BH 2011.12.343 A feltűnő értékaránytalanságra való hivatkozás akkor minősül rendeltetésellenes joggyakorlásnak, ha arról a sérelmet szenvedett fél a szerződés megkötésekor tudott, vagy tudnia kellett, mert ennek ismeretét úgy kell értékelni, hogy az értékkülönbségből adódó kockázatot vállalta [Ptk. 4. §, 201. § (2) bek.].

A felperes 2006. szeptember 15-én ajánlattételre szóló felhívás megküldésével, hirdetmény nélküli, tárgyalásos közbeszerzési eljárást indított az 5774/8. helyrajzi számú, 5774/11 helyrajzi számú és 5774/30 helyrajzi számú ingatlanok megvásárlására oly módon, hogy ajánlattételi felhívását kizárólag az alpereseknek, mint az ingatlanok közös tulajdonosainak küldte meg. Az ingatlan-nyilvántartás szerint mindhárom ingatlan művelési ágból kivett ingatlan volt, az 5774/8 helyrajzi számú ingatlan gazdasági épület és udvar megjelöléssel, az 5774/11 helyrajzi számú ingatlan út megjelöléssel, az 5774/30 helyrajzi számú ingatlan pedig raktár és udvar megjelöléssel szerepelt az ingatlan-nyilvántartásban (a továbbiakban: 8, 11, 30 hrsz.-ú ingatlanok). Az alperesek 2006. szeptember 19-én a három ingatlan eladására összesen bruttó 290 400 000 Ft vételár megfizetése mellett tettek közös ajánlatot, majd a peres felek a 2006. szeptember 21-én megtartott tárgyalás alapján abban állapodtak meg, hogy a három ingatlan nettó vételára összesen 227 000 000 Ft + 45 400 000 áfa, azaz 272 400 000 Ft. Ennek megfelelően az alperesek mint eladók és a felperes mint vevő 2006. szeptember 29-én a perbeli ingatlanok tárgyában adásvételi szerződést kötöttek, mely szerződésben a 8 helyrajzi számú ingatlan, vételárát 136 200 000 Ft + 27 240 000 Ft áfa összegben, a 11 helyrajzi számú ingatlan vételárát 1 220 000 Ft + 244 000 Ft áfa összegben, míg a 30 helyrajzi számú ingatlan vételárát 89 580 000 Ft + 17 916 000 Ft áfa összegben határozták meg. A szerződéskötés napján a vételárból a felperes 163 400 000 Ft-ot megfizetett, a fennmaradó összeg megfizetésére pedig 2007. április 30-ig vállalt kötelezettséget.

A felperes az alperesekhez intézett 2007. május 8-án kelt levelével feltűnő értékaránytalanság címén az adásvételi szerződést megtámadta. Az alperesek 2007. május 10-én kelt levelükben közölték, hogy a megtámadást alaptalannak tartják és egyben felszólították a felperest, hogy vételár hátralékát legkésőbb 2007. május 18-ig egyenlítse ki.

A felperes 2007. szeptember 27-én benyújtott keresetében a Ptk. 201. § (2) bekezdése alapján kérte a szerződés érvénytelenségének megállapítását és a Ptk. 237. § (2) bekezdése alapján az eredeti állapot helyreállítását. Arra hivatkozott, hogy D. G. igazságügyi szakértő 2007. január 12-én kelt szakvéleményében a 8 helyrajzi számú ingatlan értékét nettó 64 701 000 Ft-ban, a 30 helyrajzi számú ingatlan forgalmi értékét pedig nettó 36 127 000 Ft-ban állapította meg.

Az alperesek a kereset elutasítását kérték. Vitatták, hogy az adásvételi szerződés feltűnő értékaránytalanságban szenvedne. Hivatkoztak arra is, hogy a felperes megtámadási jogának gyakorlásával indokolatlanul késedelmeskedett, ugyanis az alperesek 2007. május 10-én kelt nyilatkozatának közlése után nem haladéktalanul, hanem csak 2007. szeptember 27-én terjesztette elő a bíróságon keresetét. Viszontkeresetet is előterjesztettek, melyben azt kérték, hogy a bíróság kötelezze a felperest 108 960 000 Ft-os hátralékos vételár és ennek 2007. május 1-jétől járó kamatai megfizetésére az alperesek, mint egyetemleges jogosultak javára.

A felperes a viszontkereset elutasítását kérte, és a viszontkeresettel szembeni kifogásként is hivatkozott a Ptk. 201. § (2) bekezdésére.

Az elsőfokú bíróság 45. sorszámú ítéletével a felperes keresetét elutasította, és kötelezte a felperest, hogy fizessen meg az alpereseknek 108 960 000 Ft-ot és ennek 2007. május 1-jétől járó késedelmi kamatát. Az ítélet szerint mivel a felperes elmulasztotta megtámadási jogának haladéktalan érvényesítését a bíróság előtt, megtámadási joga a Ptk. 236. § (1) bekezdése értelmében elenyészett. A megtámadási jog kifogásként való érvényesítése pedig alkalmatlan volt a viszontkereset érdemi vitatására. Erre tekintettel az elsőfokú bíróság a kereset elutasításáról döntött és helyt adott az alperesek megalapozott viszontkeresetének.

A felperes fellebbezése alapján eljáró másodfokú bíróság az elsőfokú ítéletet helybenhagyta.

A másodfokú bíróság egyetértett az elsőfokú bírósággal abban, hogy a felperes megtámadási joga a haladéktalan igényérvényesítés elmulasztása miatt megszűnt, de álláspontja szerint a hátralékos vételár megfizetése iránti viszontkeresettel szemben a felperes jogosult volt a Ptk. 236. § (3) bekezdése alapján kifogás útján érvényesíteni a feltűnő értékkülönbségre alapított megtámadási jogát és ezzel megkísérelhette - a beszámítási kifogással azonos módon - a vele szemben előterjesztett viszontkereseti követelés kioltását.

A másodfokú bíróság rámutatott arra, hogy a 267. számú PK. állásfoglalás szerint a feltűnő értékkülönbség vizsgálatánál az eset összes körülményét mérlegelni kell, és meg kell akadályozni, hogy a megtámadási jogot bárki is utólag a szerződéstől való szabadulás, vagy kedvezőbb szerződési feltételek kikényszerítésének eszközeként használhassa fel. Eseti döntések megjelölésével hivatkozott arra, hogy a bírói gyakorlat szerint nem hivatkozhat kedvezőbb ellenszolgáltatás elérése érdekében a Ptk. 201. § (2) bekezdésére olyan személy, aki az értékviszonyokkal maga is tisztában volt, így pl. egy saját vagyonkezelő szervezettel rendelkező, értékesítést is végző, a helyi értékviszonyokat ismerő önkormányzat sem, amennyiben maga tett ajánlatot az általa meghatározott vételáron az ingatlan értékesítésére. A másodfokú bíróság hivatkozott a Legfelsőbb Bíróság olyan határozataira, melyek szerint nincs lehetőség az árverés, aukció, licit, versenytárgyalás eredményeként megkötött adásvételi szerződések megtámadására a Ptk. 201. § (2) bekezdése alapján.

A jogerős ítélet szerint a perbeli esetben a felperes maga határozta meg a vétel stratégiai célját - melynek lényege szerint a városi tűzoltóságot át kívánta helyezni új helyszínre és a polgári védelmet, a tűzoltóságot, a katasztrófavédelmi hatóságot ugyanazon a telephelyen kívánta elhelyezni - és a katasztrófavédelmi szerv közreműködésével eljáró É. Kft. szakmai véleménye alapján arra az álláspontra jutott, hogy e célnak a perbeli ingatlanegyüttes felel meg. Erre figyelemmel kért ajánlatot az alperesektől, rögzítve, hogy az általuk igényelhető ellenszolgáltatás nettó összege 240 000 000 Ft lehet. A közbeszerzési eljárás lefolytatása előtt három független értékbecslést szerzett be, melyekben kimutatott forgalmi értékek átlaga megfelelt az ajánlatkérésben feltüntetett nettó árnak. Az alperesek által megjelölt ajánlati ár alkufolyamat eredményeként mérséklődött bruttó 272 400 000 Ft-ra.

A másodfokú bíróság mindebből arra a következtetésre jutott, hogy a szerződés valamennyi lényeges feltételét a felperes határozta meg, a felperes fokozottan érdekelt volt a szerződés létrejöttében, az értékarányosság megítéléséhez pedig minden lehetséges információ a rendelkezésére állt. Az üzleti biztonságot és a Ptk. 4. § (1) és (4) bekezdésében meghatározott rendeltetésszerű joggyakorlás elvét sértené, ha a felperes az általa az ügyletkötést követően négy hónappal beszerzett újabb értékbecslésre alapítottan gyakorolhatná megtámadási jogát. Erre tekintettel a másodfokú bíróság a felperes igazságügyi szakértő kirendelésére irányuló indítványának teljesítését mellőzte.