EH 2001.535 A lakásbérleti díj bíróság általi megváltoztatása a szerződés módosításának általános törvényi feltételeivel összhangban lehetséges [1993. évi LXXVIII. tv. 1. § (3) bekezdés, 6. § (2) bekezdés, Ptk. 241. §].
Az alperes 1994. augusztus 16-ától bérli a felperes tulajdonában álló cukrászda-, és raktárhelyiséget. A felperes képviselőtestülete 1994. szeptember 29-én meghozott határozatában a perbeli kiemelt övezetben lévő, nem lakás céljára szolgáló helyiség alap bérleti díját 10 000 Ft/nm/év összegben határozta meg. Erre tekintettel a felperes az alperes által korábban fizetett 2521 Ft/nm/év + áfa összegű bérleti díj 10 000 Ft/nm/év + áfa összegre kívánta felemelni, mely díjemelést az alperes nem fogadott el. A felperes ezért módosított keresetében a bérleti szerződés bírósági módosítását kérte akként, hogy az alperes részéről fizetendő bérleti díj 1998. április 1. napjától 17 450 Ft/nm/év összegű legyen. Kereseti kérelmének jogalapját elsőként a Ptk. 241. §-ára, másodlagosan pedig a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. tv. (a továbbiakban: Ltv.) 6. §-ának (2) bekezdésére alapította. Az alperes a kereset elutasítását kérte. Az volt az álláspontja, hogy a bérleti szerződés megkötése óta a felek jogviszonyában nem történt olyan lényeges változás, amely a felperes bérleti szerződés módosítása iránti igényét megalapozná.
Az elsőfokú bíróság ítéletével a felperes keresetét elutasította. Ítélete indokaiban kifejtette, hogy a bérleti szerződés megkötésére az Ltv. hatálybalépését követően került sor, ezért a bérleti díj mértékét a felek szabadon állapíthatták meg. A Ptk. 241. §-ában meghatározott feltételek fennálltát a felperesnek kell bizonyítania, amelyet nem pótolt a szakértő kirendelése iránti indítványa. Az Ltv. 6. §-ának (2) bekezdésére való hivatkozás kapcsán leszögezte, hogy a felperes által említett ezen jogszabályi rendelkezés nem teremt önálló jogcímet a szerződésmódosításra. Mivel a felperes az erre irányuló külön felhívás ellenére sem jelölte meg a kereseti kérelme alapjául szolgáló tényeket, ezért az elsőfokú bíróság a további bizonyítás mellőzésével elutasította a felperes keresetét.
Az elsőfokú bíróság ítélete ellen a felperes részéről benyújtott fellebbezés folytán eljárt másodfokú bíróság helybenhagyta az elsőfokú ítéletet. Egyetértett az elsőfokú bíróság által megállapított tényállással, és az elsőfokú ítéletben kifejtett jogi állásponttal. A szerződéskötést követően meghozott képviselőtestületi határozatra vonatkozó fellebbezési álláspont kapcsán rámutatott arra, hogy az a Ptk. 241. §-ában megkívánt feltételek igazolása hiányában nem alkalmas a bérleti szerződés módosítására. Az Ltv. 6. §-ának (2) bekezdésére vonatkozó fellebbezési érvelés kapcsán is osztotta az elsőfokú bíróság jogi álláspontját.
A jogerős ítélet ellen a felperes felülvizsgálati kérelmet nyújtott be, amelyben annak hatályon kívül helyezését, és a másodfokú bíróság új eljárásra utasítását kérte. Felülvizsgálati álláspontja értelmében a másodfokú bíróság ítélete az Ltv. 6. §-ának (2) bekezdésében meghatározott jogszabályi rendelkezés téves értelmezésén alapul, mert a bérleti szerződés módosítására e jogszabályhely kifejezett lehetőséget biztosít. Az Ltv. kérdéses rendelkezése nem utal vissza sem a Ptk. sem más jogszabály rendelkezésére, hanem az Ltv. 36. §-ának (1) bekezdésének utaló szabályai alapján biztosítja a helyiségbér módosításának lehetőségét.
Az alperes felülvizsgálati ellenkérelmében a jogerős ítélet hatályában fenntartását kérte.
A felülvizsgálati kérelem nem megalapozott.
A felperes felülvizsgálati kérelme kapcsán a Legfelsőbb Bíróságnak abban a jogkérdésben kellett állást foglalni, hogy a felek megegyezésének hiányában az Ltv. 6. §-ának (2) bekezdése alapján módosíthatja-e a bíróság ezen az Ltv.-beli jogcímen a peres felek bérleti szerződését, vagy arra a Ptk. 241. §-ai rendelkezései alkalmazhatóak.
A jogerős ítéletnek ez utóbbi kérdésben elfoglalt igenlő álláspontja nem jogsértő. A másodfokú bíróság egyetértve az elsőfokú bíróság ítéletének jogi érvelésével azt az álláspontot foglalta el, hogy az Ltv. 6. §-ának (2) bekezdésében foglalt rendelkezés nem teremt önálló jogszabályi alapot a helyiségbérleti szerződés módosítására, mert a felek megegyezésének hiányában erre csak a Ptk. 241. §-ában foglalt feltételek esetén kerülhet sor. Az ezzel ellentétes felülvizsgálati álláspont azért téves, mert a Ptk. 241. §-a alapján történő szerződésmódosításra az Ltv. 1. §-ának (3) bekezdésében foglalt utaló szabály ad lehetőséget. Az Ltv. 6. §-ának (2) bekezdése tehát biztosítja azt, hogy a felek megegyezésének hiányában a bíróság a peres felek szerződését módosítsa, melynek feltételeit a Ptk. 241. §-a határozza meg. Miután a felperes sem a körülményekben bekövetkezett változást, sem azt, hogy ennek folytán a szerződés változatlan tartalommal fennmaradása lényeges és jogos érdekét sérelmezi, nem bizonyította, ezért a jogerős ítélet a felülvizsgálati kérelemben megjelölt jogsértés nélkül utasította el a felperes keresetét.(Legf. Bír. Pfv. IX. 20.634/2001. sz.)