BH 2015.9.252 Az építési szerződést üzletszerű gazdasági tevékenységként folytatott építőipari kivitelezési tevékenység esetén írásba kell foglalni. Az írásba foglalás elmulasztása esetében az ilyen építési szerződés semmis. A szerződés semmisségét a bíróságnak - ha az ehhez szükséges adatok a rendelkezésére állnak - hivatalból is észlelnie kell [Ptk. 217. § (1) bek., 237. § (2) bek., 402. § (1) bek.].

Pertörténet:

Körmendi Járásbíróság P.20258/2012/21., Szombathelyi Törvényszék Pf.20700/2013/4., Kúria Pfv.20964/2014/5. (*BH 2015.9.252*)

***********

[1]A felperes a felek között 2011-ben szóban létrejött vállalkozási szerződés alapján egy családi házat épített az alperes részére. A kivitelezés során az alperes három részletben 32 900 000 forint vállalkozói díjat fizetett meg a felperesnek, a felek által 2011. szep­tember 8-án megkötött megállapodásban pedig 2012. február 28-ig további 4 200 000 forint megfizetését vállalta azzal, hogy a még hátralévő építési munkákat a felperes 2011. október 20-ig vállalta elvégezni. 2011 szeptemberében az alperes pótmunkák elvégzését is megrendelte a felperestől, a pótmunka ellenértékét azonban nem fizette meg.

[2]A felperes keresetében 8 013 047 forint és járulékai megfizetésére kérte az alperest kötelezni. Arra hivatkozott, hogy a 2011. szeptember 8-án létrejött megállapodásban rögzített 4 200 000 forint hátralékos vállalkozói díjat az alperes nem egyenlítette ki, és nem fizette meg a pótmunka 3 813 047 forintot kitevő ellenértékét sem.

[3]Az alperes a kereseti követelést 3 500 000 forint erejéig elismerte, ezt meghaladóan a kereset elutasítását kérte.

[4]Az elsőfokú bíróság ítéletében az alperest 5 040 790 forint és járulékai megfizetésére kötelezte, ezt meghaladóan a keresetet elutasította. A határozat indokolása szerint a felek a vállalkozási szerződésben a felperes vállalkozói díját négyzetméterenként 180 000 forintban határozták meg. Ennek figyelembevételével a felperes a ténylegesen elvégzett építési munkáért a beszerzett aggálytalan igazságügyi szakértői véleményben foglaltak értelmében 37 940 790 forint vállalkozói díjra jogosult. Ebből az összegből 32 900 000 forintot az alperes már átadott a felperes részére, így a különbözet megfizetésére köteles.

[5]A másodfokú bíróság az elsőfokú ítélet fellebbezett részét részben megváltoztatta, és az alperest terhelő marasztalás összegét 7 379 139 forintra és járulékaira felemelte. A jogerős ítélet indokolása szerint a felek közötti elszámolás során a vállalkozási szerződés tartalmából kell kiindulni. A tetőszerkezet láng- és gombamentesítésére, a garázskapuk és a szennyvíztároló beszerzésére, valamint a födém hőszigetelésének elkészítésére pedig a szerződés nem terjedt ki, így az a körülmény, hogy a felperes ezeket a munkálatokat nem végezte el, a vállalkozói díj csökkentésére nem ad alapot. Az alperes ezért a 2011. szeptember 28-án létrejött megállapodásban rögzített teljes hátralékos vállalkozói díjat, 4 200 000 forintot köteles a felperes részére megfizetni. A pótmunkának az igazságügyi szakértő által meghatározott, 2 901 308 forintot kitevő díján felül pedig a felperes igényt tarthat 91 641 forint gépköltség és fuvardíj, valamint a CK beton készítése és a villamosmérők áthelyezése kapcsán további 186 118 forint megfizetésére is.

[6]A jogerős ítélet ellen - annak hatályon kívül helyezése, az elsőfokú ítélet fellebbezett részének részbeni megváltoztatása, és az őt terhelő marasztalás összegének 1 212 583 forintra történő leszállítása iránt - az alperes élt felülvizsgálati kérelemmel.

[7]A Kúria a felülvizsgálati eljárás eredményeként megállapította, hogy a jogerős ítélet az alábbiak szerint jogszabálysértő.

[8]A felek a rendelkezésre álló bizonyítékokból kitűnően a vállalkozási szerződés altípusának minősülő, a Ptk. 402. § (1) bekezdése szerinti építési szerződést kötöttek egymással, amelynek alapján a felperes egy lakóház megépítésére, az alperes pedig az elkészült mű átvételére és a vállalkozói díj megfizetésére volt köteles.

[9]Az építési szerződést - üzletszerű gazdasági tevékenységként folytatott építőipari kivitelezési tevékenység esetén - az építőipari kivitelezési tevékenységről szóló 191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet 3. § (1) bekezdés a) pontja szerint írásba kell foglalni. Ha pedig jogszabály a szerződésre meghatározott alakot szab, a kötelező alakiság megsértésével kötött szerződés a Ptk. 217. § (1) bekezdése értelmében - ha jogszabály másként nem rendelkezik - semmis.

[10]Az építőipari kivitelezési tevékenységet üzletszerűen folytató felperesi gazdálkodó szervezet a perbeli lakóház építésére nem vitásan szóban kötött vállalkozási szerződést az alperessel. A szerződés ezért az ismertetett jogszabályok értelmében semmisnek minősül.

[11]A szerződés semmisségét - ha az ehhez szükséges adatok rendelkezésre állnak - a bíróságnak hivatalból is észlelnie kell [1/2005. (VI. 15.) PK vélemény, 2/2010. (VI. 28.) PK vélemény 4. pont]. A perbeli esetben az elsőfokú eljárás során keletkezett bizonyítékok alapján egyértelműen, további bizonyítási eljárás lefolytatása nélkül megállapítható, hogy a felek közötti építési szerződés a kötelező alakiság megsértésével jött létre, a felek ugyanis maguk is egyezően azt adták elő, hogy szóban szerződtek egymással. Tévedett ezért a bíróság, amikor a szerződés nyilvánvaló semmisségét nem észlelte.

[12]A jogszabály által meghatározott alakiság megsértéséből eredő érvénytelenséget a teljesítés elfogadása a Ptk. szabályai szerint nem orvosolja. A perbeli szerződéshez ezért a felek által célzott joghatások nem fűződhetnek; ezek helyett az érvénytelenség - Ptk. 237. §-ában meghatározott - jogkövetkezményeit kellett alkalmazni.

[13]Az érvénytelenség oka az adott esetben nem volt kiküszöbölhető, és - miután a felperes a semmis szerződés alapján az építési munkát elvégezte - az eredeti állapot helyreállítására sem kerülhetett sor. Az érvénytelenség lehetséges jogkövetkezményei közül ezért a Ptk. 237. § (2) bekezdésében foglaltaknak megfelelően kizárólag a szerződés hatályossá nyilvánítása jöhetett szóba, amelynek keretében a felek között - az általuk előterjesztett kérelmek korlátaira figyelemmel - megfelelően el kellett számolni. Ennek során abból kellett kiindulni, hogy a hatályossá nyilvánítás nem eredményezheti az érvénytelen szerződés teljesítésének kikényszerítését, a már teljesített szolgáltatás értékének megállapítása során azonban a felek kapcsolatát, az irányadó szerződéses kikötéseket is értékelni kell.

[14]A bíróság a felek szerződéskötést követő magatartása alapján jogszabálysértés nélkül állapította meg, hogy a felperest megillető vállalkozói díjat a szerződésben nem az alperes védekezésében kifejtetteknek megfelelően, tehát egy összegben határozták meg, hanem fajlagos ár alapulvételével kívántak egymással elszámolni. Ezt támasztja alá a 2011. szeptember 8-án létrejött megállapodás is, amelyben az alperes azt követően, hogy 32 900 000 forintot már átadott a felperesnek, további 4 200 000 forint vállalkozói díj megfizetését vállalta. Abban az esetben ugyanis, ha az eredeti szerződésben - az alperes állításának megfelelően - valóban 34 000 000 forint fix összegű vállalkozói díj kikötésére került volna sor, ilyen tartalmú megállapodást a felek utóbb nyilvánvalóan nem kötöttek volna egymással.