BH 2005.4.137 Nincs jogi akadálya annak, hogy a foglaló átadása ügyvédi letét útján történjék. Ha a felek abban állapodtak meg az előszerződés megkötésekor, hogy az ügyvédnél korábban letétbe helyezett pénzösszeg rendeltetése az egyikük javára szóló foglaló, úgy ez a foglaló teljesítésének számít akkor is, ha a foglaló sorsáról kifejezetten nem rendelkeztek [Ptk. 243. §, 244. §].

Az elsőfokú bíróság ítéletével 4 millió forint és járulékai megfizetésére kötelezte az alperest. Ítéletének indokolása szerint a felek között létrejött megállapodás, amely szerint a felperesek 40 500 000 forintért eladják az alperesnek a perbeli ingatlanon lévő tulajdoni illetőségüket, de az adásvételi szerződés megkötésének előfeltétele, hogy az eladók az építési, a használatbavételi engedélyt és egyéb okiratokat beszerzik, illetve az alperesnek átadják, előszerződésnek minősül. A megállapodásnak azt a kitételét, miszerint a kialkudott vételárból a vevő már korábban ügyvédi letétbe helyezett az eladók javára 4 millió forintot foglaló címén, a Ptk. 243. §-ában szabályozott foglaló adásaként értékelte. A bizonyítás anyaga alapján a teljesítés meghiúsulásáért felelős személynek az alperest tekintette és az ügyvédi letétből időközben felvett foglaló megfizetésére a Ptk. 245. §-ának (1) bekezdése alapján kötelezte.

Az alperes fellebbezése folytán a másodfokú bíróság az ítéletet megváltoztatta és a felperesek keresetét elutasította. A másodfokú bíróság is úgy ítélte meg, hogy a felek között előszerződés jött létre, de nem osztotta az elsőfokú bíróságnak azt a jogi álláspontját, hogy a megállapodásban megjelölt pénzösszeg foglalónak minősülne. Ezt azzal indokolta, hogy az alperes nem az előszerződés aláírásakor, hanem azt megelőzően helyezett ügyvédi letétbe 4 millió forintot azzal a kikötéssel, hogy az ingatlan adásvételi szerződés megkötésének vagy meghiúsulásának napján a letevő alperesnek fizethető ki. Ebből következik, hogy az előszerződés megkötésekor foglaló átadására nem került sor, másrészt a pénzösszeg felett a felperesek nem rendelkezhettek, a foglaló a letéti szerződés alapján a részükre nem kerülhetett kifizetésre. A foglaló jellegéből viszont az következik, hogy a szerződéskötés­kori átadástól az eladókat illethette volna meg a pénz feletti rendelkezés joga.

A jogerős ítélet ellen a felperesek éltek felülvizsgálati kérelemmel, amelyben anyagi és eljárási jogszabálysértésre egyaránt hivatkoztak és emiatt a másodfokú ítélet megváltoztatásával az elsőfokú ítélet helybenhagyását kérték. Álláspontjuk szerint a Ptk. 207. §-a (1) bekezdésének a megsértésével jutott a másodfokú bíróság arra a jogi következtetésre, hogy foglaló adására nem került sor. A bizonyítás anyagából egyértelműen megállapítható, hogy a letevő akarata arra irányult, hogy a már korábban letétbe helyezett összeg a szerződés megkötésekor a felperesek részére foglaló címén jár. A letéteményes pedig, aki az előszerződést elkészítette és ellenjegyezte a hivatkozott letevői akaratot és utasítást tudomásul vette.

A Ptk. 243. §-ának (1) bekezdése és a bírói gyakorlat alapján nem csak a szerződés megkötésekor átadott pénz minősülhet foglalónak, hanem az ezt megelőzően más jogcímen átadott, de a szerződéskötéskor foglalóvá átminősített pénzösszeg is. A felperesek az őket is képviselő letéteményestől a szerződés aláírásakor szereztek arról tudomást, hogy az alperes javukra letétbe helyezett foglalóként 4 millió forintot. Ez a pénzösszeg a szerződés aláírásakor a letéteményes birtokában volt, ezért a rendelkezési jog hiányát nem lehet okszerű következtetésnek tekinteni. A másodfokú határozat tehát elvi jelentőségű jogkérdést vet fel a tekintetben, hogy mikor lehet a foglalót átadottnak tekinteni.

A felülvizsgálati kérelem alapos.

A Ptk. 243. §-ának (2) bekezdésére figyelemmel a perben eldöntendő kérdés az volt, hogy az alperes részéről 4 millió forint átadásra került-e az előszerződés megkötésekor és foglalókénti rendeltetése kétségtelenül kitűnt-e a szerződésből. A foglaló adásának jogkövetkezményeiben nem kell a feleknek megállapodniuk, mert azt a Ptk. 244-245. §-ai rendezik.

Az előszerződésben megjelölt pénzösszeg rendeltetése egyértelműen bizonyított. Az azt tartalmazó teljes bizonyító erejű magánokirat tanúsítja, hogy a felek az ügyvédi letétben lévő pénzösszeget foglalónak tekintették. A foglaló fogalmáról és rendeltetéséről a felek - nem vitatottan - tájékoztatást kaptak az okiratot szerkesztő ügyvédtől, de erről az előszerződést megelőzően elkészített és megismert két adásvételi szerződéstervezet alapján is tudomással bírtak.