A Székesfehérvári Járásbíróság P.22960/2017/41. számú határozata szerződés érvénytelenségének megállapítása (szerződés RÉSZLEGES érvénytelenségének megállapítása) tárgyában.

Kapcsolódó határozatok:

Székesfehérvári Törvényszék Pf.52/2020/10., *Székesfehérvári Járásbíróság P.22960/2017/41.*, Kúria Pfv.20990/2020/4. (BH 2021.4.103)

***********

A Járásbíróság az Ügyvédi Iroda - az ügyvéd által képviselt felperesnek, - az Ügyvédi Iroda - az ügyvéd által képviselt alperes elleni szerződés részleges érvénytelenségének és felmondásának érvénytelenségének megállapítása iránti perében az ügyszámon meghozta és kihirdette a következő

í t é l e t e t:

1. Megállapítja, hogy a peres felek között 2016. május 25. napján létrejött bérleti szerződés lakás bérbeadásáról című okirat 14. pontjának azon része, hogy a szerződés indokolás nélkül felmondható, valamint 17. pontjának azon rendelkezése, mely szerint a bérleti jogviszony megszűnésének napjától a bérlő elhelyezési igényt nem érvényesíthet, érvénytelen, semmis.

2. Megállapítja, hogy alperes 2019. június 28. napján kelt felmondó levele hatálytalan.

3. Kötelezi az alperest, hogy 15 napon belül fizessen meg a felperesnek 85.970.(nyolcvanötezer-kilencszázhetven)- forint perköltséget.

Egyebekben a felperes keresetét elutasítja.

Ez ellen az ítélet ellen a kézhezvételtől számított 15 napon belül a Járásbíróságon benyújtható, de a Törvényszéknek címzett fellebbezéssel lehet élni, melyet az elektronikus úton kapcsolatot tartó ügyfelek elektronikus úton, a nem elektronikus úton kapcsolatot tartó ügyfelek 3 példányban papír alapon nyújthatnak be.

Mentesség hiányában fellebbezési illetéket kell leróni. A fellebbezésben meg kell jelölni a támadott határozatot, határozott kérelmet kell előterjeszteni, így közölni kell, hogy a fellebbező fél milyen tartalmú döntést vár a másodfokú bíróságtól. Elő kell adni kérelme indokait is.

Fellebbezési tárgyalás tartására irányuló kérelem hiányában a másodfokú bíróság a fellebbezést tárgyaláson kívül bírálja el, ha

· a fellebbezés csak a kamat fizetésére, a perköltség viselésére vagy összegére, illetve a meg nem fizetett illeték, vagy az állam által előlegezett költség megfizetésére vonatkozik;

· a fellebbezés csak az előzetes végrehajthatósággal, a teljesítési határidővel, vagy a részletfizetés engedélyezésével kapcsolatos;

· a fellebbezés csak az ítélet indokolása ellen irányul.

A felek erre irányuló közös kérelme esetén a fellebbezés tárgyaláson kívül történő elbírálása kötelező.

I n d o k o l á s

[1] A bíróság a felperes keresetlevele, az alperes érdemi ellenkérelme, a becsatolt okiratok, felek személyes nyilatkozatai, T/1, T/2, T/3, T/4, T/5 tanúk vallomásai, a Járásbíróság P. számú iratai, a bírósági végrehajtó végrehajtási iratai, a Járásbíróság végrehajtási iratai, a és a per egyéb adatai alapján az alábbiakat állapíthatta meg:

[2] A peres felek hosszú pereskedést folytattak jelen perbíróságon lakáskiürítés tárgyában. Az eljárás végül másodfokon egyezséggel zárult, melynek értelmében a peres felek megállapodtak abban, hogy a jelen per felperesének a Sz. utcai ingatlan vonatkozásában a bérleti jogviszonya megszűnt. A felek külön okiratban bérleti szerződést kötöttek a B. utcai ingatlanra.

[3] Az egyezségkötést megelőzően a peres felek hosszas, előzetes egyeztetés után 2016. május 25. napján bérleti szerződést kötöttek, melynek értelmében az alperes a tulajdonában álló B. utcai ingatlant bérbe adta a felperesnek 2016. június 06. napjától kezdődően határozatlan időtartamra. A bérleti szerződés rendezte a birtokbaadás időpontját, a bérleti díj mértékét és fizetési feltételeit, a közüzemi költségek fizetésének módját, illetőleg a bérlő kötelezettségeit is.

[4] A 14. pontban rögzítették, hogy bérbeadó és bérlő megállapodnak, hogy jelen szerződés bármelyik fél részéről 90 napos felmondási idővel indokolás nélkül felmondható.

[5] A 17. pontban pedig megállapodtak abban, hogy a bérleti jogviszony megszűnésének napjától a bérlő sem elhelyezési, sem kártérítési igényt nem érvényesíthet.

[6] A 19. pontban rögzítették, hogy amennyiben a bérlő a jogviszony megszűnésének napján a bérleményt nem szolgáltatja vissza, milyen kötelezettségei keletkeznek.

[7] A 20. pontban pedig megállapodtak, hogy jelen szerződésben nem szabályozott kérdésekben a Lakástörvényben, a polgári törvénykönyvben és a lakásrendeletben foglaltak az irányadók.

[8] A szerződést a felperes, a felperes akkori jogi képviselője, az alperes részéről a polgármester írta alá. Ellenjegyezte T/3 tanú, mint ügyvéd.

[9] A szerződés megkötését követően 2016. május 31. napján a felek közjegyző előtt is megjelentek, ahol a bérleti szerződést, mint egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozatot közjegyzői okiratba foglalták. A közjegyzői okirat szerint a felperes, mint bérlő kijelenti és elismeri, hogy az alperes, mint bérbeadóval a bérleti szerződés lakás bérbeadására megnevezésű szerződést kötötték meg. Ezt követően a közjegyzői okirat részletesen pontról pontra leírja a bérleti szerződést. Az okirat szerint a felperes kijelentette, hogy bérleti szerződés rendelkezéseit magára nézve kötelezőnek elfogadja, a szerződés szerint bármilyen jogcímű kötelezettségének szerződésszerű teljesítésére a jelen okiratban foglaltak szerint kötelezettséget vállal, illetőleg tudomásul vette, hogy a bérbeadó vele szemben fizetési és kiköltözési, kiürítési követelését közvetlen bírósági végrehajtás útján érvényesítheti. Ennek a tűrésére kötelezettséget vállalt.

[10] Ezt követően a felperes a bérleménybe beköltözött, és a bérleti szerződés 11. pontja értelmében a fürdőszoba felújítását elvégezte. A felújítás költségeit az alperes pedig betudta a fizetendő bérleti díjakba. Így azt a felperesnek külön megfizetnie nem kellett.

[11] Az alperes 2017. június 28. napján kelt levelében arról tájékoztatta a felperest, hogy a 2016. május 26. napján közöttük létrejött bérleti szerződés közös megegyezéssel történő megszüntetését kezdeményezi. Ennek érdekében kérte, hogy a szükséges egyeztetések lefolytatása végett legkésőbb 2017. július 15. napjáig a felperes személyesen keresse meg az önkormányzatot, mellyel kapcsolatban szíveskedjen időpontot egyeztetni a Polgármesteri Hivatal titkárságával. Felhívta a figyelmét, hogy amennyiben a fenti határidő eredménytelenül telik el, úgy az Önkormányzat a szerződést 2017. július 16. napjától 90 napos felmondási időt figyelembe véve a szerződés 14. pontjára, illetőleg az Önkormányzat képviselő testületének 9/2016. (IV.27.) önkormányzati rendeletének 24. § (2) bekezdésével összhangban 24. § (6) bekezdésére és a 1993. évi LXXVIII. törvény 26. § (1) bekezdésére tekintettel 2017. október 16. napjára felmondja. Majd felszólította, hogy ez esetben az ingatlant a fenti határnapig a felperes ürítse ki és rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban bocsássa az önkormányzat rendelkezésére. A szerződés 17. pontja alapján a bérlő sem elhelyezési, sem kártérítési igényt nem érvényesíthet.

[12] A peres felek 2017. július 18. napján az alperes helyiségében egyeztetést folytattak a bérleti jogviszony megszüntetésével összefüggésben. Erről egy írásbeli emlékeztető is készült. Az emlékeztető szerint a felperes akkori jogi képviselőjével együtt jelent meg az egyeztetésen, ahol a jogi képviselő szóvá tette, hogy az önkormányzati bérbeadó nem tett említést cserelakás felajánlásáról a Lakástörvény ide vonatkozó paragrafusa ellenére. Az alperest képviselő alpolgármester pedig előadta, hogy cserelakást biztosítani az önkormányzat nem tud, de nem is tekinti indokoltnak, mert a jelenlegi lakás biztosítása is cserelakásként történt, egy korábban fennálló egyébként bíróság előtt vitatott jogviszony lezárásaképpen. A szerződésben ezért is lett kikötve, hogy cserelakás biztosítása nélküli igénnyel záródik le a felek jogviszonya. Az alperes ajánlatát is közölte a felperessel, hogy 90 napos felmondási időn túl, mely a levélben megjelölt idejű októberi kiköltözés jelenti, legfeljebb két vagy három havi albérleti hozzájárulást, ez a bérleti díjösszegtől függően, vagy esetleg bérleti szerződés megkötéséhez legfeljebb két havi kaució összegét tud felajánlani. Az előzőekről nyilatkozatot tenni az alperes csak akkor tud, ha ismeri az új bérleti konstrukciót. Mindehhez a képviselő testület beleegyezése szükséges. A felperes pedig kérte, hogy a 90 napos felmondási időt figyelembe véve legkésőbb 2017. augusztus 31. napjáig ismét egyeztessenek, addig igyekszik kész bérleti konstrukcióval megjelenni és ennek fényében folytassák le a további egyeztetéseket.