A Debreceni Ítélőtábla Gf.30679/2009/5. számú határozata bérleti jog tárgyában. [1959. évi IV. törvény (Ptk.) 4. §, 201. §, 237. §, 361. §] Bírók: Drexlerné dr. Karcub Edit, Erőss Károlyné dr. Vajvoda Ildikó, Szűcs Lajos

Gf. IV. 30.679/2009/5.

A M A G Y A R K Ö Z T Á R S A S Á G N E V É B E N !

A Debreceni Ítélőtábla a Dr. Szabó Tamás ügyvéd (4025 Debrecen, Vásáry I. u. 7. tt/1.) által képviselt felperes neve (felperes címe) felperesnek, a Dr. Kovács Margit jogtanácsos által képviselt alperes neve (alperes címe) alperes ellen, bérleti jogviszonyból erdő követelés érvényesítése iránt indított perében, a Hajdú-Bihar Megyei Bíróság 2009. szeptember 23-án meghozott 7.G.40.032/2008/41. számú ítélete ellen, az alperes részéről 44. sorszámon előterjesztett fellebbezés folytán indult másodfokú eljárásban, az alulírott napon megtartott nyilvános tárgyaláson meghozta a következő

í t é l e t e t :

A Debreceni Ítélőtábla az elsőfokú bíróság ítéletének nem fellebbezett részét nem érinti, a fellebbezett rendelkezéseit pedig helybenhagyja.

Kötelezi az alperest, hogy fizessen meg a felperesnek 15 napon belül 300 000 (Háromszázezer) Ft másodfokú perköltséget.

Ez ellen az ítélet ellen fellebbezésnek nincs helye.

I n d o k o l á s :

Az elsőfokú bíróság a 2009. szeptember 23-án meghozott, 41. sorszámú ítéletében megállapította, hogy a peres felek között 2002. február 7-én létrejött, a .i..... helyrajzi számú ingatlanra vonatkozó bérleti szerződés semmis, ugyanakkor a szerződést a 2002. március hó 1. napjától - 2007. december 31-ig terjedő időszakra hatályossá nyilvánította.

Kötelezte az alperest, hogy fizessen meg a felperesnek 15 napon belül 17 060 000 Ft-ot és annak 2008. január 1. napjától a kifizetés napjáig járó törvényes mértékű kamatát.

Az alperes viszontkeresetét a szerződés semmisségének megállapítására irányuló részét meghaladóan elutasította és az alperest arra kötelezte, hogy fizessen meg a felperesnek 15 napon belül 2 098 523 Ft perköltséget.

Az ítéletben megállapított tényállás szerint a peres felek 2002. február 7-én bérleti szerződést kötöttek, amellyel az alperes 2002. március hó 1. napjától kezdődően 10 évre bérbe adta a felperesnek az állam tulajdonában, de az alperes kezelésében lévő ...i ...... helyrajzi szám alatt nyilvántartott, 1 ha 9863 m2 térmértékű ingatlant, évi 20 000 Ft + áfa bérleti díj ellenében.

A szerződésben a felek rögzítették, hogy a jogviszonyt csak a naptári év fordulónapjára lehet felmondani, egy éves felmondási idővel.

A szerződés 6. és 7. pontjaiban a felek megállapodtak abban is, hogy a bérlő a bérlet fennállása alatt jogosult az ingatlanon értéknövelő beruházásokat eszközölni, amelyek értékét a bérbeadó a bérlet megszűnésekor köteles a bérlő részére megtéríteni, vagy - amennyiben a bérlő az ingatlant megvásárolja - a beruházások értékét a bérlő jogosult a vételárba beszámítani.

Az alperes a bérleti szerződést pályázati eljárás lefolytatása nélkül, annak mellőzésével kötötte meg.

A szerződés megkötését követően a felperes az ingatlant birtokba vette és azt ténylegesen 2007. december 28. napjáig használta. A bérleti jogviszony a felek között 2007. december 31. napjával szűnt meg, az alperes jogszerű felmondása folytán. A bérleti jogviszony fennállása alatt a felperes az ingatlanon értéknövelő beruházásokat végzett, amelyek az ingatlan forgalmi értékét 17 060 000 Ft-tal növelték.

A felperes az eredeti keresetében 30 000 000 Ft és járulékai megfizetésére kérte az alperest kötelezni, arra hivatkozással, hogy a bérleti jogviszony fennállása alatt végzett értéknövelő beruházásai az ingatlan értékét ilyen mértékben növelték. Az elsőfokú eljárás során beszerzett szakértői vélemény ismeretében a felperes a keresetét 17 060 000 Ft és járulékai erejéig leszállította.

Az alperes a felperes keresetének teljes mértékben történő elutasítását kérte. Arra hivatkozott, hogy a felek között létrejött bérleti szerződés semmis amiatt, hogy annak megkötésére a jogszabályban előírt pályáztatási eljárás lefolytatása nélkül került sor. Emellett a szerződésben kikötött bérleti díj, valamint az ingatlan ténylegesen felszámítható használati díja közötti különbözet megtérítése iránt viszontkeresetet terjesztett elő a felperessel szemben, amelynek összegét 24 861 003 Ft-ban jelölte meg.

Az elsőfokú bíróság a perben lefolytatott bizonyítási eljárás alapján a felperes módosított keresetét alaposnak, az alperes viszontkeresetét pedig - a szerződés semmisségének megállapítására vonatkozó részét meghaladóan - alaptalannak találta.

Az ítélete indokolásában megállapította, hogy a felek között létrejött bérleti szerződés semmis annak következtében, hogy azt a felek a 41/2000. (XII.12.) BM rendeletben előírt kötelező pályázati eljárás mellőzésével kötötték.

Az érvénytelenség jogkövetkezményeinek alkalmazása körében az elsőfokú bíróság az adott esetben az eredeti állapot helyreállítására nem látott lehetőséget, ezért a szerződést a jogviszony fennállásának időtartamára hatályossá nyilvánította és a felek jogvitáját ebből kiindulva bírálta el.

Ennek során pedig megállapította, hogy a felperes a hatályossá nyilvánított szerződésben kikötött bérleti díjakat az alperesnek hiánytalanul megfizette, így etekintetben nincs olyan ellenszolgáltatás nélkül maradt szolgáltatás, amelynek ellenértékét a hatályossá nyilvánításhoz kapcsolódó elszámolásban az alperes javára figyelembe lehetett volna venni.

Ezzel szemben a felperes mind a hatályossá nyilvánított szerződés 7. pontja, mind pedig a Ptk. 361.§-a alapján alappal igényelhette az alperestől annak az értéknövekedésnek a megtérítését, amely az általa végzett beruházások eredményeként következett be az ingatlan forgalmi értékében. Ennek összegét az elsőfokú bíróság a perben beszerzett igazságügyi szakértői vélemény alapján 17 060 000 Ft-ban határozta meg és az alperest ennek az összegnek és járulékainak a megfizetésére kötelezte.

Az alperes viszontkeresetével összefüggésben kifejtette, hogy a semmis szerződés hatályossá nyilvánítása esetén a bíróságnak az érvénytelen ügyletet kötő felek nyilatkozataira is figyelemmel kell lennie, ezért az adott esetben nem volt lehetőség arra, hogy a feleknek a bérleti díj összegére vonatkozó, jogszabályba nem ütköző megállapodását a bíróság figyelmen kívül hagyja és az elszámolás során a bérleti díj összegét az alperes részéről alkalmazni kért számítási mód alapulvételével határozza meg. Ezzel összefüggésben az elsőfokú bíróság utalt arra is, hogy a pályáztatási eljárás lefolytatása az alperes kötelezettsége lett volna, ezért az alperes a szerződésben kikötött bérleti díjat meghaladó összegű igénye előterjesztésekor lényegében a saját felróható magatartására hivatkozott előnyök szerzése végett, amely ellentétes a Ptk. 4.§ (4) bekezdésében foglaltakkal.

Az elsőfokú bíróság ítélete ellen az alperes nyújtott be fellebbezést, amelyben elsődlegesen a sérelmezett határozat részbeni megváltoztatásával a felperesnek a viszontkeresete szerinti marasztalását, míg a másodlagos fellebbezési kérelmében az elsőfokú bíróság ítéletének hatályon kívül helyezését és az elsőfokú bíróságnak új eljárásra és új határozat hozatalára utasítását kérte.