A Budapest Környéki Törvényszék K.26490/2011/27. számú határozata közigazgatási határozat bírósági felülvizsgálata tárgyában. [1952. évi III. törvény (Pp.) 78. §, 339. §, 2007. évi CXXIII. törvény (Kisajátítási tv.) 2. §, 9. §] Bíró: Dávid Irén

Törvényszék

8. K. 26490/2011/27.

A Környéki Törvényszék I. r., II. r. felperesnek,

dr. Bittsánszky Géza jogtanácsos által képviselt Megyei Kormányhivatal I. r., dr. Halmos Odett osztályvezető által képviselt Nagyközség Önkormányzat II. r. alperes ellen

közigazgatási határozat felülvizsgálata iránt indult perében az alulírott helyen és napon tárgyaláson meghozta az alábbi

Í T É L E T E T:

A bíróság az I. r. alperes 2011. február 1. napján kelt számú határozatának a kártalanítás összegére vonatkozó rendelkezését hatályon kívül helyezi és az I. r. alperest új eljárásra kötelezi a kártalanítás összegének megállapítása körében.

A bíróság megállapítja, hogy a 20.000,- (azaz: húszezer) Ft kereseti illetéket a Állam viseli.

A bíróság kötelezi a II. r. alperest, hogy fizessen meg az I. r. és a II. r. felperesnek egyetemlegesen az ítélet kézbesítésétől számított 15 napon belül 227.330,- (azaz: kétszázhuszonhétezer háromszázharminc) Ft szakértői díjból álló perköltséget.

A bíróság kötelezi az I. r., és a II. r. alperest, hogy egyetemlegesen fizessenek meg az I. r., és a II. r. felperesnek egyetemlegesen az ítélet kézbesítésétől számított 15 napon belül 20.000,- (azaz: húszezer) Ft perköltséget.

Az ítélet ellen fellebbezésnek nincs helye.

I N D O K O L Á S:

A bíróság a felek nyilatkozata, a közigazgatási ügy iratai, a Valor-Plan Kft. igazságügyi szakértői véleménye és nyilatkozata alapján az alábbi tényállást állapította meg.

A hrsz-ú, kivett, beépítetlen terület megnevezésű, 1786 m2 területű ingatlan 1/2-1/2 tulajdoni hányadban vétel jogcímén a felperesek tulajdonát képezi.

Nagyközség Önkormányzata Képviselőtestülete 25/2004. (III. 4.) Kt. számú határozatával jóváhagyott Településszerkezeti Terve szerint a Virágos sétány és út melletti terület dél-keleti része, mint központi vegyes terület a jövőben alap és középfokú intézmények (általános iskola, óvoda, kulturális intézmények, közösségi tér, sportolási intézmények stb.) elhelyezésére alkalmas. A hrsz-ú ingatlan Nagyközség Helyi Építési Szabályzatáról szóló 19/2009. (IX. 1.) Kt. számú rendelet (a továbbiakban: HÉSZ.) 16. §-a szerint Vk-1. jelű központi vegyes terület építési övezetbe tartozik. A Vk-1. jelű építési övezetben a kialakítható legkisebb telek terület 5000 m2, a legnagyobb beépítés mértéke 30 %, a szintterületi mutató 0,6 m2/m2, a legkisebb zöldfelület 40 %, a legnagyobb építmény magasság 6 m.

A II. r. alperes 2010. január 26. napján kelt kérelmében a hrsz-ú ingatlan kisajátítását kérte. Előadta, hogy az ingatlanon a helyi szabályozással összhangban a településrendezés keretében igazgatási és egészségügyi intézményeket kívánnak elhelyezni, amelynek során az ingatlanon egészségügyi intézmény, felnőtt háziorvosi rendelő és szakrendelés céljára bérbeadásra kerülő rendelők kerülnének kialakításra. A II. r. alperes képviselőtestülete 94/2009. (VII. 30.) számú határozatával döntött a kisajátítási eljárás megindításáról, figyelemmel arra, hogy a felperesek a vételi ajánlatot nem fogadták el. A II. r. alperes az ingatlan kisajátítását a kisajátításról szóló 2007. évi CXXIII. törvény (a továbbiakban: Ktv.) 2. §-ának (1) bekezdésének c) pontja alapján terület és településrendezés céljából kérte. A II. r. alperes csatolta a kérelméhez tartozó mellékleteket, e körben a kisajátítási változási vázrajzot és a területkimutatást.

Az I. r. alperes 2010. február 4. napján számon kisajátítási eljárást indított. Az I. r. alperes a hrsz-ú ingatlan forgalmi értékének megállapítása végett igazságügyi ingatlanforgalmi szakértő bevezetését rendelte el.

Dr. Bozzay László igazságügyi szakértő helyszíni szemle alapján megállapította, hogy a hrsz-ú ingatlan 1786 m2 területű, sík domborzatú, kerítetlen, növényzet nélküli. A korábbiakban a környezetében található telkek kisajátításra kerültek és a területet északról határoló hrsz-ú út is szabályozásra került, a teleknek ma már közúti kapcsolata nincs. Az ingatlan szolgalmi jog alapján biztosított úton közelíthető meg. A zárvány telekként megmaradt ingatlan környezetében a II. r. alperes a fejlesztést megkezdte, egy óvoda és református templom építése folyamatban van. A telek speciális helyzetbe került, az övezeti besorolás következtében csak intézményi, kereskedelmi funkció számára beépíthető, mérete és a közúti kapcsolat hiánya miatt azonban erre sem alkalmas. Az ingatlan környezete közművesített, a közlekedési viszonyok és az ellátási funkciók kedvezőek. Az ingatlan hátrányos tulajdonsága a mély fekvése, széles vízgyűjtő árkokkal határolt, környezetében a legmélyebben fekvő teleknek tekinthető. Az igazságügyi szakértői vélemény rögzítette, hogy a település központnak számító és domb területén található ingatlanok forgalmi értéke magasabb, a külső területeken a lakó építési övezetbe tartozó ingatlanok forgalmi értéke alacsonyabb. A település külső részein 700-800 m2 területű építési telkek, a belső részeken 700-1000 m2 területű építési telkek alakultak ki.

Dr. Bozzay László igazságügyi ingatlanforgalmi szakértő a 2010. június 17. napján kelt szakértői véleményét 2010. szeptember 6. és 2011. január 7. napján kiegészítette. A 2011. január 7. napján kelt szakértői vélemény kiegészítéshez csatolta a Nemzeti Adó és Vámhivatal (a továbbiakban: adóhatóság) által a hrsz-ú ingatlan forgalmi értékének megállapítása alapjául összehasonlítás végett megküldött ingatlanforgalmi adatokat.

Az adatközlés szerint 2009. január 1. és 2010. december 31. napja között beépítetlen belterületi telekingatlanok adásvételére vonatkozó szerződésekben az alábbi forgalmi értékek találhatók:

1.) hrsz-ú 964 m2 területű telekingatlan 2009. évi forgalmi értéke 14.227,- Ft/m2,

2.) hrsz-ú 1109 m2 területű telekingatlan 2009. évi forgalmi értéke 22.543,- Ft/m2,

3.) hrsz-ú 990 m2 területű telekingatlan 2009. évi forgalmi értéke 23.232,- Ft/m2,

4.) hrsz-ú 1766 m2 területű telekingatlan 2009. évi forgalmi értéke 18.686,- Ft/m2,

5.) hrsz-ú 983 m2 területű telekingatlan 2010. évi forgalmi értéke 22.380,- Ft/m2,

6.) hrsz-ú 984 m2 területű telekingatlan 2010. évi forgalmi értéke 17.784,- Ft/m2,

7.) hrsz-ú 1007 m2 területű telekingatlan 2009. évi forgalmi értéke 16.832,- Ft/m2,

8.) hrsz-ú 1259 m2 területű telekingatlan 2009. évi forgalmi értéke 20.452,- Ft/m2,

9.) hrsz-ú 963 m2 területű telekingatlan 2010. évi forgalmi értéke 15.057,- Ft/m2,

10.) hrsz-ú 1056 m2 területű telekingatlan 2009. évi forgalmi értéke 23.674,- Ft/m2.

Dr. Bozzay László igazságügyi szakértő mellőzte a hrsz-ú, a hrsz-ú és a hrsz-ú (3., 4., 5. számú adatok) ingatlanok vizsgálatát. Az adóhatóság által illetékkiszabás alapjául elfogadott ingatlanforgalmi adatokat az ingatlanok területének mértéke, elhelyezkedése, tájolása, a környezet és az értékesítés időpontjára tekintettel korrigálta. A korrigált ingatlanforgalmi adatok alapján 15.245,- Ft/m2 forgalmi értéket állapított meg. A hrsz-ú ingatlan vonatkozásában korrekciót alkalmazott, -10 % mértékben a telek mérete, -10 % mértékben a kínálati árak, -5 % mértékben az ingatlan elhelyezkedése és további -10 % mértékben környezeti adottságok, mély fekvés, vízgyűjtő területen való elhelyezkedése folytán. A kisajátított hrsz-ú ingatlan forgalmi értékét 14.543,- Ft/m2 áron 26.000.000,- Ft-ban határozta meg. Az illetékkiszabás végett benyújtott ingatlanforgalmi adatok és a kínálati forgalmi értékek között 4,7 % eltérés található, amelyre tekintettel módosítást nem tartott szükségesnek.