A Fővárosi Törvényszék P.24262/2004/55. számú határozata szerződés létrejöttének megállapítása tárgyában. [1952. évi III. törvény (Pp.) 78. §, 80. §, 1959. évi IV. törvény (Ptk.) 205. §, 208. §, 210. §, 211. §, 213. §, 218. §, 265. §] Bíró: Varga Edit

Fővárosi Bíróság

21.P.24262/2004/55.

A MAGYAR KÖZTÁRSASÁG NEVÉBEN!

A Fővárosi Bíróság a dr. Lex András ügyvéd (1066 Budapest, Jókai u. 27.) által képviselt fp (...) felperesnek a dr. Márton Zója ügyvéd (1071 Budapest, Damjanich u. 58.) által képviselt ap (...) alperes ellen szerződés létrejötte iránt indított perében meghozta a következő

Í T É L E T E T:

A bíróság a keresetet elutasítja.

A bíróság kötelezi a felperest, hogy 15 napon belül fizessen meg az alperesnek 960.000.- (kilencszázhatvanezer) forint perköltséget.

Az alperes által előlegezett 129.816.- (százhuszonkilencezer-nyolcszáztizenhat) forint összegű szakértői díjat az alperes viseli.

Az ítélet jogerőre emelkedése után a bíróság megkeresi a Budapesti 2. sz. Körzeti Földhivatalt a perbeli ... hrsz. alatt felvett ingatlanra vonatkozóan elrendelt perfeljegyzés törlése iránt.

Az ítélet ellen a kézbesítéstől számított 15 napon belül fellebbezésnek van helye, melyet ennél a bíróságnál kell 3 példányban benyújtani.

A felek kérhetik a fellebbezés tárgyaláson kívül történő elbírálását.

Ha a fellebbezés csak kamatfizetésre, perköltség viselésére vagy összegére vonatkozik, csak a teljesítési határidővel kapcsolatos, vagy csak az ítélet indokolása ellen irányul, a fellebbező fél a fellebbezésben kérheti tárgyalás tartását.

INDOKOLÁS

Az alperes menye, x1 megbízta a y Kft-t annak a társasháznak az eladására, melyben az alperes tulajdonában álló, az ingatlannyilvántartásban ... hrsz. alatt felvett, természetben a ... szám alatti lakás - az ingatlan tulajdoni lapján az eltérő jelölések miatt I. emelet 1. szám alatti lakásként szerepel - is található.

Később a megbízó és a lakás tulajdonosa azt az utasítást adta az ingatlanirodának, hogy amennyiben egyben nem tudják értékesíteni a négylakásos társasházat, akkor lakásonként is értékesíthetik azt. Így az iroda kínálati adatbázisában egyben és külön-külön is szerepeltek az egyes lakások, melyek közül a lejjebb elhelyezkedő (nem a perbeli) lakást bérbeadásra is közvetítették.

A saját lakhatása céljából lakásingatlant vásárolni szándékozó felperes az ingatlanközvetítő cégen keresztül 2003 őszén szerzett tudomást az eladó perbeli lakásról.

2003. október 12-én a felperes személyesen megtekintette a perbeli lakást az otthon tartózkodó alperes jelenlétében. A felek beszélgettek a lakás megvételéről azzal, hogy konkrét árat még nem kötöttek ki, és a kiköltözést csak a következő év tavaszára vállalta az alperes, amibe a felperes beleegyezett.

2003. október 13-án az ingatlanközvetítő cég munkatársa, x2 elvitte az alpereshez a "vételi ajánlat" megnevezésű, kézzel előre kitöltött nyomtatványt, melyen ekkor már szerepelt a vevő neve, az ingatlan tényleges (de a tulajdoni laptól a fentiek szerint az emelet számának megjelölésében eltérő) adatai, a 45 millió forintos vételár, a kiköltözés dátumaként a 2004. március 31-i időpont, az ajánlat érvényességi idejeként 2003. október 17., valamint az a kikötés, hogy az "Adás-vételi (elő)szerződés megkötése: 2003. 10. 21-ig", továbbá a felperes aláírása és az aznapi dátum.

Ezt a dokumentumot az alperes annak alján, "A Vételi Ajánlatot elfogadom! A y Ingatlan közvetítői tevékenységét igazolom!" mezőjében az aznapi dátum (2003. október 13.) feltüntetése mellett saját kezűleg aláírta.

Ezt követően a felperesnek a szerződés írásba foglalását célzó írásbeli felhívásaira az alperes eleinte érdemben nem reagált, majd 2004. március 5-én kelt levelében úgy nyilatkozott, hogy eladási szándékától "eláll".

A felperes időközben - miután az ingatlanközvetítő cégtől értesült arról is, hogy a perbeli ingatlan alatti lakása bérbevehető- az adásvételi szerződés megkötésében bízva a későbbi költözködés megkönnyítését szem előtt tartva x1-től bérbe vette a társasház másik lakását, ahol a mai napig lakik havi 160.000 forint bérleti díjért.

A felek közti peren kívüli - de jelen peres eljárás időtartamára eső - egyeztetések eredménytelenül zárultak.

Az alperes az első tárgyalást követően feljelentést tett ismeretlen tettes ellen magánokirat-hamisítás vétsége és más bűncselekmények miatt a BRFK Vizsgálati Főosztály Vagyonvédelmi Osztály Kaptár Alosztályán, ahol 01331-1141/2004. bü. számon folyt nyomozás az ügyben.

A felperes kereseti kérelmében kérte az adásvételi szerződés létrejöttének megállapítását és a vételár teljes kifizetésének igazolása után a tulajdonjog bejegyzése iránt a földhivatal megkeresését. A 45 millió forintos vételár kifizetését a vételi ajánlat szerinti terminusokban vállalta azzal, hogy 6 millió forintot az ítélet jogerőre emelkedésének napján, további 10 millió forintot 60 napon belül, a fennmaradó összeget pedig 165 napon belül fizeti meg.

Ezen túl kérte a tulajdonjog átszállás elmaradása miatt felmerült bérleti díjainak - havi 160.000 forint - egy összegben való megfizetésére kötelezését az alperesnek, az álláspontja szerint létrejött szerződésben meghatározott, de meghiúsult birtokba bocsátás időpontjától, azaz 2004. március 31-től kezdődően, mely összeg után 2005. május 1-től évi 11% kamatot kért. A jövőre nézve a birtokba adásig terjedő időre pedig havi 160.000 forint kártérítésre kérte kötelezni az alperest.

A felperes az adásvételi szerződés létrejöttére vonatkozó álláspontját azzal indokolta, hogy a Ptk. 211. és 213. §-ai értelmében a szerződési kötöttség fennállása alatt a szerződés a távollevők között létrejön akkor, amikor az elfogadó nyilatkozat az ajánlattevőhöz megérkezik. Hivatkozott a Legfelsőbb Bíróság XXV. számú Polgári Elvi Döntésére, mely az ingatlan-átruházási szerződés érvényességéről rendelkezik, és mely szerint elegendő, ha a szerződésről készült okirat tartalmából a felek személye mellett az ingatlan tulajdonjogának átruházását célzó akaratnyilvánításuk kitűnik, továbbá ha az okirat tartalmazza az ingatlannak és az ellenszolgáltatásnak a megjelölését. Egyéb kérdésben létrejött megállapodás írásba foglalásának elmaradása a szerződés érvényességét nem érinti még akkor sem, ha az ebben való megállapodást bármelyik fél lényegesnek minősítette is. Minderre alapozottan úgy nyilatkozott, hogy a tárgybeli ingatlanra adott, a szükséges és egyben elegendő tényeket hiánytalanul tartalmazó vételi ajánlattal és annak eltérés nélküli elfogadásával az alperes és közte az adásvételi szerződés érvényesen létrejött.

Az alperes érdemi ellenkérelmében a kereset elutasítását kérte elsősorban azon az alapon, hogy jelen perben nem teljesülnek a megállapítási keresetnek a Pp. 123. §-ában foglalt konjunktív előfeltételei. Hivatkozott továbbá arra, hogy a felperes által hivatkozott vételi ajánlatból nem állapítható meg megfelelően az eladó személye, és az ingatlan tulajdonjogának átruházását célzó, a felek kölcsönös és egybehangzó akaratnyilvánításának kifejezése. Úgy nyilatkozott, hogy az alperesi puszta névaláírás nem felel meg a törvény által megkívánt írásbeli elfogadásnak. Vitatta, hogy a cégnyilvántartásban nem szereplő ingatlanforgalmazó cégnek a címtárában szerepelhetett-e egyáltalán a lakás, melynek közvetítésére az alperes nem is adott megbízást.