényként állapította meg, hogy az I. r. alperes felszámolója a perbeli ingatlanrészt 1995. május 12-én, 1995. szeptember 11-én és 1995. november 23-án értékesítésre meghirdette különböző napilapokban. A hirdetési közlemény tartalmazta, hogy az E-L. Rt. "fa" hitelezőit elővásárlási jog illeti meg. A peradatok szerint a hirdetésekre nem érkezett pályázat. Ilyen előzmények után a II. r. alperes 1995. december 10-én "pályázaton kívül" nyújtott be vételi ajánlatot az I. r. alperes felszámolójához, a perbeli B.-n I. út 1-3. szám alatt lévő ingatlan kb. 16 000 m2-t felölelő ingatlanrészére, 40 000 000 Ft vételáron.

Az I. r. alperes - felszámolója útján - az ingatlan jogi "státuszának" leírása mellett 1995. december 15-én kelt levelében az S. V. Rt.-t - a jelen per III. r. alperesét - mint a legnagyobb követeléssel rendelkező, elővásárlásra jogosult hitelezőt nyilatkozattételre hívta fel, gyakorolni kívánja-e elővásárlási jogát.

A III. r. alperes az 1995. december 21-én kelt levelében - a Ptk. 373. §-ának (4) bekezdésére hivatkozással - az elővásárlási jog gyakorlására az A-R. Kft.-t - a jelen per IV. r. alperesét - jelölte ki, amely gyakorolta az elővásárlási jogát. Az I. r. alperes felszámolója a IV. r. alperessel kötött 1996. február 7-én szerződéseket. Az akkor kelt szerződés 10. pontja úgy fogalmaz, hogy "a jogosult (IV. r. alperes vevő) az 5., i., ii., iii, és iv. szerinti követelésnek, valamint az ingatlanok feletti tulajdonjog megszerzésének jogáért, az ingatlanoknak az átruházásáért összesen 40 millió Ft-ot fizet a kötelezettnek (I. r. alperesnek)". Az adásvétel tárgyának ekként történt meghatározására azért került sor, mert - a felperes és az I. r. alperes közötti több vita folytán - a jelen perrel érintett ingatlanok tulajdoni helyzete rendezetlen, s az I. r. alperes tulajdonjoga nincs bejegyezve az ingatlan meghatározott hányadára. Az I. r. alperes elismerte, hogy a II. r. alperes 40 000 000 Ft-os vételi ajánlatát nem közölte az elővásárlása jogosult felperessel. Ez az eljárása nem felelt meg a Cstv. 48. §-a (2) bekezdésében írt szabályozásnak.

Az elsőfokú bíróság azonban akként foglalt állást, hogy az I. és IV. r. alperes közötti, 1996. február 7-én kelt szerződések hatálytalansága, illetve a felperes és az I. r. alperes között az adásvételi szerződés létrejötte nem állapítható meg.

Ennek oka egyrészt az, hogy a III. r. alperes maga is elővásárlásra jogosult hitelező volt. Mint elővásárlási jog jogosultja pedig a Ptk. 373. §-ának (4) bekezdése szerint kijelölhette azt a személyt - a IV. r. alperest - aki, illetve amely társaság e jog gyakorlására jogosult.

Másrészt az elsőfokú bíróság azzal érvelt, hogy a felperes az 1998. december 19-én előterjesztett keresetében támadta meg az 1996. február 7-i megállapodásokat. A megállapodások megkötése óta eltelt időben azonban - az I. és IV. r. alperes nyilatkozata szerint - a perbeli ingatlanrészen nagy értékű beruházás történt. Ebből az elsőfokú bíróság arra a jogi következtetésre jutott, hogy a 40 000 000 Ft-ra vonatkozó elfogadó nyilatkozattal, az adott helyzetben egyébként sem jöhetne létre az adásvételi szerződés. Harmadrészt - az elsőfokú ítélet indokai szerint - a felperes keresetében azt jelentette be, hogy a vételárat, illetve a vételár kifizetésére irányuló banki ígérvényt be fogja mutatni a per során. Később azonban arra hivatkozott, hogy fizetőképessége a B.-n Cs. út 28. szám alatti ingatlan értékesítésével garantálható, melynek jelenlegi forgalmi értéke 152 000 000 Ft. Végül - az elsőfokú bíróság által kifejtettek szerint - a felperes és az I. r. alperes közötti adásvételi szerződés létrehozásának az is akadálya, hogy az ingatlan tulajdoni helyzete rendezetlen, s az I. r. alperes tulajdonjoga nincs bejegyezve az ingatlan meghatározott hányadára. Az elsőfokú bíróság a perköltség viseléséről szóló rendelkezés körében utalt arra, hogy az alperesek részére az ügyvédi munkadíjként felmerült perköltséget a pertárgy értékén kívüli a kifejtett ügyvédi tevékenységre figyelemmel állapította meg.

Az elsőfokú bíróság ítélete ellen a felperes fellebbezett. Kérte az ítélet megváltoztatását, a kereseti kérelmének való helyt adást és az alperesek kötelezését a perköltség megfizetésére. Arra hivatkozott, hogy az elsőfokú bíróság az általa előadott tények és a csatolt bizonyítékok jelentős részének figyelmen kívül hagyása mellett hozott döntést. A 2000. február 4-én kelt előkészítő iratához csatolt cégmásolatokból készített összesítőből megállapítható, hogy az ingatlan adásvételében részt vevők többségénél a tulajdonosi, a tisztségviselői kör, a székhely és a telephely azonos. E cégekben meghatározó személy V. T., akinek "lehetősége volt arra, hogy a korábban volt cége - az I. r. alperes - nevében felvett és a felszámolási eljárásban meg nem térült több mint 300 000 000 Ft-os hiteltartozását" az S. V. Rt.-n keresztül az M. H. Bank Rt. portfoliójából megvásárolva, saját volt cége - legnagyobb - hitelezőjévé váljon. Másrészt, hogy pályázaton kívül az A. Kft. által tett vételi ajánlatra - az I. r. alperessel együttműködve - az S. V. Rt. a felszámolásban érintett legnagyobb hitelezőként éljen elővásárlási jogával, s ennek gyakorlására kijelölje a szintén saját tulajdonában lévő, azonos székhelyen bejegyzett A-R. Kft. IV. r. alperest".

Álláspontja szerint az 1996. február 7-én kelt megállapodásból és az ugyanezen a napon létrejött opciós szerződés tartalmából egyértelműen megállapítható az ingatlan elidegenítése. Ezt az ingatlant egyébként az A-R. Kft. IV. r. alperes tulajdonában lévő C-M. Kft. 1995-től már használta, az I. r. alperessel kötött ingyenes bérleti szerződés alapján. Még az adásvételt megelőzően, 1995. novembertől a bérleményen engedély nélkül nagy értékű építkezésbe kezdtek, amelyet ugyan az elsőfokú építési hatóság leállított, de ettől függetlenül a beruházást befejezték, és használatba vették. Az I-IV. r. alperesek ingatlan-kivásárlásra irányuló törvénysértő együttműködése azt eredményezte, hogy az I. r. alperes kielégítési alapjában szereplő ingatlan - a ténylegesen kárt szenvedő hitelezők megkerülésével - a terhektől megtisztítva, azonos cégcsoport tulajdonában maradt. A felperes álláspontja szerint az alperesek eljárása sérti a rendeltetésszerű joggyakorlásnak a Ptk. 2. §-ában, a jóhiszeműség és tisztesség követelményének a Ptk. 4. §-ában, továbbá a joggal való visszaélés tilalmának a Ptk. 5. §-ában rögzített szabályait. Ez okból az elsőfokú bíróságnak meg kellett volna állapítania, hogy mind az elővásárlási joggal való élés, mind az elővásárlási jog jogosultjának kijelölése érvénytelen. E körben hivatkozott a Ptk. 200. §-ának (2) bekezdésére.