A Legfelsőbb Bíróság Pfv.21514/2010/6. számú határozata kiürítés (INGATLAN kiürítése) tárgyában. [1993. évi LXXVIII. törvény (Lakástörvény) 24. §, 25. §] Bírók: Harter Mária, Kiss Mária, Rédei Anna

Pfv.VIII.21.514/2010/6.

A Magyar Köztársaság Legfelsőbb Bírósága a ... Ügyvédi Iroda (ügyvédi iroda címe; ügyintéző: dr. Jaczkovics László Gábor ügyvéd) által képviselt felperesnek (felperes címe) az ... Ügyvédi Iroda (ügyvédi iroda címe; ügyintéző: dr. Irsevics Krisztián ügyvéd) által képviselt alperes (alperes címe) ellen ingatlan kiürítése iránt a Budai Központi Kerületi Bíróság előtt 9.P.XII.23.481/2008. számon megindított, és a Fővárosi Bíróság 47.Pf.640.287/2009/5. számon hozott jogerős ítéletével befejezett perében a felperes 16. sorszámú felülvizsgálati kérelme folytán a 2011. március 10. napján megtartott nyilvános tárgyaláson meghozta és kihirdette az alábbi

í t é l e t e t :

A Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletet hatályában fenntartja.

Kötelezi a felperest, hogy 15 napon belül fizessen meg az alperesnek 15.000 (Tizenötezer) forint + ÁFA felülvizsgálati perköltséget.

A felperes személyes illetékmentessége folytán előzetesen le nem rótt felülvizsgálati eljárási illetéket az állam, saját felülvizsgálati perköltségét a felperes maga viseli.

I n d o k o l á s :

2000. szeptemberében a felperes mint bérbeadó és az alperes mint bérlő határozatlan időre szóló bérleti szerződést kötött a perbeli, cím alatti lakásra vonatkozóan. A jogviszony kezdete 2000. április 2 volt. A felek rögzítették a bérleti díjat illetve a különszolgáltatások díját, amely összeget a bérlő havonta, előre, egyösszegben, legkésőbb a hónap 10. napjáig volt köteles megfizetni.

Az alperesnek lakbér és egyéb díjak tekintetében fizetési hátraléka keletkezett. Ezért 2006. augusztus 18-án a felperes fizetési felszólítást küldött a részére azzal, hogy a 2006. július 31-i összesítő nyilvántartásának felülvizsgálata alapján megállapította, hogy a bérleményben bérleti díj címén 22.940 forint (két hónap) hátralékot tart nyilván. Felszólította az alperest a hátralék rendezésére. Egyben tájékoztatta, hogy a levél kézhezvételét követő 8 napon belül van lehetősége annak rendezésére, ennek eredménytelensége esetére figyelmeztette a mulasztás következményeire. A felszólító levél "nem kereste" postai jelzéssel érkezett vissza a feladóhoz. A felperes a felszólító levelet szó szerint azonos tartalommal 2006. szeptember 7-i keltezéssel ismét postázta az alperes részére, s ez a levél is "nem kereste" jelzéssel érkezett vissza 2006. szeptember 23-án. A felperes 2006. október 9-én kelt levelében az alperes lakásbérleti jogviszonyát 2006. november 30. napjára felmondta, mely levél szintén "nem kereste" jelzéssel érkezett vissza a felpereshez.

A felperesnek az alperes ellen ingatlan kiürítése iránt indított keresete alapján a megismételt eljárásban a Budai Központi Kerületi Bíróság a 2009. szeptember 9-én kelt 9.P.XII.23.481/2008/12. számú ítéletével a felperes keresetét lényegében azzal utasította el, hogy a 2006. szeptember 7-i fizetési felszólás tartalmilag nem felelt meg az 1993. évi LXXVIII. törvény (Ltv.) 24.§ (1) bekezdésében és 25.§ (1) bekezdésében foglaltaknak, így az erre alapított felmondás nem érvényes, nem alkalmas a jogviszony megszűntetésére.

A felperes fellebbezése folytán a Fővárosi Bíróság a 2010. május 4-én kelt 47.Pf.640.28762009/5. számú ítéletével az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta. Döntése indokai szerint helytállóan állapította meg az elsőfokú bíróság, hogy az Ltv. 25.§ (1) és (5) bekezdésében írt törvényi határidők megtartása a 2006. szeptember 7-én kelt felszólító levélre tekintettel állapíthatók meg, a felmondás ezért alakilag megfelelt az Ltv. rendelkezéseinek. A felmondás érvényességét azonban

- az alperesi ellenkérelemben foglaltakra figyelemmel - tartalmi szempontból is vizsgálni kellett. Így azt, hogy a felszólító levél és a felmondó levél közlésének időpontjában valóban fennállt-e az alperesnek kéthavi, a 2006. július 31-i összesítő szerinti hátraléka, s e kéthavi hátraléknak a 2006. július 31-ét megelőző időpontra vonatkozóan kellett fennállnia. Felmondani ugyanis kizárólag arra a jogsértő magatartásra alapítottan lehet, amelyre a felszólítás vonatkozott. Más időszakban keletkezett hátralék esetében - még ha az összegében azonos is a felszólításban megjelölt bérhátralék összegével - a rendeltetésszerű joggyakorlás elvéből következően újabb fizetési felszólításnak kell megelőznie a felmondást, mert csak így kerülhet az alperes abba a helyzetbe, hogy a pontosan megjelölt hátralékos időszakban keletkezett hátralék tekintetében annak esetleges korábbi megfizetését tisztázza, igazolja, elhárítva ezzel a ténylegesen fennálló tartozás megfizetésén túl a felmondás hátrányos jogkövetkezményét. A másodfokú bíróság megállapította, hogy a 2006. szeptember 7. napján postára adott fizetési felszólítás időpontjában valóban fennállt az alperesnek kéthavi hátraléka a 2006. március és augusztusi hónapokra (amit október 3. napján fizetett meg). Az augusztus havi díjtartozás azonban nem képezhette a 2006. július 31. napjáig keletkezett hátralék részét, mert azt csak augusztus 10. napjáig kellett megfizetni az alperesnek. A felmondó levél tartalma a peradatok szerint nem felelt meg a valóságnak, mivel 2006. október 9-én (a felmondás postára adásának napja) 2006. július 31-ig csak egyhavi, a 2006. március hónapra vonatkozóan keletkezett hátraléka állt fenn az alperesnek. A másodfokú bíróság álláspontja szerint helytálló jogkövetkeztetésre jutott az elsőfokú bíróság amikor megállapította, hogy a felmondás tartalmilag nem felelt meg az Ltv. vonatkozó rendelkezéseinek.

A jogerős ítélet elleni felülvizsgálati kérelmében a felperes jogszabálysértésre hivatkozással a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését és a jogszabályoknak megfelelő határozat meghozatalát kérte. Álláspontja szerint a bíróság helytelenül értelmezte a felszólító levelek tartalmát, ami nemcsak a jogszabályokkal, hanem a bírói gyakorlattal is ellentétes. A felperesi felszólítás és felmondás az Ltv. szigorú szabályainak alakilag mindenben megfelelt. Tájékoztatta az alperest arról, hogy a felperesnek a 2006. július 31-i összesítő nyilvántartása szerint bérleti díj címén hátraléka áll fenn 22.940 forint (két hónap) erejéig. A levél egy adott időpontban fennálló statikus tényszámot rögzített, mely a tartozás hóvégi záró-nyilvántartását tükrözte, és amelyet az alperes sem vitatott. Utalt arra, hogy az alperestől valamennyi felszólítás "nem kereste" jelzéssel érkezett vissza. Amennyiben az alperes a küldeményt átvette és megismerte volna bármelyik levél tartalmát, úgy lehetősége lett volna tájékozódni afelől, hogy pontosan miből áll a tartozása.