BH+ 2005.2.77 Társasház alapító okiratának tilalma ellenére beépített erkély (loggia) bontására irányuló elbírálásánál irányadó szempontok [1997. évi CLVII. tv. (továbbiakban: Tht.) 17. § (1) bek., 20. §, 33. §, Ptk. 188-192. §-ok, Alapító okirat F. pont].

Az I-V. rendű alperesek, valamint a VI. rendű alperes jogelődje, K. F.-né - mint a százlakásos felperesi társasház tulajdonostársai - az "öröklakás"-ukhoz tartozó "loggiá"-t különböző módokon beépítették, illetőleg redőnnyel lezárták. Az 1999. április 28-i írásbeli szavazás eredményét összesítő, 1999. május 10. napján készült jegyzőkönyv határozat-javaslatai szerint a beépítés és lezárás jogsértő, szabálytalan, az alperesi tulajdonostársak 1999. május 15-ig kötelesek az eredeti állapot helyreállítására. Az alperesek a kötelezettségnek nem tettek eleget. A felperesi társasház 1975-ben készült alapító okiratának F pontja szerint a "társasház külső vagy belső egységes képét valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása nélkül senki sem változtathatja meg. Ezért a ház homlokzatán, erkélyein... a ház egységes képét vagy művészi hatását bántó feliratú táblát, világítást vagy reklámot, napellenzőt, bútordarabot, virágtartót stb. elhelyezni nem szabad". Az említett rendelkezések "...ellenére eljáró tulajdonostárs a rendelkezések megsértéséből eredő mindennemű kárért felelős és a közös képviselő által a jogellenes állapot megszüntetésére bíróilag is kényszeríthető".

A felperes keresetében az 1999. május 10-i közgyűlési határozatok végrehajtására: a beépítés előtti, eredeti állapot helyreállítására kérte az alperesek kötelezését. Az I-IV. rendű alperesek határozott érdemi ellenkérelme a kereset elutasítására irányult.

Az elsőfokú bíróság ítéletével a keresetet elutasította. Indokolása szerint a felperes nem alkalmazhatta az írásbeli szavazás intézményét, érvényes közgyűlési határozat hiányában pedig alaptalan annak végrehajtására irányuló igénye.

A másodfokú bíróság megváltoztatta az elsőfokú bíróság ítéletét és kötelezte "az I-VI. rendű alpereseket, hogy a perbeli társasházban lévő öröklakásaik erkélyének, illetőleg loggiájának engedély nélküli beépítését 90 napon belül bontsák le". Döntését azzal indokolta, hogy a felperes végrehajtani kért határozatai nem érvénytelenek, hanem "nem létezőek"; a "...perbeli esetben azonban a kereset érdemi elbírálásának nem előfeltétele a közgyűlési határozat". Az alperesek ugyanis a társasházról szóló 1997. évi CLVII. törvény (a továbbiakban: Tht.) 17. §-a (1) bekezdésének megsértésével "lényegében" birtokháborítást követtek el, amelynek megszüntetését - a Tht. 33. § b) pontjában írt felhatalmazás alapján - a Tht. 20. §-a, valamint a Ptk. 188-192. §-ai alapján a közös képviselő önállóan is kérhette, mégpedig egy év eltelte után közvetlenül a bíróságtól. Az adott esetben a per megindítására külön alapot adott a társasház alapító okiratának F pontja, mégpedig függetlenül attól, hogy a beépítés megfelel-e az építésügyi előírásoknak.

A jogerős ítélet ellen - a reájuk vonatkozó rendelkezések hatályon kívül helyezése, és e körben a másodfokú bíróság új eljárásra utasítása végett - az I-IV. rendű alperesek nyújtottak be felülvizsgálati kérelmet. Arra hivatkoztak, hogy a kereset mind az első-, mind a másodfokú eljárás során a közgyűlési határozatok végrehajtására, nem pedig birtokháborítás megszüntetésére irányult, ezért nem került sor a birtokvita körében a tényállás megállapításához szükséges nyilatkozatok beszerzésére, az előzetes közigazgatási eljárás befejezésének bevárására, és a bizonyítási eljárás lefolytatására.