BH 2025.6.142 I. Az ingatlan forgalmi értéke az a becsült összeg, amelyért valós piaci környezetben, azaz megfelelő marketingtevékenységet követő független tranzakció keretében - ahol a felek kényszer nélkül járnak el - az adott ingatlan elkelhetne, arra eladási és vételi szándék (készség) mutatkozik; másképpen megfogalmazva: a forgalmi érték az ingatlan szabad forgalmú eladása esetén kapható vételárat jelenti.

II. Az olyan eladás során elért vételár nem tükrözi az ingatlan valós forgalmi értékét, amelynek kikötése nem volt független, kényszer nélküli. Ebben az esetben az ügyleti okirat nem bizonyítja az ingatlan vitatott forgalmi értékét, annak megállapítása szakkérdés.

III. Pusztán a pert megelőzően és más ingatlanokkal kapcsolatban végzett eseti szakértői tevékenység önmagában nem ad okot a szakértő kizárására.

IV. Ügyenként egyedileg kell azt megítélni, hogy a bíróság által kirendelt szakértő szakvéleményében és a fél által az álláspontja alátámasztásául beszerzett "magánszakértői véleményben" foglalt eltérő álláspontok feloldásának az adott perben mi a legcélravezetőbb módja. Nincs olyan kötelező "eljárásrend", amely a két álláspont ütköztetésének kizárólagos módjaként a kirendelt szakértő és a fél "magánszakértője" tárgyaláson történő személyes meghallgatását írná elő [1952. évi III. törvény (régi Pp.) 3. § (3) bek., 164. § (1) bek., 177. §, 182. § (1) és (3) bek., 195. § (1) bek., 196. § (1) bek. d), e) pont, 206. § (1) bek., 221. § (1) bek.].

Pertörténet:

Fővárosi Törvényszék G.41660/2020/169., Fővárosi Ítélőtábla Gf.40272/2023/19., Kúria Gfv.30251/2024/12. (*BH 2025.6.142*)

***********

A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás

[1] A felperes jogelődje mint adós, valamint az alperes mint hitelező (a továbbiakban együtt: a felek) között 2007. október 31-én hitelszerződés jött létre, amelynek alapján az alperes 4 809 756 euró kölcsönt nyújtott ingatlanvásárlásra a felperes jogelődje részére. A hitelszerződést egyebek mellett óvadéki szerződések, opciós szerződés és keretbiztosítéki ingatlan jelzálogszerződés biztosította. A felperes jogelődje a kölcsön felhasználásával megvásárolt ingatlanokon (a továbbiakban: perbeli ingatlanok) Áruház (a továbbiakban: Áruház) néven üzlethelyiségeket alakított ki és azokat bérbeadás útján hasznosította. Árbevétele a bérlők által fizetett díjakból (bérleti díj, üzemeltetési és marketing költség) keletkezett. Az óvadéki szerződések alapján köteles volt biztosítani, hogy a nettó bérleti díj bevételeket meghatározott számlán írják jóvá.

[2] A felek a hitelszerződést négy alkalommal módosították; a harmadik módosításkor az alperes javára vételi jogot alapítottak a perbeli ingatlanokon. A 2010. március 31-i negyedik módosítás 1.5.2. pontjában a felperes jogelődje elismerte, hogy az A hitelrész tekintetében 35 266 374,25 CHF és járulékai, míg a B hitelrész tekintetében 7 905 661,95 CHF és járulékai tartozása áll fenn az alperes felé. A felek a hitelszerződés szerinti kölcsön lejárati napjaként 2011. december 31-ét határozták meg.

[3] Az alperes az adós fizetési késedelmére hivatkozással 2011. február 23-án azonnali hatállyal felmondta a hitelszerződést és vételi jogát 7 712 959 200 forint vételáron gyakorolta nyilatkozatában, amely alapján a földhivatal 2011. március 7-én bejegyezte a tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba. A tulajdonjogot bejegyző határozat ellen a felperes jogelődje jogorvoslattal élt és pert indított a Fővárosi Törvényszéken a felmondó nyilatkozat érvénytelenségének megállapítása, valamint a tulajdonjoga visszajegyzése iránt.

[4] Az alperes 2011. május 5-én értesítette az üzlethelyiségek bérlőit, hogy megszerezte az ingatlanok tulajdonjogát, ezért a bérlők a jövőben keletkező bérleti díjat és egyéb kötelezettségeiket kizárólag a részére teljesíthetik. A vételi jog gyakorlása ellenére a felperesi jogelőd nem hagyott fel az ingatlanok hasznosításával, a bérlőktől bérleti és egyéb díjakat szedett, bérleti szerződéseket módosított. A vételi jog gyakorlását, illetőleg a hitelszerződés lejártát követően a bérlők egy része a felperes jogelődjének, másik része az alperesnek, harmadik része pedig a vitás jogi helyzetre tekintettel ügyvédi letétbe teljesített. Az alperes egy bérlővel (cég2) 2012. január 3-án bérleti szerződést kötött.

[5] A felperes jogelődjének kölcsöntartozása a hitelszerződés lejártakor 42 383 170,9 CHF volt. A felperes jogelődje a hitelszerződés felmondását követően az alperesnek semmit nem fizetett.

[6] A Fővárosi Törvényszék 107. számú, 2013. augusztus 28-án kelt részítéletével - amelyet a Fővárosi Ítélőtábla 14. Gf.40.865/2013/11. számú, 2014. március 20-án kelt részítéletével helybenhagyott - megállapította az alperes felmondása érvénytelenségét, egyben - a felek közötti adásvételi szerződés létre nem jöttére tekintettel - elrendelte az alperes tulajdonjogának törlését, és a felperes jogelődje tulajdonjogának visszajegyzését. A jogerős részítéletet követően az alperes bérleti díjat nem szedett, a letétbe teljesített bérleti díjak felperes jogelődje részére történő kiengedéséhez hozzájárult.

[7] Az alperes 2014. január 27-én 4 500 000 000 forint vételáron szerződést kötött az ingatlanokra a cég3-al.

[8] A felperes által indított perben, a részítélet meghozatala előtt az alperes viszontkeresetet terjesztett elő, amelyben a felperes jogelődje 47 383 170,9 CHF tőke és járulékai lejárt hiteltartozás megfizetésére kötelezését kérte. A felperes jogelődje a perbeli ingatlanok értékcsökkenésére, árbevétel kiesésre és jóhírneve sérelmére hivatkozva kártérítés címén beszámítási kifogást terjesztett elő, az alperes károkozó magatartását a hitelszerződés jogellenes felmondásában jelölt meg. A Fővárosi Törvényszék 57. számú, 2015. március 31-én kelt - a Fővárosi Ítélőtábla 14.Gf.40.259/2015/9. számú, 2015. szeptember 17-én meghozott ítéletével helybenhagyott - ítéletével kötelezte a felperes jogelődjét 42 383 170,9 CHF tőke és járulékai megfizetésére, míg a beszámítási kifogást alaptalannak ítélte.

[9] Az alperes mint hitelező 2016. május 2-án kérte a felperes jogelődje fizetésképtelenségének megállapítását és felszámolásának elrendelését. A hitelszerződésből fennálló 14 000 000 000 forint követelését 2016. május 26-án engedményezte a cég4-re (a továbbiakban: engedményes). A Székesfehérvári Törvényszék 2016. december 22-én megállapította a felperes jogelődje fizetésképtelenségét és elrendelte felszámolását, amelyet 2017. május 25-én a Győri Ítélőtábla helybenhagyott. A felszámolás jogerős elrendelését követően az engedményes visszavonta a felszámolási kérelmét. A felperes jogelődje 2017. június 16-án 3 500 000 000 forint vételáron értékesítette a perbeli ingatlanokat az engedményessel egy cégcsoportba tartozó cég5-nek akként, hogy a vételárat az engedményes kapta meg. Az engedményes ezt követően kérelmezte a felperes jogelődje felszámolását, amelyet a bíróság ismét elrendelt.

[10] A Székesfehérvári Törvényszék a 2023. július 29-én jogerőre emelkedett végzésével befejezte a felszámolási eljárást és megszüntette a felperes jogelődjét, a perbeli követelését az I-III. rendű felperesek között osztotta fel. A cégbíróság törölte a felperes jogelődjét a cégnyilvántartásból. Később az I. rendű felperes a rá eső követelést a III. rendű felperesre engedményezte.