A Szegedi Ítélőtábla Gf.30552/2011/3. számú határozata tisztességtelen kikötés érvénytelenségének megállapítása tárgyában. [1959. évi IV. törvény (Ptk.) 209. §, 474. §, 483. §, 685. §] Bírók: Kemenes István, Kiss Gabriella, Mányoki Zsolt

KÖZÉRDEKŰ KERESET

SZEGEDI ÍTÉLŐTÁBLA

Gf.I.30.552/2011/3.szám

A Szegedi Ítélőtábla a Fellebbviteli Főügyészség által képvisel t Bács-Kiskun Megyei Főügyészség felperesnek - a Dr. Magyar László ügyvéd által képviselt Ingatlan Adatbank Centrum Ingatlanforgalmi, Értékbecslő és Szolgáltató Kft. 6000 Kecskemét, Széchenyi tér 14. azám alatti székhelyű alperes ellen tisztességtelen szerződési kikötések érvénytelenségének megállapítása iránt indított perében a Bács-Kiskun Megyei Bíróság (Kecskeméti Törvényszék) 2011. október hó 5. napján kelt 3.G.40.109/2011/5. sorszámú - 6. sorszám alatt kijavított - ítélete ellen az alperes részéről 7. sorszám alatt előterjesztett fellebbezés folytán lefolytatott másodfokú eljárásban meghozta a következő

Í T É L E T E T :

Az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyja.

Az ítélet ellen fellebbezésnek nincs helye.

I N D O K O L Á S :

Az alperes - többek között - ingatlanközvetítéssel foglalkozó gazdasági társaság. Tevékenysége során előre nyomtatott, a szerződési feltételeket egyoldalúan meghatározó megbízási szerződést használ, melybe szerződéskötéskor utólag csak a megbízó és az ingatlan adatait, értékesítési irányárát, illetőleg csereértékét írják be. A megbízó a 6/a, /b, /c pontok közül választ a megbízotti tevékenység körét illetően, melyekhez eltérő megbízási díj társul.

A szerződés 3/e pontja értelmében "a megbízó vállalja, hogy ingatlanára vonatkozó, bármely vevővel kötött ügyleti szerződés (foglaló, előleg átadása, adásvételi szerződés) megkötése előtt az Ingatlan Adatbank Centrum kft. nyilvántartásával a létrejövő megállapodás részleteiről írásban köteles egyeztetni. Ennek elmaradása esetén a 6. pontban meghatározott közvetítői díj felét bánatpénzként köteles megfizetni".

A szerződés 6/a pontja az alap megbízási díjat, míg b) pontja annak kiegészítését tartalmazza az érdeklődők ingatlanba kísérése esetére. A 6/c pont szerint "felek megállapodnak abban, hogy a megbízó jelen pontban tett nyilatkozata alapján, a megbízottnak kiemelt kizárólagos megbízatást ad, melynek keretében megbízott vállalja, hogy az ingatlant kiemelten hirdeti, kínálja. A megbízó vállalja, hogy az ingatlan 6 hónapon belüli, bármely úton történő értékesítése esetén minden esetben

- 2 -

megfizeti az ingatlan bruttó eladási árának 3 % + Áfa, de minimum 200.000,- Ft + Áfá-nak megfelelő mértékű megbízási összeget. A szerződés 6 hónapon belüli felmondása esetén is teljesítettnek minősül a megbízás. Ebben az esetben megbízó köteles a teljes megbízási összeget megfizetni megbízott részére."

A szerződés 8. pontja úgy rendelkezik, hogy "abban az esetben, ha a megbízó a jelen szerződés szerinti közvetítői díj és jutalék megfizetésének nem tesz eleget vagy késedelmesen teljesít, ill. a jelen szerződés bármely rendelkezését megszegi, úgy köteles kártérítésként, kárátalány jelleggel (a kár mértékének külön bizonyítása nélkül) - a közvetítői díjon felül - a megbízott részére megfizetni a közvetítői díjjal megegyező nagyságú összeget. Ebben az esetben megbízott igényt tart mindkét összegnek jegybanki alapkamat kétszerese mértékű késedelmi kamat összegére is. A kártérítés mértékét a felek minden körülmény figyelembevételével, közös akarattal határozzák meg".

A felperes előterjesztett közérdekű keresetében kérte megállapítani, hogy az alperes által a "megbízási szerződés" elnevezésű blankettaszerződésben alkalmazott, a 3/e, 6/c és 8. pontban felsorolt - fentebb idézett - általános szerződési feltételek tisztességtelenek, és az alperessel szerződő valamennyi félre kiterjedő hatállyal érvénytelenek. Kereseti kérelme kiterjedt arra is, hogy a bíróság rendelje el a Petőfi Népe című napilapban egy alkalommal, valamint az alperes saját internetes honlapján - a www.ingatlanadat.hu oldalon - 60 napos időtartamban az érintett kikötések tisztességtelenségének, érvénytelenségének megállapítását és az ezt alátámasztó érveket is magában foglaló közlemény közzétételét az alperes költségén. Indokolása szerint a támadott kikötések általános szerződési feltételeknek minősülnek, mert azokat az alperes a megbízó közreműködése nélkül, a szerződéskötést megelőzően blanketta formában meghatározta. A szerződés a Ptk. 685. § e) pontja alapján fogyasztói szerződésnek minősül. A 6/c ponttal összefüggésben arra hivatkozott, hogy az olyan tartalmú kizárólagossági kitétel, amely szerint a megbízottat akkor is megilleti a jutalék, ha a megbízó a megbízás tartama alatt maga adja el az ingatlant, tisztességtelen. Utalt továbbá arra, hogy a kikötés a fogyasztót teljesítésre kötelezi abban az esetben is, ha a másik fél nem teljesíti a szerződést, ezért az a 18/1999. (II.5.) Korm.rendelet (a továbbiakban: Korm.rendelet) 1. § (1) bekezdésének c) pontjába ütközik. A 6/c pont utolsó két mondata ugyanakkor sérti a megbízó rendelkezési jogát: egyrészt kizárja, hogy a Ptk. 483. § (1) bekezdésében biztosított felmondás jogával éljen, másrészt a Ptk. 478. § (3) bekezdésébe ütközik. A 3/e és a 8. pontban foglalt kikötések érvénytelensége kapcsán azzal érvelt, hogy azok - külön-külön és együttesen is - a fogyasztót túlzott mértékű pénzösszeg fizetésére kötelezik arra az esetre, ha a fogyasztó nem, vagy nem szerződésszerűen teljesít, ezért a kikötések a Korm.rendelet 2. § j) pontjába ütköznek, tisztességtelenek. A 8. pont utolsó mondatában szereplő, a kártérítés mértékének közös akarattal történő meghatározására vonatkozó kitétel ugyanakkor a megelőző rendelkezések tükrében nem világos, nem érthető, ezért a Ptk. 209. § (4) bekezdése értelmében tisztességtelen. A közzétételre vonatkozó indítvány kapcsán a Ptké. II. 5/B § (1) bekezdésére hivatkozott.

Az alperes ellenkérelme a kereset elutasítására irányult. Álláspontja szerint a támadott megbízási szerződés nem minősül fogyasztói szerződésnek, azonban nem vitatta, hogy az érintett kikötések általános szerződési feltételek. Álláspontja az volt,

- 3 -

Gf.I.30.552/2011/3.szám

hogy az általa alkalmazott általános szerződési feltételek nem sértik a feleknek a szerződésből eredő jogait és kötelezettségeit, megfelelnek a jóhiszeműség és tisztesség követelményének, az alperessel szerződéses kapcsolatba lépő megbízók hátrányára indokolatlanul nem szolgálnak, egyértelműek, világosak és érthetőek. Kiemelte, hogy az ingatlanforgalmazás során jelentős üzleti kockázatot vállal, mivel az értékesítésig saját költségére végzi tevékenységét. Sok esetben kétséges, hogy a megbízók a közvetítői díjat teljesítik-e. Hangsúlyozta, az ügyfeleknek lehetőségük van arra, hogy kérjék egyes szerződési pontok elhagyását, a megbízási díj tekintetében alkudjanak, illetőleg - amennyiben konszenzus nem jön létre - nem kell szükségszerűen szerződést kötniük. Kifejtette, a szerződés 6. pontja lehetőséget ad arra, hogy a megbízó különböző szolgáltatások közül - melyekhez eltérő megbízási díj kapcsolódik - válasszon. A 6/c pontban szereplő kikötés extra szolgáltatásokat tartalmaz, ugyanakkor ezesetben kizárólag az alperes jogosult az ingatlant értékesíteni. E feltétel választása esetén az iroda kiemelt szolgáltatást nyújt az ügyfeleknek, mivel a szerződés biztosítja arról, hogy a megbízási díj teljesítésre kerül anélkül, hogy neki az értékesítésben játszott szerepét, az okozati összefüggést bizonyítania kellene. A 6/c pont utolsó két mondata is azt a célt szolgálja, hogy éppen a megbízó javára ne szolgáltasson indokolatlan, egyoldalú előnyt a szerződés. A 6 hónapon belüli felmondás esetén a megbízott tevékenységét kifejtette, mindent megtett a sikeres közvetítés érdekében és valószínűleg csak ezt követően következne be az eredmény, az ingatlan értékesítése. Miután a megbízott a 6 hónap alatt már teljesített, jogszerűen köti ki a teljes megbízási díj megfizetésének kötelezettségét. A szerződés 3/e pontjában kikötött bánatpénz, valamint a 8. pontban szereplő kárátalány és kamatkikötés nem aránytalan, amennyiben a szerződéses körülményeket egészében vizsgáljuk. Gyakran előfordul, hogy az eladó és a vevő az alperes megkerülésével kívánnak szerződést kötni, az ilyen szerződésszegő esetekben védik az alperes érdekeit ezek a feltételek.