BH 2000.3.102 Kényszerbérlő bérleti jogának felmondása bérletidíj-fizetési kötelezettség elmulasztása miatt [1993. évi LXXVIII. tv. (Ltv.) 24. § (1) bek. a) pont, 25. § (1) bek.].

Az elsőfokú bíróság ítéletében kötelezte az alperest, hogy 15 nap alatt kiürítve bocsássa a felperes rendelkezésére a perbeli budapesti lakást.

A másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét megváltoztatta, és a keresetet elutasította. A jogerős ítélet az indokolásában megállapította, hogy a felperes tulajdonában lévő perbeli lakásnak az alperes a bérlője. A lakás bérleti díját az alperes rendszertelenül, felszólításokra teljesítette, így a késedelme miatt 1994. április 24-én és augusztus 9-én szólította fel a felperes a hátralék rendezésére. Ezeket követően a felperes 1994. december 9-én szólította fel ismételten az alperest arra, hogy 8 napon belül fizesse meg az október-november és december hónapokra járó bérleti díjakat, s egyúttal figyelmeztette, hogy a felszólítás eredménytelensége esetén a szerződést felmondja. Az alperes két hónapra járó hátralékot december 23-án megfizetett, a felperes a mulasztás miatt december 29-én 1995. január 31. napjára a szerződést felmondta. A másodfokú bíróság ítéletének indokolása szerint a felek között gyakorlat volt, hogy az alperes több hónapra eső díjat egy összegben fizetett meg. Az alperesnek bérletidíj-hátraléka nincsen a perben tett előadása szerint, és ezzel ellentétesen a felperes sem nyilatkozott. Erre figyelemmel, továbbá arra tekintettel, hogy az alperesnek mint kényszerbérlőnek az elhelyezése folyamatban van, a felperes felmondása a Ptk. 5. §-ába ütköző joggal való visszaélést valósított meg. A felmondás alapjául szolgáló hátralék megfizetésével az alperes csak egynapos késedelembe esett, az időközben felemelt lakbér fizetését teljesíti, s arra is tekintettel kellett lenni, hogy az alperes nehéz anyagi helyzetben van. Ezért a kialakult bírói gyakorlatra is tekintettel, lehetőség volt a kereset elutasítására, miután az elsőfokú bíróság döntése a szabályok merev alkalmazását jelentené. Egyúttal "figyelmezteti azonban az alperest, hogy a fenti méltányos elbírálásra ismételten már nem kerülhet sor".

A felperes a felülvizsgálati kérelmében a másodfokú bíróság ítéletének hatályon kívül helyezését és az elsőfokú bíróság ítéletének a helybenhagyását kérte. A felülvizsgálati kérelmében azt adta elő, hogy a felmondást megelőző felszólításra sem teljesített maradéktalanul az alperes, és később is volt hátraléka, ezért az ellentétes megállapítások a másodfokú ítéletben nem felelnek meg a valóságnak. Ilyen körülmények között a felmondás jogszerű volt, és nem valósíthatott meg joggal való visszaélést. Az sem állapítható meg, hogy az alperes átmenetileg önhibáján kívül nem teljesítette a kötelezettségét, ezzel ellentétben évek óta késve és csak felszólítások után fizetett bért az alperes.

Az alperes a jogerős ítélet hatályában való fenntartását kérte.

A felülvizsgálati kérelem alapos.