BH 1996.9.467 A közös tulajdon megszüntetése volt házastársak és közös gyermekeik bentlakása esetén [Ptk. 148. §, PK 10. sz.]

A peres felek 1976-ban megkötött házasságát a bíróság - egyező akaratnyilvánításuk alapján - az 1993. február 16-án kelt és jogerőre emelkedett ítéletével felbontotta. A házasságból 1977-ben és 1979-ben született gyermekek a felperes gondozásában maradtak, és a bíróság a felek egyenlő arányú közös tulajdonában álló háromszobás összkomfortos lakásának használatát a felek egyezségének jóváhagyásával megosztotta, ennek alapján az alperes egy szoba kizárólagos használatára vált jogosulttá.

A felperes keresetében a közös tulajdon megszüntetését árverési értékesítés útján kérte oly módon, hogy a gyermekek nála történt elhelyezésére tekintettel az árverés során befolyt vételárból őt a tulajdoni illetőségét meghaladóan 300 000 forinttal több illesse meg, és ennek a feltételnek a teljesülése esetére vállalta az ingatlanból való kiköltözést. Kötelmi igényként az alperes helyett általa megfizetett 10 688 forint rezsiköltség és hiteltörlesztés megtérítését követelte az alperestől. Az alperes a közös tulajdon megszüntetésével és annak árverési módjával egyetértett, a tulajdoni illetőségével egyezően azonban az árverési vételár egyenlő arányú felosztásához ragaszkodott.

Az igazságügyi ingatlanforgalmi szakértő az ingatlan beköltözhető értékét 1 450 000 forintban, lakott értékét 750 000 forintban, a gyermekek bentlakásának értékcsökkentő hatását 300 000 forintban jelölte meg. A kereset előterjesztésének időpontjában az ingatlant OTP- és munkáltatói hiteltartozás terhelte, amelynek biztosítására a jelzálogjog az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre került.

Az elsőfokú bíróság ítéletével a lakásingatlan közös tulajdonának megszüntetését árverési értékesítés útján rendelte el, és az ingatlan legalacsonyabb kikiáltási árát 1 450 000 forintban állapította meg. Az árverési vételár felosztását akként rendelte el, hogy abból először a munkáltatói és OTP ingatlanvásárlási kölcsönt kell kifizetni, a fennmaradó vételárból a felperest 310 688 forint illeti meg, ezt meghaladóan a vételárból a felek fele-fele arányban részesülnek.

Indokolása szerint a felperes kérelme megalapozott abban a vonatkozásban, hogy a felperes elhelyezésében lévő két kiskorú gyermekre tekintettel 300 000 forint lakottsági értékcsökkenés kerüljön elszámolásra a felperes javára a Csjt. 77. §-ának (1) bekezdésére figyelemmel, melynek mértéke szakértői véleményen alapul.

Az első fokú ítélet ellen az alperes fellebbezett, kérte a vételárból részére járó megváltási ár 150 000 forinttal való felemelését, és a gyermekek használatával járó lakottsági értékcsökkentő hatásának a megváltási ár elszámolásánál történő mellőzését.

A másodfokú bíróság az első fokú ítéletet részben megváltoztatta, és úgy rendelkezett, hogy az árverési vételárból elsősorban az ingatlant terhelő kölcsönöket kell levonni és a jogosultak részére átutalni, a vételár fennmaradó rész 1/2-1/2 arányban osztandó meg a felek között azzal, hogy az alperes járandóságából 10 688 forintot a felperes részére kell levonni és kifizetni.

Döntését azzal indokolta, hogy "az ingatlan beköltözhető állapotban történő elidegenítése és a tulajdonostársak távozására való kötelezettségvállalása mellett az ingatlan beköltözhető állapotban irányadó becsült forgalmi értékén nyílik lehetőség az árverésre, a bentlakás értékcsökkentő hatása - mely bármelyik fél javára elszámolható lenne - nem jelentkezik. A bentlakás okozta értékcsökkenés elszámolására akkor kerülhet sor, ha az ingatlan részben vagy egészben lakottan kerül megváltásra, illetőleg árverésre. A kiköltözés kötelezettségét elhelyezés biztosítása nélkül a felek kölcsönösen vállalták, ezért a vételárból tulajdoni hányaduknak megfelelő részesedésre jogosultak. Jelen esetben részesedésük összegszerűségét nem befolyásolhatja az a körülmény, hogy a bontóperi eljárásban létrejött egyezség alapján a felek kiskorú gyermekeiknek a felperesnél történő elhelyezéséről állapodtak meg."

A jogerős ítélet ellen a felperes élt felülvizsgálati kérelemmel, amelyben a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését és az első fokú ítélet helybenhagyását kérte. Arra hivatkozott, hogy a Csjt. 77. §-ának (1) bekezdése értelmében a szülők saját háztartásukban kötelesek gondoskodni a kiskorú gyermekeik állandó lakásáról, ezért az elsőfokú bíróság jogi álláspontja volt helyes, amikor a nála elhelyezett gyermekekre tekintettel a vételárból általa igényelt többletet részére megítélte, mert ha a gyermekek a lakásban maradnának, lakottság címén is ilyen összeget lehetne figyelembe venni.