BH 1998.2.91 I. Az előszerződéstől való elállás jogát a felek - mindkét szerződő fél javára - már az előszerződésükben kiköthetik [Ptk. 200. § (1) bek., 208. § (5) bek.].

II. Az előszerződéstől való elállási jog kikötése nem sérti a Ptk. 4. §-ában és 5. §-ában foglalt jogelveket, ezért az ilyen megállapodás semmisséget nem von maga után [Ptk. 4. §, 5. §, 200. § (2) bek.].

A felperes keresetében az I. r. alperessel kötött előszerződés alapján érvényes adásvételi szerződés létrehozását kérte az I. r. alperesi jogelőd tulajdonában volt és a z.-i 2739. számú tulajdoni lapon 2625 hrsz. alatt felvett ingatlanmegosztás eredményeként létrejött felülépítményes ingatlanrészre. A keresetében - a II. r. alperesre kiterjesztett kérelme alapján - kérte az I. és II. r. alperesek között létrejött előszerződés, illetőleg az ennek alapján létrejött ingatlan-adásvételi szerződés érvénytelenségének megállapítását is. Az érvénytelenséggel érintett ingatlan ugyanazon ingatlanrész volt, amelyre a felperes előszerződést kötött az I. r. alperessel. A keresete alapján előadta, hogy az I. r. alperessel kötött előszerződés alapján a felek "értelmezhetetlen és alkalmazhatatlan" kikötést tettek, ennek alapján az I. r. alperes - a jogával visszaélve - "kijátszotta" a felperest. Előadta, hogy az egész ingatlant 103 millió forint jelzálogjog terhelte, ezért kívánt letétbe helyezéssel teljesíteni.

Az I-II. r. alperesek a kereset elutasítását kérték. Az I. r. alperes szerint az előszerződés alapján jogszerűen állt el a szerződéstől, mivel a megadott határidőben a felperes az előleget nem biztosította. A felperes ajánlatát komolytalannak minősítette. Az I. r. alperes tagadta, hogy az ingatlant alacsonyabb áron értékesítette volna a II. r. alperes részére. A II. r. alperes pedig azzal védekezett, hogy érvényes szerződést kötött az I. r. alperessel. Tudomása csupán arról volt, hogy a felperes és az I. r. alperes között az adásvételi szerződés a perbeli ingatlanra azért nem jött létre, mivel a felperes a fizetési feltételeket nem teljesítette.

Az elsőfokú bíróság az általa lefolytatott bizonyítási eljárás eredményeként meghozott ítéletével a keresetet elutasította. Tényként állapította meg, hogy a felperes és az I.r. alperes 1994. március 7-én előszerződést kötött a z.-i 2739. sz. tulajdoni lapon nyilvántartott 2625. hrsz. alatt felvett ingatlanból - későbbi megosztással kialakítandó - ingatlan megvásárlására 6.993.750,-Ft vételár ellenében. A felek a szerződés 6. pontjában rögzítették, hogy a perbeli ingatlant jelzálogjog terheli, míg a 7. pontban kikötötték, hogy az eladó a jelzálog-hitelező írásbeli hozzájárulását 30 napon belül megszerzi. Megállapodtak abban is, hogy amennyiben az eladó az okirati engedélyt ez idő alatt nem tudja szolgáltatni, úgy az előszerződéstől bármelyik fél jogkövetkezmények nélkül elállhat, illetve szándékukat újabb megállapodásban rögzíthetik. A 9. pont szerint a felek csupán a 30 nap eredménytelen eltelte után élhettek elállással. Az elsőfokú bíróság megállapította, hogy az ÁPV Rt. Vezérigazgató-helyettese 1994. június hó 24-i keltű nyilatkozatával hozzájárult a perbeli ingatlant terhelő jelzálogjog törléséhez. Utalt az I. r. alperesnek 1994. április 13-i, a felpereshez címzett levelére, amelyben közölte, hogy a szerződéskötéstől nem kívánt elállni, de a kizárólagos jogot felmondja. Az I. r. alperes végelszámolója 1994. május 12-én, majd május 30-án ismételt levelet küldött a felperesnek. Közölte, hogy a további megbeszélésektől nem zárkózik el, de a felperes részére "kizárólagosságot biztosítani nem tud". Egyidejűleg tájékoztatta a felperest, hogy mástól az ő ajánlatánál kedvezőbb ajánlat érkezett, ezért a szerződést ezen ajánlattevővel kívánja megkötni. Az I. r. alperes 1994. május 30-i levelében egyértelműen közölte, hogy a szerződéstől eláll. Az I. r. alperes és K. Zs. z.-i lakos 1994. május 4-én a perbeli ingatlanra előszerződést kötöttek, amelynek 15. pontjában rögzítették, hogy a végleges adásvételi szerződés megkötésére vagy a szerződő féllel, vagy az általa megjelölt harmadik személlyel kerül sor. Az I. r. alperes 1994. július 4-én a II. r. alperessel adásvételi szerződést kötött a perbeli ingatlanrészre. E tényállás alapján az elsőfokú bíróság a Ptk. általa felhívott 320. §-ának (1) és 319. §-ának (3) bekezdése, a Ptk. 229. §-ának (1) és (2) bekezdése, valamint a Ptk. 4. §-ának (1) bekezdése alkalmazásával arra a jogkövetkeztetésre jutott, hogy az I. r. alperes az elállási jogát jogszerűen gyakorolta. Megállapította, hogy az előzőek következtében az elállás a szerződést a felek között felbontotta, így az I. r. alperes a II. r. alperessel jogszerűen kötött újabb szerződést. A bíróság V. V. és T. J. tanúvallomásaira alapozva megállapította azt is, hogy az I. r. alperes a jóhiszeműség és a tisztesség követelményeinek megfelelően igyekezett eljárni a törlési engedély beszerzése érdekében. Utalt arra is, hogy bár a felperes és az I. r. alperes között folytak további tárgyalások is, az előszerződést azonban nem módosították, és újabb megállapodás létrehozására sem került sor.

Az ítélet ellen a felperes fellebbezett, amelyben állította, hogy az I. r. alperes elállási joggyakorlása visszaélésnek minősül, és sérti a Ptk. 4. és 5. §-aiban megfogalmazott jogelveket.

A megyei bíróság, mint másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét - az elsőfokú bíróság által megállapított tényállás alapján - helybenhagyta. Elfogadta az elsőfokú bíróság jogkövetkeztetését is, és külön kiemelte, hogy a Ptk. 207. §-ának (1) bekezdésében foglalt nyilatkozati elvnek megfelelően a szerződésben kikötött elállási jogot csakis úgy lehetett értelmezni, hogy az mindkét felet egyformán megillette. Rámutatott, hogy ez a kikötés elsősorban a felperes érdekét szolgálta, hiszen biztosította az elállás jogát arra az esetre, ha az I. r. alperes a közösen megjelölt határidőn belül az ingatlant tehermentesen nem tudja átruházni. Kiemelte, hogy mivel az elállással az előszerződés visszamenő hatállyal megszűnt, nincs lehetőség arra, hogy a bíróság a felek közti szerződést létrehozza. Az elsőfokú bíróság indokait kiegészítette azzal, hogy a felperes maga sem jelölt meg olyan érvénytelenségi okot, amely alapján az I. r. és a II. r. alperesek között létrejött adásvételi szerződés érvénytelensége megállapítható lenne.

A felperes a jogerős ítélet ellen felülvizsgálati kérelemmel élt. Elsődlegesen kérte az ítélet megváltoztatásával a keresetének megfelelő határozat hozatalát, míg másodlagosan az ítélet hatályon kívül helyezését és új tárgyalás elrendelését indítványozta. A jogerős ítélet jogszabálysértését elsősorban abban látta megvalósultnak, hogy bár az előszerződés 7. pontjában rögzített nyilatkozat - ellentmondásossága folytán - alkalmatlan az elállási jog gyakorlására, mert az nem felel meg a Ptk. 320. §-ának (1) bekezdésében foglaltaknak, ezt a körülményt az eljárt bíróságok figyelmen kívül hagyták. Utalt az I. r. alperes 1994. május 12-i levelének "kizárólagos jogot ezennel felmondom" kitételére, amely szerinte értelmezhetetlen, ezért ezt nem lehet elállásnak tekinteni. Elismerte, hogy az eladó az 1994. május 30-i levelében már közölte az elállási nyilatkozatát, amelyet azonban ő nem fogadott el. Álláspontja szerint az eljárt bíróságok a Ptk. 208. §-ában foglaltakat is tévesen értelmezték; mindenekelőtt tévesnek nevezte, hogy "adásvételi előszerződés" létezne. Álláspontjaszerint az előszerződésben elállási jogot nem lehet kikötni. Megítélése szerint a Ptk. 208. §-ának (5) bekezdése alapján a bíróságoknak mérlegelni kellett volna azt, hogy a szerződést létrehozzák-e vagy sem. Mivel ezt elmulasztották, és az elállási jog alapján utasították el a keresetet, helytelenül értelmezték a Ptk. 208. §-ának (5) bekezdését. Állította, hogy az elállási jog perbeli kikötése sérti a Ptk. 4. és 5. §-aiban megfogalmazott jogelveket is, ez pedig érvénytelenséget eredményez [Ptk. 200. § (2) bek.]. Rámutatott, hogy az I. r. alperes felszámolója már akkor tárgyalásokba bocsátkozott a II. r. alperessel, amikor még az előszerződés sorsa el sem dőlt.