EH 2006.1503 A tulajdonos által - személyesen, vagy meghatalmazottja útján - az elővásárlási jog jogosultjával közölt vételi ajánlatot fogalmilag általa elfogadhatónak tartottnak kell tekinteni, így ő utóbb az elővásárlási jogát gyakorló jogosulttal szemben nem hivatkozhat arra, hogy a kapott vételi ajánlat általa nem elfogadható [Ptk. 273. §].

A perbeli ingatlan - több más ingatlannal együtt - az alperes tulajdona. Az alperes az ingatlanokat haszonbérlet útján hasznosította, a haszonbérlő: N. S.

A perbeli ingatlan védett területnek minősül, amelyre az államot elővásárlási jog illeti, melyet a felperes jogosult gyakorolni.

Az alperes az ingatlanait értékesíteni kívánta, azokra vonatkozóan 2004. január 28-án a perben nem álló N. S.-néval az adásvételi szerződés létrejött. Az ingatlanok adásvételével kapcsolatos tárgyalásokat a vevő fia, a meghatalmazott ügyvéd és az alperes között, az alperes b.-i lakásán folytatták és az adásvételi szerződés aláírására is itt került sor. A perbeli ingatlant illetően szóban abban állapodtak meg, hogy külön szerződést kötnek 7000 forint/AK vételáron.

Az alperes 2004. január 28-án meghatalmazta dr. B. I. ügyvédet, hogy a perbeli ingatlan eladása kapcsán az elővásárlási jogra vonatkozó nyilatkozat beszerzése érdekében a felperesnél eljárjon. N. S.-né 2004. március 31. napján dr. B. I. ügyvédhez címzett vételi ajánlatot tett a perbeli ingatlanra 7000 forint/AK ár feltüntetésével. Nevezett ügyvéd a vételi ajánlatot 2004. április 6-án közölte a felperessel. A felperes 2004. április 23-án elővásárlási jogával élt és 2004. május 4-én a tulajdonjog bejegyzését engedő nyilatkozat aláírását kérte az alperestől, aki azt megtagadta.

A felperes keresetében kérte a perbeli ingatlanra vonatkozóan az adásvételi szerződés létrehozását, mert határidőben közölte az alperessel, hogy elővásárlási jogával élni kíván.

Az alperes ellenkérelme a kereset elutasítására irányult. Védekezése szerint a vételi ajánlatnak a felperessel való közlésekor az ajánlat nem állt fenn, mert N. S.-né a vételi ajánlatát csak 2004. február 16. napjáig tartotta fenn. Arra is hivatkozott, hogy a 2004. március 31-ei vételi ajánlatról nem volt tudomása, N. S.-né azt csak dr. B. I. ügyvédnek küldte meg.

Az elsőfokú bíróság ítéletével megállapította, hogy a peres felek között a perbeli ingatlan adásvételére 7000 forint/AK, összesen: 2 475 609 forint vételáron az adásvételi szerződés létrejött. Kötelezte a felperest, hogy a vételárat tizenöt napon belül fizesse meg az alperesnek.

Indokolása szerint az alperesnek kellett volna bizonyítania a meghatalmazott ügyvéddel a vételi ajánlat időbeli korlátozását. Az alperes azonban maga sem állította, hogy az említett korlátozást tartalmazó levelekről - a meghatalmazás aláírásakor - az ügyvédet tájékoztatta. Az iratokhoz csatolt meghatalmazás semmiféle időbeli korlátozást nem tartalmaz, azzal bízta meg az alperes az ügyvédet, hogy az elővásárlási jog jogosultjának nyilatkozatát szerezze be. Álláspontja szerint időbeli korlátozás esetén annak a megbízásban nyilvánvalóan szerepelnie kellett volna. Kifejtette, hogy a vevő nem tett volna 2004. március 31-én vételi ajánlatot, ha a korábbi időbeli korlátozást maga állítja fel. Az ügyvéd pedig az érvényes meghatalmazás és a vételi ajánlat alapján hívta fel a felperest nyilatkozattételre, amelyet a felperes teljes egészében magáévá tett, így közöttük az adásvételi szerződés a Ptk. 373. §-ának (2) bekezdése értelmében létrejött.

Az elsőfokú ítélet ellen - annak megváltoztatása és a felperes keresetének elutasítása érdekében - az alperes fellebbezett.

Az alperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú ítéletet megváltoztatta és a felperes keresetét elutasította.

Az elsőfokú bíróság által megállapított tényállást akként változtatta meg, hogy megállapította: N. S.-né adásvételi szerződéssel 2004. január 28-án az alperes tulajdonában lévő ingatlanokat megvásárolta, az adásvételi szerződés aláírására az alperes lakásán került sor oly módon, hogy a vevő azt korábban aláírta. A szerződést a vevő képviseletében eljáró fia és a vevő képviseletében eljáró dr. B. I. vitte aláírásra az alpereshez. Az ingatlanokat N. S. haszonbérelte. A haszonbérleti szerződés alapján használt perbeli ingatlan védett területnek minősül. Az alperes és a vevő ezen ingatlan megvásárlásáról is tárgyalt, amelyet a 2004. január 16-án és 2004. január 23-án a felpereshez írt levél igazol. Erre az ingatlanra a szerződő felek írásban adásvételi szerződést 2004. január 28-án nem kötöttek. A vevő képviseletében eljáró fia és az alperes abban állapodtak meg, hogy a vevő írásbeli vételi ajánlatot fog tenni. A szerződő felek azt is tudták, hogy a felperesnek erre az ingatlanra elővásárlási joga áll fenn, ezért az alperes meghatalmazta a vevő jogi képviselőjét, dr. B. I.-t, hogy az említett ingatlan eladása kapcsán az elővásárlási jogra vonatkozó nyilatkozat érdekében a felperesnél eljárjon. A meghatalmazást az alperes és az ügyvéd aláírta.

2004. március 31-én N. S.-né vételi ajánlatot tett a perbeli ingatlanra akként, hogy azt dr. B. I.-nak adta át. A vételi ajánlatot az alperes részére nem küldték meg. Az ügyvéd a vételi ajánlatot a felperessel közölte, a felperes azt elfogadta. Az alperes a felperessel az adásvételi szerződést nem kötötte meg.

A másodfokú bíróságnak az így megváltoztatott tényállás alapján az volt a jogi álláspontja, hogy nem volt olyan vételi ajánlat, amelyet az alperes elfogadott. A vételi ajánlatot ugyanis a vevő az ügyvédnek küldte meg, az alperes azonban nem hatalmazta meg az ügyvédet arra, hogy nevében a vevő ajánlatát átvegye és elfogadja. Megállapította, hogy 2004. január 28-án az alperes és a vevő képviselői abban állapodtak meg, hogy a vevő írásban teszi meg a vételi ajánlatát, amelyet az alperesnek írásban kellett volna elfogadnia és ezt követően kellett volna közölni az elővásárlásra jogosulttal. A felperes a 2004. március 31-én kelt vételi ajánlattal gyakorolta elővásárlási jogát. Az alperes azonban ezt a vételi ajánlatot nem fogadta el, ezért a felperes az elővásárlási jogának gyakorlására nem jogosult.

A jogerős ítélet ellen - annak megváltoztatása és az elsőfokú ítélet helybenhagyása érdekében - a felperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet. Ebben kifejtette, hogy a másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság által megállapított tényállást a rendelkezésre álló okiratok kirívóan okszerűtlen mérlegelésével megváltoztatta és abból vont le téves jogi következtetést. Az alperes nem állíthatja, hogy nem volt elfogadott vételi ajánlat, hiszen anélkül értelmetlen lett volna dr. B. I.-nak adott meghatalmazás. Az alperes elfogadott vételi ajánlat birtokában hatalmazta fel az ügyvédet az elővásárlással kapcsolatos eljárásban képviseletre. Hivatkozott az alperes és az ügyvéd lényegében egybehangzó nyilatkozatára, amely alapján tényként állapítható meg, hogy már 2004. január 28-án volt érvényes vételi ajánlat, amelyet a vevő március 31-én utólag írásban csupán megerősített. Hivatkozott továbbá a Ptk. 373. §-ára, amely szerint az eladó részéről megtett felhívás önmagában magába foglalja az eladó által elfogadott vételi ajánlat tényét. Jogszabálysértő - álláspontja szerint - az indokolásban foglalt az a megállapítás, amely szerint a vételi ajánlatnak írásbelinek kell lennie, mert ilyen előírást a Ptk. 373. §-a nem tartalmaz. A jogszabálysértés megvalósult dr. B. I. ügyvéd eljárásával kapcsolatos jogértelmezésben is, amely ellentétes az ügyvédekről szóló 1998. évi XI. törvény 26. §-ában írt rendelkezésekkel, valamint a képviseleti jogra vonatkozó szabályokkal is. Az említett jogszabályok helyes alkalmazása esetén dr. B. I. ügyvéd eljárását úgy kell tekinteni, mintha az eladó saját maga járna el. Utalt a felperes arra is, hogy az alperes nem adta indokát annak, miért járna el az ügyvéd meghatalmazás nélkül, másrészt miért sérelmes a felperes igénye annak fényében, hogy N. S.-né részére ugyanebben az időszakban számos ingatlant eladott alacsonyabb áron.

Az alperes ellenkérelme a jogerős ítélet hatályában való fenntartására irányult.

A felülvizsgálati kérelem alapos.

A másodfokú bíróság tévedett akkor, amikor azt állapította meg, hogy a felperessel, mint az elővásárlási jog jogosultjával az alperes eladó által el nem fogadott vételi ajánlat lett közölve. A másodfokú bíróság ezt a megállapítását arra alapította, hogy a 2004. január 28-ai megbeszéléskor írásbeli szerződés nem jött létre, a 2004. március 31-ei írásbeli vételi ajánlatot pedig az alperes nem fogadta el.

Ezzel szemben megállapítható, hogy 2004. január 28-án szóbeli megállapodás jött létre arra nézve, hogy a 7000 AK vételár mind az eladó, mind a vevő számára elfogadható. Ezt bizonyítja dr. B. I. ügyvéd tanúvallomása, amelyet megerősít az a tény, hogy utóbb az írásban is megtett vételi ajánlat is ezt a vételárat tartalmazta. A perben pedig az alperes jogi képviselője a 2005. október 28-ai tárgyaláson úgy nyilatkozott, hogy az írásbeli vételi ajánlatban szereplő vételárat az alperes nem vitatja, azt elfogadja (23. sorsz. jkv. 2. o.). Az alperes tehát nem hivatkozhat eredménnyel a perben arra, hogy nem fogadta el a 7000 AK-s vételi ajánlatot.

Az eladó által - személyesen, vagy meghatalmazottja útján - az elővásárlási jog jogosultjával közölt vételi ajánlatot fogalmilag az eladó által elfogadhatónak tartottnak kell tekinteni, hiszen, ha nem tartaná ezt elfogadhatónak, akkor nem lenne értelme azt közölni az elővásárlási jog jogosultjával. Maga a közlés magában hordozza, tehát azt a tartalmat, hogy a tulajdonos a kapott ajánlatot a maga részéről elfogadhatónak tartja, az abban foglaltak szerint hajlandó szerződést kötni. Az eladó utóbb fogalmilag nem tud arra hivatkozni, hogy ő nem tartotta elfogadhatónak azt a vételi ajánlatot, amit közölt az elővásárlási jog jogosultjával. Helyesen állapította meg tehát az elsőfokú bíróság, hogy a peres felek között az adásvételi szerződés létrejött.

Mindezekre tekintettel a Legfelsőbb Bíróság a 2006. január 1. napja után hozott jogerős határozatra tekintettel a 2005. évi CXXX. törvény rendelkezéseivel módosított Pp. 275. §-ának (4) bekezdésében foglaltak alapján a jogerős ítéletet hatályon kívül helyezte és az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta.

(Legf. Bír. Pfv. VI. 21.024/2006.)