BH 2003.1.19 Elővásárlási jog gyakorlása útján ingatlanra vonatkozóan érvényes szerződés akkor jön létre, ha a kötelezett és a harmadik személy szerződése megfelel a minimális alaki és tartalmi követelményeknek. [Ptk. 365. § (3) bek., 373. § (2) bek., Legf. Bír. XXV. sz. PED].

Az alperesi részvénytársaság 1997. február 7-én országos napilapban ajánlattételi felhívást tett közzé, amelyben egyebek között a perbeli telephely megnevezésű ingatlan 40390/886552. tulajdoni hányadrésze értékesítésére kért ajánlatokat, az irányárat 313 000 000 forintban jelölve meg. A felperes 1997. február 17-én a kiírásnak megfelelő tartalmú ajánlatot tett, és felhívta az alperes figyelmét arra, hogy - mint a terület bérlője és a területen általa létesített felépítmény tulajdonosa - elővásárlási joggal is rendelkezik, amellyel mindenképpen élni kíván. 1997. február 19-én az alperes a felperes vételi ajánlatát értékelésre alkalmasnak találva tájékoztatta a felperest arról, hogy más pályázótól 350 000 000 forintos ajánlatot kapott, és felhívta annak közlésére, hogy elővásárlási jogát ezen a vételáron kívánja-e gyakorolni. A felperes 1997. február 20-án közölte, hogy a 350 000 000 forintos árajánlatot tudomásul veszi és ennek megfelelően is gyakorolni kívánja elővásárlási jogát. Ezt a nyilatkozatát a következő napon megismételte. Az alperes osztályvezetője 1997. február 28-án azt közölte a felperessel, hogy a 350 000 000 forintos vételárat társasága elfogadta, és a szerződéskötéshez szükséges igazgatósági jóváhagyást - amelynek időpontja 1997. március 25. - követően az adásvételi szerződést elkészíti, és megküldi a felperesnek. Ezt követően a felperes több ízben is szorgalmazta a szerződés megkötését. Végül az alperes vezérigazgatója 1997. április 4-én közölte a felperessel, hogy az ingatlant nem kívánják értékesíteni.

A felperes módosított keresetében az adásvételi szerződés létrejöttének a megállapítását kérte a Ptk. 373. §-ának (2) bekezdése alapján. Az volt a jogi álláspontja, hogy 1997. február 20-án az elővásárlási joga gyakorlásával 350 000 000 forint vételáron az adásvételi szerződés létrejött. Kérte az alperes kötelezését az ingatlan birtokbaadására, és a földhivatal megkeresését az alperes tulajdonjogának a törlése és a felperes tulajdonjogának a bejegyzése érdekében.

Az alperes a kereset elutasítását kérte. Arra hivatkozott, hogy a felhívásban fenntartotta azt a jogot, hogy a pályázatot eredménytelennek nyilvánítsa, és ezáltal az értékesítés szándékától elálljon. Az elővásárlási jog nem teszi azt lehetővé, hogy a felperes a tulajdonostól az ingatlan tulajdonjogának az átruházását a tulajdonos erre irányuló akarata hiányában követelhesse. Arra is hivatkozott az alperes, hogy az 1997. február 28-ai nyilatkozatot az alperes képviseletére nem jogosult személy adta ki. A nyilatkozat ugyanakkor tartalmazta azt, hogy a szerződéskötéshez az igazgatóság hozzájárulása szükséges. E hozzájárulás, vagyis a tulajdon-átruházásra irányuló kölcsönös és egybehangzó akaratnyilvánítás hiányában az adásvételi szerződés nem jött létre a felek között.

Az elsőfokú bíróság ítéletével elutasította a felperes keresetét. Ítélete indokolásában az elsőfokú bíróság kifejtette, hogy a felek nyilatkozatai alapján nem lehet megállapítani az adásvételi szerződés létrejöttét, mert ezek a nyilatkozatok nem tartalmazzák az adásvételi szerződés megkötéséhez a Legfelsőbb Bíróság XXV. sz. PED. által megkövetelt minimális tartalmi elemeket. Az alperes részéről a tulajdonjog átruházására irányuló szándékot csak az alperes igazgatósága nyilváníthatta volna ki, azonban ez nem történt meg.

A felperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság helybenhagyta az elsőfokú bíróság ítéletét. A másodfokú bíróság álláspontja szerint 1997. február 18-án az alperes nem bírálta el érdemben a pályázatokat, mert a nyertes pályázó személyét nem jelölte meg, de nem is nyilvánította eredménytelenné a pályázatot. Ezen a napon az alperes csak újabb ajánlat tételére hívta fel a felperest, amelyre az 1997. február 20-án igenlően válaszolt. Ezáltal az alperes két érvényes, és azonos vételárra vonatkozó ajánlattal rendelkezett. A versenyeztetés időszaka azonban ezzel még nem zárult le, mert az alperes nem foglalt állást sem a nyertes személyének a kiválasztásával, sem a pályázat eredménytelenné nyilvánításával. Az elővásárlási jog a szerződés megkötésekor gyakorolható, a szerződéskötést megelőző pályázati eljárásban még nincs jelentősége, mert a kiíró az eredménytelenné nyilvánítás jogának a fenntartásával a szerződéskötési kötelezettségét kizárta. Mivel a pályázat 1997. február 20-áig elbírálásra nem került, ennélfogva ezen a napon adásvételi szerződés sem jött létre a felek között.

A jogerős ítélet ellen a felperes élt felülvizsgálati kérelemmel, kérve annak hatályon kívül helyezését és az elsőfokú bíróság ítéletének a megváltoztatásával a keresetének helyt adó ítélet meghozatalát. Felülvizsgálati kérelmében a felperes fenntartotta a per során kifejtett ténybeli és jogi álláspontját. A felperes érvelése szerint 1997. február 18-án az alperes meghozta a vételi ajánlatok értékeléséről szóló döntését, mert az ajánlati felhívást nem nyilvánította eredménytelennek, a másik pályázó ajánlatát pedig közölte az elővásárlási jogra jogosult felperessel. Márpedig az eladó csak akkor hívja fel az elővásárlásra jogosultat nyilatkozattételre, ha a tulajdonában levő dolgot el kívánja adni, és a harmadik személytől érkező ajánlatot elfogadta. Mivel a felperes mint elővásárlásra jogosult a vele közölt ajánlat tartalmát magáévá tette, közte és az alperes között a szerződés a Ptk. 373. §-ának (2) bekezdése értelmében létrejött. Téves az a jogerős ítéleti megállapítás, amely szerint az alperes nem az elővásárlási joga gyakorlására hívta fel a felperest, hanem újabb ajánlat megtételére.

Az alperes ellenkérelme a jogerős ítélet hatályában való fenntartására irányult.

A felülvizsgálati kérelem az alábbiak szerint nem alapos.