BH 1989.6.228 Jótállást igény akkor is érvényesíthető, ha a dolgot a jótállás jogosultja értékesítette, és vele szemben az új tulajdonos szavatossági igénnyel lép fel, illetőleg a hibás teljesítésből eredően egyébként hátrányt szenved [Ptk. 248. §].

A peres felek között 1985. december 10-én adásvételi szerződés jött létre, amely szerint az alperes a tulajdonában levő ingatlant eladta a felperesnek. A szerződésben az ingatlan vételárát 700 000 forintban határozták meg, de a felperes ténylegesen 662 492 forintot fizetett ki, mert a vételárból az alperes korábbi kölcsöntartozásait egyenlítette ki.

A szerződés 5. pontjában a felek rögzítették, hogy "az eladó a birtokbaadástól számított öt évig jótállási kötelezettséget vállal az ingatlan főbb szerkezeteinek (alapok, szigetelések, felmenőfalak, födémek, tetőszerkezet) rendeltetésszerű állapotának fennmaradásáért, továbbá vállalja, hogy az ingatlan esetleges egyéb hibáiért olyan mértékben és addig felel, amilyen mértékben és ameddig a takarékpénztár felel az ingatlan újraértékesítése kapcsán a vevővel szemben".

A felperes az 1986. május 8-án megkötött szerződéssel az ingatlant eladta K. M. és házastársa részére 721 000 forintért. K. M. egy 1986. november 14-én kelt levélben bejelentette a felperesnek, hogy a használat során észlelték: "a szobában a parketta elszíneződött, illetve elkorhadt, a falak belülről nedvesek, salétromosak, a vakolat elporlik". Közölte még, hogy a ház falain repedések észlelhetők, és kérte "a problémák megoldását".

A felperes eredeti, összegszerűen meg nem határozott keresetében a hibás teljesítésből eredő kárának a megtérítését kérte. Az alperes a kereset elutasítását kérte.

Az elsőfokú bíróság szakértői véleményt szerzett be. A szakértő megállapította, hogy az alperes a fürdőszobai szennyvíz tárolására a ház falától mintegy 1 m-re engedély nélkül létesített szabálytalan (nem zártrendszerű) szennyvízszikkasztót. Az új tulajdonos a konyhai szennyvizet egy házilagosan kivitelezett szikkasztóba vezette, és feltöltötte azt a kutat, amely az épület tömegébe mintegy benyúlik. Megállapította, hogy a falszigetelés nem szakszerűen volt kialakítva, a parketta alatt pedig nem készült megfelelő aljzatbeton és szigetelés. A szakvélemény szerint az épület falai nedvesek, a falon repedések is keletkeztek, a parketta faanyaga pedig korhadt. Ennek az oka a szabálytalanul megépített szikkasztó és az, hogy a szomszéd ingatlan térburkolatát úgy alakították ki, hogy az a csapadékot az épület falához vezeti. Az új tulajdonos által - egyébként ugyancsak szabálytalanul - létesített szikkasztó és a kút feltöltése nem okozhatta a vizesedést.

A szakértő úgy nyilatkozott, hogy a hibák oka a felek szerződéskötése előtt fennállt; a hibák költsége 63 389 forintra tehető. Ez az összeg a következő munkákat tartalmazza: a szomszédos ingatlanon a térburkolat lejtésének megváltoztatása, új padlószerkezet készítése szigeteléssel (a parkettaburkolat és az alatta levő beton szerkezet elbontásával) és az új repedések javítása.

A felperes megrendelésére egy tervező vállalat elkészítette egy újonnan kialakítandó szennyvíztároló tervét. Az iratokhoz csatolt terv, illetőleg műszaki leírás szerint az új zártrendszerű tároló 41 176 forintos költséggel valósítható meg.

Ezt követően a felperes módosította a keresetét: az épületben jelentkező hibák 63 389 forintos, valamint az új szennyvíztároló létesítésével kapcsolatos 41 176 forintos költsége megtérítésére kérte az alperes köte-

Az alperes a kereset elutasítását kérte. Előadta, hogy az ingatlant 850 000 forintra értékelték, ehhez képest azt áron alul adta el, a hibák kijavítása esetén pedig az ingatlan értékesebb lesz.

Az elsőfokú bíróság ítéletével kötelezte, az alperest, hogy fizessen meg a felperesnek 15nap alatt 104 565 forintot és 22 000 forint perkölt-séget.

A bíróság az ítélet indokolásában megállapította, hogy a parketta károsodásának az oka az volt, hogy nem készült megfelelő aljzatbeton és szigetelés. Ezt a hibát, valamint a falakon jelentkező új repedéseket az idézte elő, hogy a szabálytalanul létesített szikkasztóból a ház alapjaihoz szivárgott a nedvesség. Ennek alapján azt állapította meg. hogy épület kijavításának költségét az alperes a Ptk. 248. §-ának (2) bekezdése alapján köteles megtéríteni, mert a szerződésben jótállási kötelezettséget vállalt.

A tervező vállalat költségvetését elfogadta az elsőfokú biróság, és az alperest a Ptk. 310. §-a alapján kötelezte az újonnan létesítendő szennyvíztároló kivitelezési költségének megfizetésére is.