BH 1983.5.194 Feltűnő értékaránytalanság miatt érvénytelen szerződést - az aránytalan előny kiküszöbölésével - a bíróság csak akkor nyilváníthatja érvényessé, ha a szerződés egyéb - el nem hárítható - okból nem érvénytelen [Ptk. 237. § (2) bek., 201. § (2) bek.].

A peres felek 1980. februárjában megegyeztek abban, hogy a felperes eladja az alpereseknek a mezőgazdasági ingatlanát, n.ölenként 15 forintos áron. Az ingatlan területének pontos térmértékét nem ismerték, annyit tudtak róla, hogy kb. 955 n.öl. A felperes 10 000 forintot felvett az alperesektől, és arról elismervényt adott. Az elismervény szerint a 10 000 forint felvétele "a föld vételárából" megtörtént, az ingatlan kialkudott ára n.ölenként 15 Ft, és a "visszamaradt összeget" az alperesek 1980. október hóban fizetik ki. Az elismervényt aláírta az eladó felperes és vevőként az alperesek. Az elismervény aláírását megelőzően az alperesek az ingatlant megtekintették, tehát tudták, hogy mit vásárolnak meg. Az alperesek birtokba is léptek, és 1980. elejétől használták az ingatlant.

A felperes keresetében annak megállapítását kérte, hogy az adásvételi szerződés érvénytelen, egyrészt alaki okokból, másrészt mert a szolgáltatás és ellenszolgáltatás között a szerződés megkötésének időpontjában feltűnő értékaránytalanság mutatkozott. Kereseti előadása szerint a kérdéses földterületért négyszögölenként 26 Ft-ot is kaphatott volna.

Az alperesek a kereset elutasítását kérték. Viszontkeresetet terjesztettek elő, amelyben azt kérték, a bíróság állapítsa meg, hogy az "elismervény"-nek nevezett okirat érvényes adásvételi szerződés, vagy legalábbis előszerződésnek tekinthető. Előadták, hogy elkészítették a végleges szerződés tervezetét, azt azonban a felperes nem volt hajlandó aláírni. Arra az esetre, ha a bíróság a szerződés érvénytelenségét feltűnő értékaránytalanság okából megállapítaná, előadták, hogy hajlandók annak kiküszöböléseként az ingatlanforgalmi szakértő által megállapítandó értéket megfizetni.

A felperes a viszontkereset elutasítását kérte és az eredeti állapot helyreállítását.

A bíróság ingatlanforgalmi szakértőt hallgatott meg, a szakértői vélemény szerint az ingatlan forgalmi értéke 22 163 forint.

Az első fokú bíróság ítéletében megállapította, hogy a felperes mint eladó és az alperesek mint vevők között 1980. évben létrejött elismervény elnevezésű okiratba foglalt ingatlanra vonatkozó adásvételi szerződés érvénytelen. Egyben az érvénytelen szerződést érvényessé nyilvánítva, az érvénytelenség okát akként szüntette meg, hogy az ingatlan vételárát 22 163 forintban állapította meg. Ennek megfelelően kötelezte az alpereseket, hogy 15 napon belül fizessenek meg a felperesnek a már kifizetett 10 000 forinton felül további 12 163 forintot.

Kötelezte ugyanakkor a felperest arra, hogy adjon ki az alpereseknek tulajdonjoguk ingatlannyilvántartási bejegyzésére alkalmas okiratot. Ennek elmulasztása esetére feljogosította az alpereseket, hogy a jogerős ítélet alapján tulajdonjogukat egymás közt egyenlő arányban bejegyeztessék. Megállapította, hogy az eljárással kapcsolatos költségét mindegyik peres fél maga viseli.

Az első fokú bíróság döntését azzal indokolta, hogy az elismervénynek nevezett okirat megfelel a Legfelsőbb Bíróság XXV. sz. Polgári Elvi Döntésében írtaknak, és így alakilag érvényes adásvételi szerződésnek tekinthető, mert tartalmazza mindazokat az adatokat, amelyek a szerződés létrejöttéhez szükségesek. A szerződés ugyan nem tartalmazza az ingatlan pontos megjelölését, de a felek között sohasem volt vitás, hogy melyik ingatlanról van szó.

Az első fokú bíróság álláspontja szerint a Ptk. 201. §-ának (2) bekezdése alapján azonban megállapítható a szolgáltatás és az ellenszolgáltatás közötti feltűnő értékaránytalanság, mert az eredeti megállapodás szerint 15 000 forint körüli vételárral szemben a szakértői véleményben kimunkált 22 163 forintos érték feltűnően aránytalannak tekinthető. A felperes tehát a szerződést alappal támadta meg. Az alapos megtámadás a szerződést érvénytelenné teszi, és a Ptk. 237. §-ának (1) bekezdése szerint a szerződéskötés előtt fennállott helyzetet kellene visszaállítani. Figyelemmel azonban arra, hogy az alperesek hosszabb ideje birtokban vannak és az ingatlant művelik, a bíróság nem ezt a rendelkezést, hanem a Ptk. 237. §-ának (2) bekezdését alkalmazta, és a szerződést érvényessé nyilvánította, mert a feltűnő értékaránytalanság kiküszöbölhető.

A másodfokú bíróság az első fokú bíróság ítéletét azzal hagyta helyben, hogy az első fokú bíróság ítéletének rendelkező része első bekezdését mellőzte. Kötelezte a felperest, hogy fizessen meg az alpereseknek 200 forint fellebbezési eljárási költséget. Megállapította, hogy a fellebbezési illetéket és költséget az állam viseli.