BH 2025.2.37 I. Ha az ingatlan adásvételére vonatkozó szerződés tartalmazza az építés alperes által vállalt befejező időpontját, a birtokbaadási határidő kikötése hiányában is meghatározható az az időpont, amikor a szükséges hatósági eljárások és azok jogszabályban meghatározott határideje alapulvételével meghatározható, mikor kellett volna az ingatlant birtokba adni.

II. A Ptk. 6:142. §-ában meghatározott kimentési okok vizsgálatára csak a kontraktuális felelősség szükségképpeni feltételeinek, vagyis a szerződésszegés, a kár és a kettő közötti okozati összefüggés fennállása esetén van szükség [2013. évi V. törvény (Ptk.) 6:35. § (3) bek., 6:142. §].

Pertörténet:

Pesti Központi Kerületi Bíróság P.87751/2021/54., Fővárosi Törvényszék Pf.637186/2023/6., Kúria Pfv.20823/2024/6. (*BH 2025.2.37*)

***********

A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás

[1] A felek 2018. február 20-án adásvételi szerződést kötöttek, amelyben az alperes kötelezettséget vállalt arra, hogy perbeli ingatlanon általa felépítendő lakóépületben az egyik lakást mint társasházi ingatlant és a közös tulajdonból a lakáshoz tartozó tulajdoni hányadot a felperesre ruházta át 32 646 750 forint vételár ellenében. A felperes a vételár kiegyenlítését több részletben vállalta, amelynek 2018. április 3-ával eleget tett.

[2] Az alperes hozzájárult ahhoz, hogy a felperes javára a társasházi ingatlan tulajdonjog-fenntartással történt eladása vétel jogcímén bejegyzésre kerüljön. A felek közösen kérték a földhivatalt, hogy az ingatlanon alapított társasház ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzéséig a felperes javára a tulajdonjog-fenntartással történt eladás tényét a földhivatal az ingatlan tulajdoni lapjára az egész ingatlan meghatározott tulajdoni hányada vonatkozásában jegyezze fel. A felek megállapodtak arról is, hogy az alperes az adásvételi szerződés aláírásával egyidejűleg letétbe helyezi az ellenjegyző ügyvédnél a bejegyzési engedélyt, amelyben hozzájárul ahhoz, hogy a felperes a társasház ingatlanon keletkezett 1/1 arányú tulajdonjogot az ingatlan-nyilvántartásba vétel jogcímén bejegyeztesse. Az ellenjegyző ügyvéd a letétbe helyezett bejegyzési engedélyt a társasházi ingatlan teljes vételárának alperes részére történő hiánytalan megfizetését követő 3 munkanapon belül jogosult és köteles volt a földhivatalhoz benyújtani. A szerződés aláírásakor kiadott bejegyzési engedély szerint arra a nem várt esetre, amennyiben a társasház bármely oknál fogva 2018. december 31-ig nem kerül bejegyzésre, az alperes hozzájárult ahhoz, hogy az egész ingatlannak a meghatározott osztatlan közös tulajdoni illetőségére vonatkozóan a felperes tulajdonjoga adásvétel jogcímén minden további jognyilatkozat nélkül bejegyzésre kerüljön a saját tulajdonjogának egyidejű törlése mellett.

[3] A felek a birtokba adás kapcsán úgy állapodtak meg, hogy a felperes tudomásul veszi, miszerint az alperes a társasházi ingatlant csak a teljes vételár megfizetését követő 15 munkanapon belül köteles a birtokába adni. Rögzítették: az alperes jogosult arra, hogy a vételár megfizetését megelőzően az ingatlant annak kulcsrakész állapotának elérését követően a felperes részére műszaki átadás-átvétel keretében átadja azzal, hogy az ingatlan kulcsainak átadására és az ingatlan birtokba adására ezt esetben is csak a teljes vételár megfizetését követő 15 munkanapon belül köteles. A felek kitértek arra, hogy az átadás-átvétel során nem kerül sor a használatbavételi engedély átadására, és ez nem feltétele sem a társasházi ingatlan átadás-átvételének, sem az utolsó vételárrészlet kifizetésének. A szerződés szerint az alperes a birtokba adás, illetve a műszaki átadás-átvétel időpontjáról írásban vagy szóban tájékoztatja a felperest, de ennek időpontját 60 nappal elhalaszthatja. A felek a szerződés értelmében a társasházi ingatlant akkor tekintették rendeltetésszerű használatra alkalmasnak, ha az ingatlan átadás-átvételi eljárása befejeződött, a közös tulajdonba kerülő épületrészek és helyiségek festése, burkolása megtörtént, a társasházi ingatlan hideg és meleg burkolása elkészült, valamint az ingatlan nyílászárói beszerelése kerültek, továbbá a fűtés, hideg- és melegvíz-szolgáltatás és az elektromos hálózat üzemkész állapotban van.

[4] A szerződés szerint a végső építési határidő 2018. június 30. volt, és az alperes vállalta, hogy annak több mint 135 nappal történő túllépése esetén a felperest a 136. nappal kezdődő késedelmi időszakra lakás négyzetméterenként havi 1000 forint késedelmi kötbér illeti meg, legfeljebb 45 napi késedelem idejére.

[5] A szerződés IV/22. pontja értelmében, amennyiben az alperes rajta kívülálló esemény vagy körülmény következtében, többek között, de nem kizárólag természeti katasztrófa, árvíz, tűzvész, járvány, szokatlanul kedvezőtlen időjárás, háború vagy más katonai, illetve terrorista tevékenység, sztrájk, munkaerő- vagy nyersanyaghiány, jogszabályváltozás (a továbbiakban együtt: vis maior) miatt részben vagy egészben képtelenné válik a szerződésből eredő kötelezettségeinek teljesítésére, akkor a vis maior miatti teljesítési képtelenség mértékének és időtartamának megfelelően az eladói kötelezettséget az akadályozó tényező fennállásáig felfüggesztettnek kell tekinteni, és a határidők ezen időtartam alatt nyugszanak, így ez alatt az alperest késedelmi kötbérfizetési kötelezettség nem terheli. A felek abban is megállapodtak, hogy amennyiben a szerződés teljesítése olyan okból válik lehetetlenné, amelyért egyik fél sem felelős, különösen vis maior vagy elháríthatatlan külső oknak nem minősülő egyéb természeti esemény közrehatása, úgy a szerződés megszűnik. A szerződés e pontban írt okból történő megszűnése esetében meghiúsulási kötbérfizetési kötelezettség vagy egyéb kártérítési kötelezettség egyik felet sem terhelte, azonban az alperes kötelezettséget vállalt arra, hogy a felperes által megfizetett vételárrészleteket egy összegben kamatmentesen visszafizeti.

[6] Az alperes a földhivatalnál a társasház előzetes alapításának tényét feljegyeztette, és a felperes tudomásul vette, hogy a társasház-alapítás földhivatali bejegyzésének feltétele, hogy az illetékes építésügyi hatóság a lakóházra a használatbavételi engedélyt megadja, és az jogerőre emelkedjen.

[7] A felperes tulajdonjogát az adott ingatlan meghatározott tulajdoni hányada vonatkozásában 2018. február 27-i hatállyal vétel jogcímén az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezték.

[8] Az adásvételi szerződés tárgyát képező ingatlan szerződés szerinti felépítése és a birtok felperes részére történő átruházása a mai napig nem történt meg, ahogy az ingatlan társasházzá alakításának bejegyzése sem.

[9] Az alperes a 2018. szeptember 6-án kelt levelében arról tájékoztatta a felperest, hogy a szerződés annak IV/22. pontja szerint lehetetlenné vált. Indokként azt rögzítette, hogy az építőiparban tapasztalható rendkívüli mértékű építőanyaghiány és munkaerőhiány akadályozta az építési engedélyben foglalt határidő betartását. Kérte a felperest a szerződés megszűnésére tekintettel az eredeti állapot helyreállítása érdekében szükséges dokumentumok aláírására.