ÍH 2007.112 KÖZÖS TULAJDON ÁRVERÉSI ÉRTÉKESÍTÉSSEL TÖRTÉNŐ MEGSZÜNTETÉSE - KÖZÖS TULAJDON MEGSZÜNTETÉSE IRÁNTI KERESET ELUTASÍTÁSÁNAK SZEMPONTJAI - VOLT HÁZASTÁRSAK LAKÁSHASZNÁLATÁNAK ALAKULÁSA KÖZÖS TULAJDON MEGSZÜNTETÉSÉNÉL - ÁRVERÉSI ÉRTÉKESÍTÉS ESETÉN A KIKÖLTÖZÉST NEM VÁLLALÓ TULAJDONOSTÁRS LAKÁSHASZNÁLATA

I. A közös tulajdon megszüntetése iránti kereset elutasítására általában akkor kerülhet csak sor, ha a közös tulajdon megszüntetése a tulajdonostárs kárára vagy jogos érdekeinek sérelmére történne.

II. Ha a házastársak a bontóperben a közös tulajdonú lakás használatát rendezték, az utóbb indított, közös tulajdon megszüntetése iránti perben az ingatlanban jogszerűen bentlakó és kiköltözést nem vállaló tulajdonostárs használati jogának - a korábbi jogerős döntéstől eltérő módon történő - megvonására, korlátozására a közös tulajdon megszüntetése okából vagy érdekében nincs lehetőség (Ptk. 147. §, 148. §; Vht. 150. §, 151. §).

A felperes és az I. rendű alperes házasságát az Sz. Városi Bíróság a 2004. szeptember 6. napján hozott ítéletével felbontotta. Az ítélet indokolása szerint a felek életközössége 2001 őszén megszakadt, a felperes a házastársak azonos arányú közös tulajdonában álló B., G. utca 18. szám alatti ingatlanból 2004 szeptemberében elköltözött. A bontóperben a volt házastársak a 2004. június 16-án jogerőre emelkedett végzéssel jóváhagyott bírói egyezséggel rendezték az ingatlan használatát. Megállapodtak abban, hogy a bejárati folyosóról jobbra nyíló második - 4´4 méteres alapterületű - szoba kizárólagos használata a felperest, a másik két szoba kizárólagos használata az alperest, illetve a felek közös gyermekét és két unokáját illeti meg. A lakás egyéb helyiségeit közösen jogosultak használni. Az ingatlant a II. rendű alperes javára 1 600 000 Ft és járulékai erejéig jelzálogjog terheli.

A felperes keresetében kérte a közös tulajdon megszüntetését árverési értékesítéssel elsődlegesen beköltözhető állapotban, másodlagosan az I. rendű alperes bentlakása mellett. Az árverési vételárat 11 400 000 Ft-ban határozta meg és kérte, hogy a bíróság a vételárat a jelzálogjog-jogosult II. rendű alperest megillető összeg megtérítését követően a felek között ossza meg akként, hogy a felperes 5 700 000 Ft-ban részesüljön, a bentlakása folytán előállott értékcsökkentést pedig az I. rendű alperes viselje.

Az I. rendű alperes a kereset elutasítását és a felperes perköltségben marasztalását kérte. Hivatkozott arra, hogy alacsony nyugdíjjal rendelkezik, beteg, az ingatlanból árverés esetén sem vállalja a kiköltözést, cserelakás elfogadására nem hajlandó. Érvei szerint a felperes a közös tulajdon megszüntetésére irányuló jogát a Ptk. 5. §-ába ütköző módon kívánja gyakorolni, a PK 10. számú állásfoglalás III. pontjában írtak szerint indokolatlanul méltánytalan helyzetbe kívánja hozni az I. rendű alperest, a vele együttlakó nagykorú - munkaviszonnyal, jövedelemmel nem rendelkező - leányát és annak két kiskorú gyermekét, holott részükre a lakáshasználati jogot a felek közösen biztosították.

Az elsőfokú bíróság ítéletében elrendelte a b.-i ingatlanon fennálló közös tulajdon megszüntetését árverési értékesítéssel. A legkisebb árverési vételárat 7 732 000 Ft-ban határozta meg, amelyből a felperest 5 700 000 Ft, az I. rendű alperest 2 032 000 Ft illeti. A felperest és az I. rendű alperest egyetemlegesen 307 753 Ft megfizetésére kötelezte a II. rendű alperes javára. Kimondta, hogy magasabb árverési vételár elérése esetén a többletet a felperes és az I. rendű alperes között azonos arányban kell megosztani.

Az értékesítés sikere esetén az I. rendű alperes köteles a lakóépületből a pinceszinten lévő 27,8 m2 alapterületű garázst, a 23,2 m2 nagyságú raktárhelyiségeket, a földszinten a 21,8 m2 m2alapterületű szobát az árverési vevő rendelkezésére bocsátani.

Az I. rendű alperes kizárólagos használatában marad a lakóépület pinceszintjén a 15,4 m2 kazánhelyiség, a földszinten a 9,6 m2 és 17,4 m2 alapterületű szoba.

Az I. rendű alperes és az árverési vevő közösen jogosult a földszinten lévő 11,7 m2 előszoba, 1 m2 WC, 9,3 m2 konyha, 3,1 m2 főzőfülke, 2 m2 éléskamra, 4,8 m2 fürdőszoba, 2,3 m2 padlásfeljáró, 8 m2 nyitott terasz és a 21,1 m2 hátsó terasz használatára. Az I. rendű alperes köteles a 630 m2 terjedelmű telekingatlan fele részét az árverési vevő birtokába bocsátani.

Az elsőfokú bíróság ítéletének indokolásában utalt a Ptk. 147. § rendelkezésére, mely szerint a közös tulajdon megszüntetését bármelyik tulajdonostárs követelheti, e jogról való lemondás semmis. Az ítélkezési gyakorlat következetes abban, hogy nem jelenti a közös tulajdon árverési értékesítéssel történő megszüntetésének lehetetlenségét, ha az ingatlanban bentlakó tulajdonos ez ellen tiltakozik és a kiköltözést nem vállalja. A bíróságnak mind a felperes, mind pedig az I. rendű alperes érdekét figyelembe kellett vennie. A felperes 59 éves, havonta 83 000 Ft rokkantnyugdíjban részesül, mozgásában részben korlátozott, havi 14 424 Ft gyógyszerkiadása van és havi 10 000 Ft házastársi tartás terheli. Harmadik személlyel érzelmi kapcsolatot létesített, társa tulajdonában álló ingatlanban él. Az I. rendű alperes 56 éves, havi rokkantnyugdíja 34 000 Ft, jövedelmének kiegészítésére nem képes, a vele közös háztartásban élő nagykorú gyermeke munkanélküli.

A kereset elutasításával a felperes méltányos érdeke súlyosabban sérülne, mint ahogy az I. rendű alperes méltányos érdeke sérül azzal, hogy a bentlakásával szűnik meg a közös tulajdon. Az I. rendű alperes által kért döntés meghozatalával a felperes akarata ellenére nem rendelkezhetne tulajdoni hányadával, annak ellenértékéhez nem jutna. A volt házastársak közötti kapcsolat oly mértékben megromlott, hogy zavartalan együttélésük a jövőben nem biztosítható. Az I. rendű alperesnek a kereset elutasítása körében felhozott, a jövedelmi viszonyok, az egészségi állapotra vonatkozó indokait értékelve megállapítható, hogy az I. rendű alperes belátható időn belül nem kerül olyan helyzetbe, hogy alkalmasnak találná a közös tulajdon megszüntetésének időpontját. Az pedig, hogy a felperessel közösen létrehozott ingatlanhoz ragaszkodik, abban több évtizede él, nem tekinthető olyan súlyú méltányolható körülménynek, amely a kereset elutasítását indokolná.

Az elsőfokú bíróság a Ptk. 147. § (3) bekezdése a PK 10. számú állásfoglalásban kifejtett szempontok és a felek által elfogadott aggálytalan szakértői vélemény alapján döntött a közös tulajdon megszüntetéséről. Az ingatlan beköltözhető forgalmi értéke 11 400 000 Ft. Az I. rendű alperes használatában lévő ingatlanrészek beköltözhető forgalmi értéke 7 335 216 Ft, lakott értéke 3 667 608 Ft. Az ingatlan kiürítését vállaló felperest ˝ tulajdoni hányada alapján a beköltözhető forgalmi érték fele, azaz 5 700 000 Ft illeti. Az I. rendű alperes kiköltözést nem vállalt, így a bentlakása folytán előállt értékcsökkenést viselnie kell, ezért az árverési vételárból 7 732 000 Ft részben lakott forgalmi érték és az 5 700 000 Ft beköltözhető forgalmi érték különbözete, 2 032 000 Ft illeti. A felperesnek és az I. rendű alperesnek az árverési vételárból ki kell egyenlíteniük a II. rendű alperessel szemben 2006. augusztus 7-én fennálló 307 753 Ft tartozást. Ennek csökkenése esetén a volt házastársak az árverés időpontjában még meglévő, a II. rendű alperessel egyeztetett összegű tartozás egyetemleges kiegyenlítésére kötelesek. Az elsőfokú bíróság rendelkezett az I. rendű alperes kizárólagos használatában maradó, az árverési vevő kizárólagos használatába, valamint az I. rendű alperes és az árverési vevő közös használatába kerülő ingatlanrészekről, valamint az I. rendű alperes kiürítési kötelezettségről.