BH 1997.1.37 Ha a jogosult által a szerződéskötéskor ismert hibák tekintetében a felek a szerződésben rendelkeztek, a szavatossági felelősségre a szerződés kikötése az irányadó [Ptk. 200. § (1) bek., 305. § (3) bek.].

A peres felek 1991. április 19-én előszerződést kötöttek, amely szerint a felperes meg kívánja vásárolni az alperes tulajdonát képező, Budapesten, a III. kerületben lévő, 2156 m2 területű belterületi ingatlant. Az előszerződés 2.3 pontja szerint "az eladó szavatolja, hogy az ingatlanon sem ő, sem jogelődje semmilyen olyan tevékenységet nem folytatott, amely talajszennyezést okozhatott volna, így szavatolja a talaj szennyezésmentességét. Arra az esetre, ha az ingatlannal kapcsolatban a vevőt hatósági határozat kötelezné a szennyezettség megszüntetésére, úgy az eladó kötelezettséget vállal arra, hogy a vevő helyett helytáll, illetve a vevő minden ebből eredő kárát megtéríti". Az előszerződés 3. pontja szerint az alábbi feltételek tisztázása után fogják megkötni a felek az adásvételi szerződést: megvizsgáltatják a talajszennyezettséget, ezt a vevő köteles elvégeztetni; ha ezen vizsgálat eredménye talajszennyezést állapítana meg, úgy a feleknek joguk van a végleges szerződéskötéstől elállni, és ez esetben a kifizetett előleget az eladó köteles visszafizetni.

1991. április 19-én a felek jegyzőkönyvben rögzítették, hogy a vevő az eddigi vizsgálatok során nagyméretű pakuratartályokra bukkant. A Környezetvédelmi Intézet 1991. április 22-én kelt szakértői véleménye szerint a talaj erősen szennyezettnek tekinthető, az ásványolaj-tartalom lényegesen meghaladja a megengedett határértéket. Ezen adatok ismeretében a felek mégis megkötötték 1991. május 16-án az adásvételi szerződést, amelynek 6. pontjában ugyanazt a szavatossági kikötést tették, mint amelyet az előszerződés 2.3 pontja tartalmaz. A felperes 1992. év végén, illetve 1993. év elején kezdett hozzá az irodaház tervezéséhez és építéséhez, ennek során újabb talajvizsgálatokat szerzett be. A szakvélemények alapján a talajt szennyezettnek találta, és elvégezte a talaj megtisztítását 1993. szeptembertől 1993. október végéig. Ehhez a tevékenységhez 1993. július 27-én beszerezte a Környezetvédelmi Felügyelőség mint elsőfokú környezetvédelmi hatóság hozzájárulását. A szennyezett föld kiemelése, elszállítása, válogatása és ártalmatlanítása címén 15 676 019 Ft megfizetésére szólította fel az alperest. Az alperes elutasító választ küldött.

A felperes ezért kereseti kérelmet terjesztett elő 15 676 019 Ft tőke, ennek a kifizetésig járó törvényes mértékű kamata megfizetése iránt. Kereseti kérelmét a Ptk. 308. §-ának (2) bekezdésére, illetve 310. §-ára alapította, a fentiek megalapozatlanságának esetére pedig a Ptk. 345. §-ára hivatkozott.

Az alperes kérte a kereset elutasítását, vitatta a követelés jogalapját és összegszerűségét is. Arra hivatkozott, hogy nem történt hatósági kötelezés, csak egy szakhatósági állásfoglalás. Hatósági határozat kiadására nem is volt ok, mert a talaj szennyezettsége nem érte el a meg nem engedett mértéket. Mentesül a szavatossági felelősség alól a Ptk. 305. §-ában (3) bekezdése alapján, mert a felperes ismerte a talaj szennyezettségét a szerződés megkötésekor is.

A bíróság megkeresésére a Környezetvédelmi Felügyelőség írásban azt közölte, hogy a benyújtott szakértői vélemények vizsgálati eredményei alapján a talaj és felszín alatti vizek védelme céljából indokolt volt a talajszennyezettség megszüntetése. A talajcsere indokolt költségeinek tisztázására a bíróság szakértői bizonyítást rendelt el.

Az elsőfokú bíróság ítéletében kötelezte az alperest arra, hogy 14 134 120 Ft kártérítést az 1993. augusztus 1-jétől a kifizetésig járó és a mindenkori jegybanki alapkamat kétszeres összegének megfelelő késedelmi kamatával együtt fizesse meg 15 napon belül a felperesnek, ezt meghaladóan a felperes keresetét elutasította. Az ítélet indokolásában megállapította, igaz az a tény, hogy a felperest hatósági határozat nem kötelezte a talaj szennyezettségének megszüntetésére, ezt önként végezte el, de a hatósági határozat hiányának az alperes szerződésszegése szempontjából nincs jelentősége, és nincs jelentősége az alperes szerződésben is vállalt szavatossági és kártérítési felelőssége szempontjából sem. Az indokolt költségeket a bíróság a perben kirendelt szakértő kiegészített szakértői véleménye alapján határozta meg.