BH 2000.2.70 Helyiségbérletnél a bérlő által az ingatlanon eszközölt ráfordításokat (beruházásokat) csak az erre vonatkozó külön megállapodás szerint köteles a bérbeadó - a szerződés megszűnésekor - megtéríteni [1993. évi LXXVIII. tv. 15. § (1) bek., Ptk. 361. §].

Az alperes tulajdonát képezi a p.-i, H. utca 42. szám alatti házas ingatlan, melyből öt helyiséget bérbeadás útján hasznosít. A borozóként üzemelő, összesen 73 négyzetméter alapterületű helyiségcsoport határozatlan időre történő bérbeadása tárgyában a felek 1995. április 2-án bérleti szerződést kötöttek. A szerződés megszűnése esetére kikötötték, hogy a felperes bérlő az ingatlant tisztán, újrafestett állapotban köteles az alperes bérbeadó birtokába adni, a bérlő kötelezte magát, hogy "a szerződés felbontásakor az üzletbe bevitt leltár szerinti berendezési tárgyait a felbontási napot követő harmadik napon belül" elviszi. A szerződés 7. pontjában a felperes kijelentette, hogy semminemű kárpótlásra, kártérítésre, kárigényre, cserehelyiségre nem tart igényt, ezekről lemond. A felperest terhelő kötelezettségek biztosítására 150.000,-Ft óvadékot kötöttek ki, amelyet a szerződés aláírásakor a felperes az alperes részére átadott. A felperes a korábban szobaként használt 7,5 négyzetméter nagyságú helyiséget az alperes hozzájárulásával válaszfal beépítésével húselőkészítővé és fehér mosogatóvá alakította át. A felperesi munkák az ingatlanban 159.562,-Ft műszaki és 200.000,-Ft forgalmi értéknövekedést eredményeztek. A felek az átalakítási költségek viselésének kérdésében megállapodást nem kötöttek.

A felperes a bérleti szerződést 1995. október 17-én 30 napos határidővel felmondta, az ingatlant 1995. december 1-jén elhagyta. A felperes módosított keresetében az alperest az általa átvett 150.000,-Ft óvadékból 9.426,-Ft visszafizetésére, továbbá értéknövelő beruházásai 200.000,-Ft ellenértékének megfizetésére kérte kötelezni.

Az alperes a kereset elutasítását indítványozta, mivel álláspontja szerint a felperesnek a bérleti jogviszonnyal összefüggő tartozásai az óvadék összegét meghaladták, az ingatlan átalakításának költségeire pedig a felperes szerződéses viszonyukra tekintettel nem tarthat igényt.

Az elsőfokú bíróság ítéletével kötelezte az alperest, hogy a felperesnek fizessen meg 159.562,-Ft-ot és a tőkének 1995. december 15-től a kifizetésig járó évi 20% késedelmi kamatát, továbbá 32.670,-Ft perköltséget. Ezt meghaladóan a keresetet elutasította. Az elsőfokú bíróság tényként állapította meg, hogy a bérleti szerződés megszűnésének időpontjában a felperes tartozása 156.235,-Ft volt, így az óvadék összegéből a felperesnek semmi nem jár vissza. Megállapította továbbá, hogy a felek a lakás- és helyiségbérletről szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (Ltv.) 15. §-ának (1) bekezdésében meghatározott megállapodást nem kötöttek az átalakítás költségeinek viseléséről, ezért a Ptk. 361. §-ában foglalt szubszidiárius szabályok alkalmazásával marasztalta az alperest a munkák ellenértékében és kamataiban.

Az elsőfokú bíróság ítélete ellen az alperes fellebbezést terjesztett elő az ítélet megváltoztatása és a kereset teljes elutasítása érdekében, míg a felperes fellebbezési ellenkérelme az elsőfokú ítélet helybenhagyására irányult.

A másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét a fellebbezett részében megváltoztatta, és a keresetet teljes egészében elutasította. A felperes által az állam javára fizetendő elsőfokú illetéket 12.560,-Ft-ra felemelte, és kötelezte a felperest 26.000,-Ft első- és másodfokú perköltség megfizetésére az alperes javára.

A másodfokú ítélet indokai szerint az elsőfokú bíróság helyesen állapította meg, hogy a felek a költségviselés kérdésében nem állapodtak meg, a bérbeadó csupán az átalakításhoz adott hozzájárulást. Az Ltv. 15. §-ának (1) bekezdése szerint a költségviselés tárgyában megkívánt megállapodás létrejöttének hiányában a beruházás költsége a beruházást végző felperest terhelte. A bérleti szerződés 4. és 7. pontjával összhangban a másodfokú bíróság jogi álláspontja szerint jelen esetben a jogalap nélküli gazdagodás szubszidiárius szabályait nem lehetett alkalmazni.

A jogerős ítélet ellen a felperes felülvizsgálati kérelmet terjesztett elő a másodfokú ítélet megváltoztatása és keresetének helytadó ítélet hozatala érdekében. A felperes sérelmezte, hogy a másodfokú ítélet önmagának ellentmondó indokokat tartalmaz, amennyiben megállapította, hogy a felek között a költségviselés tárgyában megállapodás nem jött létre. Másrészről a szerződés 4. és 7. pontjából a beruházásokra vonatkozó megállapodás létrejöttére következtetett. A felperes álláspontja szerint a másodfokú bíróság a szerződés hivatkozott pontjait tévesen és - a Ptk. 207. §-a (2) bekezdésének megsértésével - kiterjesztően értelmezte, mivel a felek között a költségviselés tárgyában bizonyítottan nem jött létre megállapodás. Az Ltv. 15. §-a (1) bekezdésének helyes értelmezésével - megállapodás hiányában - nem zárható ki a költségek, illetve az értéknövelés ellenértékének megtérítése iránti igény érvényesíthetősége a jogalap nélküli gazdagodás szabályai szerint.